小产权房建处置面临的现实困境及理性选择

将海南岛定位为国际旅游岛后,"抢建"与"强拆"顿时成为岛上的热词。"建的不是房子,是补偿"也成为一句经典的流行语。从2010年以来,小产权房相关问题开始浮出水面,进入舆论和公众视野,国家有关部门和部分专家学者对小产权房的认定和未来的去向意见不一,使小产权房的前景走向迷离,如何妥善对待和处理海南省三亚小产权房所面临的现实困境及未来去向,成为社会各界关注的焦点,也成为海南省各级政府急需解决的一个难题。     

小产权房

2007年6月,建设部针对小产权房做出风险提示,国土部高调表示违规小产权房将拆除;12月11日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议强调,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。2008年1月8日,国务院公布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,以发文的形式再次明确城镇居民不得到农村购买小产权房。     

热评

作为人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。由于一系列相关政策的推行。北京市国土资源局延庆分局依法对北京市延庆县张山镇上郝庄村委会违法占地案作出行政处罚,没收在违法占用的土地上建设的51栋小产权房并处以占地每平方米30元的罚款,共计227万元。此消息一出,受到广泛热议。     

小产权房“转正”切忌急功近利

正作为政治任务和保障民生住房的一种手段,小产权房"转正"有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量,但是这是一种急功近利的做法。近期,一条有关小产权房"转正"的消息引起了人们的高度关注:深圳市宣布正式开始试点处理"历史遗留违法建筑",一小批被民间称为小产权房的住宅将获事实上的"转正"机会。笔者认为,地方政府购买大量小产权房抵保障房任务,从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期。但作为政治任务和保障民生住房的一种手段,小产权房"转正"有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量,但是这是一种急功近利的做法。     

小产权房命运：早明确早主动

小产权房该不该核发“出生证”．市面上如此众多的小产权房究竞该如何处理？这是一个亟待回答和正视的问题。近日,深圳市通过一项关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定．虽然在小产权合法化问题上．公众在理解上出现偏差,但小产权房何去何从,还是再次闯入我们的视线．     

小产权房整治争议大

背负多年"非法身份"的小产权房,命运进入了倒计时. 3月29日,记者从国土部知情人士处获悉,"由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院." 根据国土部初步的清理思路,原则是分类、分步骤推进.其中,侵占耕地等违法违规的小产权房,尚未销售以及新建、续建的小产权房,有望列入清理范围.但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理,尚待最后方案出台才能敲定.     

宜城治理违规建房的困境与对策

正违规建房对新型城镇化建设危害极大,引发许多社会矛盾,严重影响了宜城市"三城"战略目标的实施。加强违规建房治理整治刻不容缓,是摆在城管部门面前的一项重要任务。一、宜城市违规建房现状(一)违规建房现象蔓延较快,遍及城区宜城市的房屋建设包括五大类:工业项目建设、房地产开发建设、小产权房建设、居民个人私房建设、单位和居民院内搭建等。违规建设普遍存在于工业项目建设、小产权房建设、居民个人私房建设、单位和居民院内搭建的四类房     

小产权房发展模式探索与创新

小产权房伴随着2007年中国房地产市场的火热而成为社会持续关注的焦点问题,在房价过高、需求较大及住房保障体系尚不完善的今天,违法使用集体土地建设的小产权房却牵动着许多群体的根本利益。在国家有关部门尚未采取具体措施解决处于搁置状态的小产权房之时,本文在对北京市小产权房实际调查的基础之上,综合小产权房自身特点和规律,运用文献研究和实证分析,从住房保障体系提出解决现存小产权房问题的可行途径,并认为只有深入农村集体土地流转改革,才能从根本上解决小产权房所引发的一系列问题,实现城乡地区的和谐统筹发展。     

小产权房“地图”

小产权房以非法的状态存在已经很多年了。尽管国家明确禁止小产权房的建设和买卖,但事实是小产权房的规模仍在不断扩大。全国的小产权房规模究竟有多大?今年2月16日,国土资源部执法监察局局长李建勤说,"目前还没有完整的统计数据"。小产权房的蔓延全国工商联房地产商会有数据。据全国工商联房地产商会2011年的统计显示,1995～2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,大约相当于同期城镇     

小产权房——风险…出路…小产权房：一个美丽的错误？

小产权房占用的是集体土地。按照现行法律，这类土地只能用于农业生产或作为农民的宅基地，土地使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设。因此，小产权房不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，其权益不能受到法律的保护。对于小产权房，建设部、北京市建委也相继做出风险提示。[编者按]     

直面旧工业区“未合法”工业用地的改造困境——以深圳为例

如何对大量"未合法"工业用地进行改造,成为深圳无法回避的问题。本文通过"未合法"工业用地基本特征和改造困境的分析,展望其模糊产权和土地发展权的演进趋势。结合深圳城市更新相关政策制度,对"未合法"工业用地改造规划进行新的定位,建议将其作为土地管理制度改革的试点、城市二次开发的创新模式、法定图则动态的实施细则。并从保证股份公司产权边界完整、分类落实土地权属信息、空间量化改造意愿等方面,提出相关改造规划的编制建议。     

论福州“三坊七巷”传统街区及建筑的地域特色

福州建城至今历 2 2 0 0多年 ,是国家级历史文化名城。它是一座“山中之城、城中有山”的独特城市。“三坊七巷”是该城中保留较完整、规模较大的明清的传统居住建筑街区 ,是福州历史文化名城的瑰宝。为了完整地保护这块全国罕见的明清古建筑街区的人文景观和建筑特色 ,以“三坊七巷”典型民居为例剖析福州传统居住建筑的空间形式和地域特色     

试论促进产权明晰的规划管制改革——兼论“城中村”的改造

以科斯为代表的新制度经济学为理论基础 ,强调产权明晰与节省交易费用的市场化发展为主导 ,但同时需要强化与完善城市规划的法律管制地位。通过深入分析美国区划使土地使用外部效果的内在化方法 ,指出有效实施区划的基础是产权明晰与公众参与。而中国城市土地具有产权界定不清楚、缺乏明确的人格化代表、产权边界模糊、可转让性上残缺等产权残缺特点。残缺产权产生寻租 ,增大了产权市场化的阻力。因此 ,土地产权改革是城市规划有效的根本。促进产权明晰的规划管制改革首先必须明确经济发展、产权明晰与规划管制的相互促进的辩证关系 ,我国的城市规划要牢牢树立产权地块的法律意识、保护产权、正视赔偿、配合城乡土地产权与物权的改革。目前我国城市规划界广泛推崇的法定图则具有很好的促进产权明晰的作用。“产权明晰、区划控制、加强法治、经营城市”是提高我国城市规划与建设管理水平与绩效的前提。已经成为的社会热点的“城中村”问题 ,也有赖于通过产权改革、市场机制与规划管制的结合加以解决     

对城市建设拆迁中土地制度的思考

分析了城市建设拆迁中土地权力关系变化及其利益格局变化的过程,指出现行城市土地制度由于存在土地收回权的行使范围扩大化、拆迁补偿标准不合理、安置不妥善、程序不合理等缺陷,已不适应城市建设拆迁中土地权利关系变化的需要,因而认为土地制度创新势在必行,进而提出了土地制度创新的初步设想,包括:明确城市建设拆迁中被拆迁人的土地财产权利;对“公共利益的需要”作出明确的界定,规范政府行使土地收回权的范围;充分考虑被拆迁人对土地的权利,给予公平、合理的市价补偿;提高房屋拆迁补偿标准,完善拆迁安置办法;从保护群众合法权益和规范政府行为出发,完善城市建设拆迁程序等。     

“被动房”技术在我国老旧房屋改造中的应用

在全世界范围内可持续建筑的研究领域当中,"被动房"技术作为重要的研究对象,越来越受到国内建筑行业的重视。总体来说,"被动房"技术就是运用合理且环保的技术使建筑所需能源最小化,做到建筑热量损耗最小化。在我国,老旧房屋的改造已经在我国建筑行业占据较大比例,由于我国用于建筑的土地面积越来越少,而且国民渐渐意识到利用农耕用地作为建筑用地实为不妥,因此,改造老旧房屋应现阶段的行业"浪潮"的引导,渐渐成为我国现行建筑行业的主导。然而,老旧房屋改造技术执行时依旧还"传统",与我国"可持续发展"和"绿色建筑"理念仍有一定距离。因此,通过利用现行最为绿色的"被动房"技术与我国现行最为流行的老旧房屋改造相结合,改造出既适合我国国民居住又能很好地节约资源、合理经济的房屋是我国建筑行业的必然发展方向。     

土地开发权的权利性质探究——基于英美的制度设计背景与我国的研究争议

从英美两国提出开发权制度的历史背景来看,开发权是一项受到限制的财产权利,并体现一定的公权性。我国并未设立"开发权"这一权利类型,由于对各类法律的判读不尽相同,也由于存在"集体所有"的特殊产权关系而使得开发权性质和归属的判定存在巨大争议,至今无法形成共识。文章通过研究开发权提出的历史背景、展示我国对其性质与归属的争议,揭示开发权性质在我国判定的复杂性及背后的深刻涵义。     

共有产权经济适用房运作体系研究

共有产权经济适用房的提出是基于解决夹心层家庭住房难的问题,政府与购房者通过共同出资购买一套住房并且按出资额享有一定份额的产权,从而减轻购房者单方一次性购买的经济压力。文章分析了共有产权经济适用房与现有住房保障体系的关系,提出三种共有产权经济适用房的供给模式,并指出目前应采用政府集中兴建为主。提出建立专门的共有产权住房管理机构,负责共有产权房的建设、分配和管理工作,拓展和创新长期融资的渠道。针对运行过程中存在的产权比例计算问题以及管理权、处分权归属等问题提出了对策和建议。     

物权法定原则下的阳光权与眺望权及其在规划管理中的思考

针对城市规划管理中经常面临的"日照时间大于国家最低标准"的要求,以及保障眺望权等问题,根据《物权法》,阳光权与眺望权在物权法定原则下存在异同:国家最低标准的日照要求属于所有权中相邻权的范畴,是规划管理必须满足的法定义务;而高于国家最低标准的日照要求及眺望权,则属于用益物权中地役权的范畴.规划部门在审批规划方案时,若没有得到相邻地块的许可,就不能轻易满足高标准的日照及眺望权要求.     

土地储备制度:绩效、问题及其法律规制

土地储备制度不仅有利于加强国家对城市土地市场的宏观调控,促进城市经济的健康发展,增加各级政府的财政收入,还有利于经济改革及公共事业建设的顺利进行。以此为基础,剖析了其在实践当中出现的相关法律缺位,导致地价房价上升,造成资金风险较大等问题,进而提出了相应的法律规制措施:譬如完善土地权利方面的立法,实行"立法———规划———许可———计划"的分区管制和指标控制相结合的土地利用规划管理体系,强化土地利用规划的实施管理,强化城市再开发、土地征用及农村宅基地管理方面的专项立法等。     

农地制度变革与乡村集中居住模式演进——以苏南为例

农地制度变革通过重构土地产权、改进土地资源配置效率和调整土地增值收益分配,对乡村集中居住模式演进产生深远影响。基于乡村集中居住模式演进的农地制度分析框架,以苏南为例,系统地剖析了苏南乡村集中居住模式演进的土地制度作用机理。研究发现,改革开放以来,伴随农地制度由"放权让利"向"限权争利"再向"还权赋能"的变革,苏南乡村集居模式先后经历了由村社主导土地资本化下的村内集居、政府主导土地资本化下的城郊集居向宅基地置换下的跨村集居的演进路径。最后,基于农地制度改革,对乡村集中社区建设的机制改进、美丽乡村建设进行了进一步思考。