还原利率R的实质及其确定方法

收益还原法在对于收益性房地产的评估中有较大的优势 ,但由于还原利率的确定较为困难 ,导致其应用受到限制。本文从还原利率的实质分析出发 ,分析了现行的还原利率确定方法的缺陷 ,进而提出一种较为全面、科学的方法——综合法     

收益法房地产估价的派生方法研究

收益法是收益还原法的简称,这种估价方法以效用价值论和地租理论为理论依据,是房地产估价基本方法之一,主要用于有收益性的房地产价格评估.其计算原理是运用适当的还原利率(资本化率),将房地产的收益额通过折现计算进行还原,从而确定房地产价格.     

浅析房地产估价中收益还原法的运用

目前 ,房地产估价有三种基本估价方法 ,即市场比较法、成本法和收益还原法。收益还原法是一种运用适当的还原利率 ,将估价对象房地产在未来所带来的纯收益折算为现值的一种估价方法。这种估价方法 ,以其充分的学术理论依据 ,被广泛地应用于收益性房地产的估价 ,并被许多国外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。收益还原法的基本计算公式为 :ｖ=ａｒ 1- 1(1+ｒ) ｎ 公式 1　　式中 :ａ表示房地产的纯收益 ;ｒ表示还原利率 ;ｎ表示使用房地产的年期或仅有收益的年期。纯收益的求取相对比较简单 ,最重要也是最困难的是还原利率的求取…     

房地产估价收益法中还原利率确定方法的研究

在房地产价格评估中,收益法是常用的3种基本方法 之一。使用收益法的关键是资产纯收益的确定和还原利率的选取,因 此如何确定还原利率是收益法中的一个十分重要的环节。目前,在我 国实际使用的确定还原利率的方法比较多,每种方法都有其一定的优 点和局限性。在一项具体的估价项目中,适当的确定方法又成为影响 还原利率准确性的重要因素,进而影响着使用收益法进行价格评估的 结果的客观性和公正性。     

风险补偿法确定房地产还原利率的定量分析

提出了风险补偿法确定房地产还原利率的计算模型，解决了用风险补偿法确定房地产还原利率主观随意性较大的问题。     

关于土地及房屋收益还原利率测算的思考

在深入分析收益还原率内涵和计算方法的基础上,以宁波市为例,进行了收益还原率的区位差异修正、租售比修正及用途差异修正测算,为收益还原法的科学应用提供实证研究依据。     

NOx的产生及脱除研究进展

介绍了氮氧化物污染的来源、危害 ,并重点讨论了脱除氮氧化物污染的途径 .对于集中源氮氧化物的脱除法有 :氨选择性催化还原方法 ,贵金属、金属氧化物和分子筛催化分解法 ,烃选择性催化还原法 ,活性炭为载体和还原剂催化还原法 ,一氧化碳还原法 ,以及生化法脱硝 ;对于大气中的氮氧化物 ,可采用光催化氧化法 .     

电化学还原法制备纳米级单质铁颗粒

采用电化学方法制备铁纳米颗粒,从稳定剂种类、电流强度、电还原的时间以及溶液pH等方面,对铁纳米颗粒的制备条件进行了研究,优化了电化学还原法制备铁纳米颗粒的条件。采用扫描电子显微镜对制得的铁纳米颗粒进行了形貌表征。     

金属铁还原去除饮用水中硝酸盐的研究进展

在综述铁还原水中硝酸盐氮研究进展的基础上,重点对反应机理、反应条件因素进行了详细阐述,探讨了铁还原法今后的研究发展方向,对提高硝酸盐的去除效率具有重要意义。     

随机利率下寿险定价分析

利率作为一项重要的货币政策工具,越来越频繁地被各国央行所使用。利率的频繁变动导致许多行业基于利率的系统风险越来越大,而且这种系统风险是外生变量,很难通过自身的业务予以化解,保险业是受利率影响非常大的行业。在传统的寿险保费计算过程中,保险公司会预先设定一固定的预定利率,然后在此预定利率下计算被保险人应缴纳的保费。预定利率一经确定,往往也确定了一个保单长时间的利率水平,当利率波动加剧,偏离预定利率较大时,就会给保险人或者被保险人带来损失。利用维纳对利息率函数建模,并将模型应用到保费计算中,代替传统的保费精算模型,可有效地降低保险公司基于利率的风险。     

关于房地产估价中资本化率计算方法的探讨

为规范我国房地产估价工作，我国在房地产领域开展了全国房地产估价师注册考试制度。中国房地产估价师学会为此专门组织编写了系列教材，有关部门还颁布了房地产估价规范。作者在系统学习了系列教材与规范后，发现教材与规范中有关房地产估价资本化率公式中存在不妥之处，自有资金收盗率存在不明确性。由于资本化资的高低对房地产估价值会造成很大的影响，所以在房地产估介中正确地求取资本化率就显得极为重要。本文从海外成熟的房地产估价理论出发，论证了教材中公式不妥之处，给出了正确的公式及定义，并就公式及规范中没有明确表述的自有资金收益率进行了推进并得出了清晰的定义，为进一步完善我国房地产估价理论提供了有益的见解，对规范房地产估价的实践提供了有价值的参考。     

基于信号博弈的上市房地产公司负债率与市值关系研究

分析了基于信号传递理论和博弈论构建的信号博弈模型,选择了深沪两市110 家上市房地产公司的数据作为研究对象,利用回归分析和聚类分析验证了负债率与上市房地产公司市值的关系,并进一步分析了负债类型对公司市值的影响,对信号博弈模型进行了验证。分析表明,上市房地产公司的市值与负债率正相关,长期负债率更能向投资者传递积极信号。分析结果验证了信号博弈模型对上市房地产公司在融资形式和融资结构方面的适用性。     

Does downtown office property perform better in live–work–play centers?

Live–work–play (LWP) centers in US metro markets are attracting young workers and employers, and downtowns are the locations often providing LWP. These centers are compact, diverse, mixed-use, and walkable places that improve economic, environmental, fiscal, public health, and social outcomes. This empirical analysis examines the dimensions and features of LWP centers, considers alternative LWP measures, and determines whether real estate performance increases when LWP centers improve. We find that downtown office rents are higher and capitalization rates are lower in better LWP centers ceteris paribus. However, the expected cap rate relationship is not statistically significant.     

税负转嫁视角下开征房地产税的经济效果研究

通过税负转嫁方法分析了现行房地产产品与房地产税有关环节,重点在交易环节和保有环节,运用供需弹性和税收资本化的理论,研究了房地产税的税收归宿.分析结果表明,征收房地产税可以降低房价,有利于提高税收的效率和透明度.     

房地产估价中非货币收益的量化研究

在房地产市场日趋成熟的条件下,收益法和市场比较法在房地产价格评估中被广泛地运用.而在估价实务中,这两种方法的估价结果往往会有较大差异.本文结合房地产投资收益理论以及效用理论,在对一系列房地产交易数据进行分析的基础上,剖析了问题产生的原因,并提出一种对房地产非货币收益进行量化的方法.     

The market value of political partisanship: Quasi‐experimental evidence from municipal elections

Do different political parties implement divergent policies which impact the citizens' welfare? The overheated debate notwithstanding, it is far from clear if this is really the case. Whereas current literature focuses on specific policy outcomes, we use real estate prices to evaluate the economic impact of municipal policies. Using a new dataset on Italian municipal elections and real estate prices, we employ a regression discontinuity (RD) approach to detect the causal effect of a change in municipal majorities. We find no difference between the effects of the policies enacted by left and right‐wing parties. Further evidence from municipal balance sheets confirms that the observed differences in fiscal behaviour are hardly relevant for real estate capitalized values.     

浅析房地产开发企业的知识管理

分析了我国房地产开发企业实施知识管理存在的问题,结合房地产业的特点和企业自身的条件,探讨了大型房地产开发企业如何开展知识管理,体现了知识管理的真正内涵,指出房地产开发企业只要做好知识管理各个环节的工作,就可以提高企业竞争力,获得巨大的商业效益。     

南京房地产业增加值与地区生产总值的数量关联研究

阐述房地产业的产业特性、定位及其与国民经济中的互动关系,对比美国、日本等发达国家,我国香港地区以及北京、上海、深圳、南京等城市房地产业增加值与国内(地区)生产总值的情况,建立南京房地产业增加值与地区生产总值的ECM计量经济模型；对比国内先进城市,提出南京房地产业的发展规模,增长速度建议。