我国土地发展权与规划控制的关系初探

在社会主义市场经济和建构国土空间开发保护制度的背景下，探讨我国土地发展权及其赋予程序。首先，介绍英美等国的相关制度和运作方式，并简要综述国内学界的研究观点。然后，基于我国的土地制度和空间治理改革进程，从公法和私法视角阐释土地发展权的界定，以及从法定主体和程序视角阐释城镇国有建设用地和集体建设用地的发展权授予。最后，探讨土地发展权赋予的规划控制机制，从“国土空间规划与国土空间开发和保护”“土地发展权赋予与‘规划条件’和‘规划许可’”，以及“土地发展权行使与‘规划管制’”这3个层面展开阐述；提出“国土空间规划赋予地方政府空间开发权利和保护责任，地方政府实施空间开发，使空间资源具有土地资产属性，进而通过出让等程序将土地发展权赋予相关权利人”的认知逻辑。     

汲取与包容性治理视角下的土地发展权转移与乡村发展

土地发展权转移是通过土地增值收益的再分配来推动乡村发展的重要政策。然而,地方政府对该政策的实施呈现出不同的结果。从汲取与包容性治理视角出发,采用案例比较法,分别以德州与成都为典型案例,分析不同地方治理路径下发展权转移对乡村发展的差异化影响。在汲取性管制路径下,地方政府以土地财政为导向,主导发展权转移并垄断了土地交易,指标进城却并未引入资本下乡,最终造成农民权益受损。而在包容性治理路径下,地方政府以统筹城乡发展为导向,发挥村民的自主性,明晰产权、搭建交易平台并维护市场运行,乡村凭借土地资源撬动城市资本下乡,并通过市场机制推动土地增值收益的多主体共享。以土地发展权转移助推乡村发展,更应注重治理路径选择,推进集体建设用地全面确权,并建立市场化交易机制显化土地发展权。     

土地发展权重构下的土地整备模式研究——以广州市增城区为例

文章从土地发展权的视角出发,指出存量土地更新中"争地"背后的"争权"逻辑,提出一种针对存量用地更新的土地整备模式——在"规划集成"前提下,通过政府主导的土地重划机制,直接从土地产权的空间调整入手,平衡地方政府、土地权利人、社会资本方在土地增值收益与社会公共职责之间的利益博弈,保障更新过程中公益性项目、公共服务和市政设施落地。进而对以土地发展权为支撑的土地整备工作提出建议,以期使存量土地实现多元价值的共赢与分配公平。     

基于产权重构的土地再开发——新型城镇化背景下的地方实践与启示

随着我国城市增长方式的转型,在经济发达地区的大城市,土地再开发已逐步替代新开发成为城市空间拓展的途径。本文首先简要介绍了新型城镇化背景下及"十三五"期间我国城市土地开发模式的转型趋势。从土地产权重构的角度,对土地再开发中的土地发展权和政府角色进行了剖析。然后选择上海、深圳和广州为例,介绍了它们再开发的背景、总体思路和规划编制管理体系,分析了三地再开发实践中存在的问题。最后,对土地再开发的趋势和城乡规划的应对策略进行了探讨。     

从权力视角解读城市开发秩序

自20世纪90年代以来,随着城镇住房制度改革的推进,我国的城市开发步入了"快车道"。尤其是在实行财税制度和土地制度改革以来,城市建设土地出让金更是成为了地方财政的主要来源。在利益主体多元化、分散化的今天,利益相关者围绕着城市开发中的空间发展权展开了一轮又一轮的博弈,最直接的结果是政府通     

土地发展权与国土空间规划:治理逻辑、政策工具与实践应用

土地发展权配置与流转是我国空间治理体系的重要组成部分,是土地要素市场化改革的重要内容.国土空间规划是我国土地发展权配置与流转的重要载体与工具,其编制实施与土地发展权密切相关.回溯了土地发展权概念的起源与演进,并对其背后的纵向府际关系与横向政府—市场—社会关系的逻辑进行了分析.在体制场域产权实践中,土地发展权宏观管理的主要手段包括:主体功能区规划、指标管理、"三区三线";在社会场域产权实践中,土地发展权中微观管理的主要手段包括:总体规划、详细规划、城市更新.针对多规并存阶段空间碎片化管理带来的效率损失与区域分配不均问题,从体制场域和社会场域两个层面分别提出国土空间规划在建立整体性空间治理框架过程中的策略建议:破解一统体制下的治理规模与有效治理困局,破解碎片化地方威权主义与反公地困局.     

论空间规划体系的构建——兼析空间规划、国土空间用途管制与自然资源监管的关系

近年来,随着生态文明建设的不断推进,建立空间规划体系、统一国土空间用途管制和完善自然资源监管体制成为备受瞩目的问题。研究三者的关系发现:(1)建立空间规划体系的初衷是立足生态文明体制改革、完善自然资源监管体制,实施国土空间用途管制是其中的连接点;(2)自然资源监管可以区分为载体使用许可、载体产权许可和产品生产许可3个环节;国土空间首先是自然资源的载体,国土空间用途管制对应资源载体使用许可,是载体产权许可和产品生产许可的前置条件;(3)空间规划服务并作用于国土空间用途管制,现实类型多,但内容、管理逻辑基本相同,产生的冲突是因土地发展权管理权力之争带来的;(4)国家机构改革方案表明,以资源保护为出发点的一级土地发展权管理,对属于地方事权的二级土地发展权管理产生了更强的约束力,国土空间用途管制内容也将包括"建还是种"、"种什么"、"建什么"、"建多少"等;(5)未来两级土地发展权的统一归口管理,要求空间规划管理既要管好全域国土空间的重要控制边界,也得管住微观的用地、用海行为,这对空间规划体系的构建和实施提出了更高的要求;(6)构建空间规划体系,应立足于生态文明建设的根本大计、长远大计,承担起基础性、指导性、约束性的功能;结合"管什么"、"谁来管"、"怎么管"的"管""用"前提,设想构建"一总四专、五级三类"的新时代空间规划体系,推进"三基一水两条线,两界一区五张网"的保护开发边界"落地"。     

转型期我国土地发展权特征与城市规划制度困境

从产权的角度看,土地发展权是城市规划这一公共政策直接针对的目标,土地发展权状况与城市规划制度有着紧密的关系。转型期我国的土地发展权的特点是:土地发展的处分权为国家所有,国家还拥有强大的征购权;而土地发展的收益权则大量的位于巴泽尔所言的产权的"公共领域"。城市规划界定土地发展权基于两个目标:首先,城市规划是统治者最大化土地垄断租金的制度工具;其次,城市规划提供一种有效的产权制度以最大化统治者的税收。上述两个目标往往是不一致的,而我国土地发展权的状况,加剧了这种矛盾,使得城市规划面临一种制度困境。     

土地发展权视角下纽约公共空间规划管控研究

借助土地发展权的理论视角,揭示纽约区划对公共空间的管控逻辑、手段,为国内公共空间规划管控提供借鉴。通过搜集纽约区划决议中关于高线公园规划管控的文件,梳理公共空间的管控逻辑、管控要求及手段。发现区划决议从土地发展权分配、土地发展权转移、土地发展权奖励三方面实现了公共空间的规划管控。结合国内目前的土地产权制度与规划改革、控规对公共空间管控方式与实施管理,从土地使用权益赋权、公共空间管控要求、发展权修正补偿手段三方面提出相应的对策建议。     

土地发展权视角下的土地征用政策分析——兼论厦门“金包银”政策

现行的土地征用政策虽然降低了城市建设的直接成本,却产生了严重的社会成本和空间成本.针对当前摆脱土地征用困境的几种主要途径,土地发展权被压抑是造成土地征用困境的制度性根源.土地征用政策变迁的过程,是农地土地发展权不断显化的过程.为应对快速城市化发展的需要,厦门市在"金包银"工程运作模式上进行了一系列的政策创新,评估该政策绩效,总结"金包银"政策的启示,建立农地土地发展权的制度化,完善相关配套政策.     

设计市场开放进程中规划行政职能的转变

城市规划的设计服务作为一种非政府提供的竞争性服务内容已经被接受 ,结合城市规划行政职能在市场经济条件下的转变与我国城市规划设计市场现状的认识 ,探讨规划行政职能在设计市场由封闭向开放的过程中应注意的问题。     

水泥浆液P~H值测定方法探讨

P~H值是低碱度水泥的一项主要性能,目前对水泥浆液P~H值的测定没有统一的方法。本文以电位法、中和法和传统的P~H试纸法对普硅水泥、高铝水泥、硫铝酸盐水泥和明矾石低碱度水泥浆液的P~H值进行测定和探讨,认为水泥浆液的P~H值是水泥品种及水化程度的函数,即水化龄期、水化温度、水灰比、搅拌方式等影响水化的因素都直接影响P~H值的测定结果。对水化时不产生Al(OH)_3胶体的普硅水泥,三种P~H值测定方法均可选用,而对水化时产生Al(OH)_3胶体的高铝水泥、明矾石低碱度水泥则不宜采用中和法。     

土钉受力分析

对土钉进行模型试验和现场监测,结果表明,随着开挖深度的增加,土钉受力逐渐在某个位置形成最大值,并向两侧逐渐减小,而且最大值位置不断向远离面层的方向移动。     

住宅样板间陈设设计的魅力

在房地产开发商楼盘销售过程中,住宅样板间是“打头阵”的第一张名片,既是引导购房者决策的一种营销方式,也是人们领略未来居住环境特征的主要途径。而在住宅样板间中的陈设设计对住宅样板间环境氛围的营造、品质的提升具有至关重要的作用。     

城市定位问题的理论思考

首先讨论了城市定位的特征、原则和基本内容 ,在此基础上系统地分析了城市定位的主导因素和基本要求 ,提出了城市定位的综合集成思路     

合乎公众利益?——行政主导下专业规划师的重新定位

尝试剖析政府的专业规划师如何理解“公众利益”和如何以公众利益之名行事 ,从而探讨在重建市区的需要越来越迫切的情况下 ,香港整体社会可能面对的挑战和问题。笔者首先剖析香港的规划环境 ,然后讨论笔者对政府规划师的调查研究结果 ,最后以香港不断转变的社会经济和政治发展作结。笔者认为 ,更敢于提出诉求的民间社会已逐渐形成 ,民间社会要求参予界定何谓公众利益。因此 ,政府规划师需要反思他们对公众利益的理解。     

论通货收缩形势下的城镇化发展速度

通过对当前以及今后一段时间宏观经济形势和城乡就业形势的分析, 讨论了与宏观形势密切相关的城镇化发展速度问题, 提出我国城镇化加速的起点可能将后推一段时间。     

房屋建筑物的白蚁防治与环境管理

本主要论述房屋白蚁防治与环境管理的关系。提出生态防蚁的方法,化学防蚁与对环境影响,白蚁防治与建筑物设计施工的要求。     

梁轴向刚度对框架-剪力墙结构动力弹塑性性能的影响

为了研究梁轴向刚度对结构动力弹塑性性能的影响,利用Perform-3D中的纤维单元,分别考虑梁轴向刚度的释放与不释放,详细对比了三个框架-剪力墙结构的楼层剪力、层间位移角以及主要构件的性能化复核结果。结果表明不释放梁的轴向刚度,会造成框架梁刚度过大,吸收地震作用较多,楼层剪力尤其是基底剪力偏大,结构的塑性耗能过大,剪力墙的损伤较严重,且层数越多,该种影响越严重。因此,在进行结构动力弹塑性分析时,需考虑将梁的轴向刚度进行释放。