房地产项目全程策划中有关问题的探讨(之一)

房地产项目全程策划是指开发商从获得土地使用权开始，先后进行市场调查，消费者行为心理分析，项目市场定位（包括概念设计），提出规划设计要点，制定价格策略，广告策略与销售策略，直到物业管理前期介入全过程的策划。本文就其中的几个核心问题进行探讨。     

广州市小学质量特征对学区房价格的影响研究

为了探究广州市小学对其学区内住宅价格的影响程度,采用特征价格模型,以广州某知名房地产代理公司提供的2662条2011年度学区房交易数据为基础,探索影响住宅价格的小学质量特征,并对其作用进行量化。结果显示:小学生均建筑面积增加1m2,引起学区内住宅单价上升1.3%;学校在编广东省特级与高级教师人数增加1人,引起学区内住宅单价上升0.5%;学生与小学专任教师人数的比例增加1个单位,引起住宅单价上升1.4%。研究揭示了影响住宅价格的小学质量的具体特征及各特征对住宅单价的影响程度,反映了小学教育资源分布的不均衡性对住宅价格的影响。     

不均衡样本下住房租赁市场承租人满意度研究——基于SMOTE和有序Logit模型

基于2020年佛山市承租人满意度问卷调查数据,使用SMOTE方法进行样本均衡化处理,运用有序Logit回归方法对承租人满意度的影响因素进行探究.研究结果发现:社区环境、家具配套、生活配套、交通出行、住房面积等因素均会对承租人满意度产生显著的正向影响,且由于佛山市产业结构和消费水平的特点,农村自建房承租人的满意度最高.对比各类型租赁住房发现,农村自建房和员工宿舍住户最关心的因素为家具配套,而商品房和长租公寓住户对社区环境最为重视.根据分析结论,从优化住房配套、加强区域规划等方面,提出了提升承租人居住感受、健全租赁市场的建议.     

基于边界固定效应法研究学区房溢价——以广州市为例

我国义务教育阶段,采取“就近入学”制度,导致基础教育资源质量成为影响其周边住宅价格高低的重要因素之一。为探究广州市中心城区学区房溢价,采用边界固定效应法,将毗邻的省重点学区房与非省重点学区房的配对,在特征价格模型基础上,建立差分方程,精确度量优质基础教育资源对房地产的“资本化”溢出效应。结论得出,省级重点小学所属范围内学区房高出非省级重点学区房 8.3%的溢价,“省重点小学—普通小学”配对小区对整个省重点学区房溢价贡献较大。     

房地产项目的关口策划策略

世界著名管理学专家彼得·德鲁克曾经指出：现代企业最重要的职能只有两个，一个是创新，再一个就是营销。这一精辟论断现在我们体会日趋深刻：只有创新，企业才有生命力；只有营销，企业才能真正贯彻“以人为本”的经营理念，才能取得良好的经济效益。在买方市场基本形成、商品房总供给大于总需求的新形势下，对于广大的发展商来说，市场营销已被当成项目开发中的头等大事。在和广州、深圳开发商接触过程中，笔者经常听到发展商面有难色的谈起这样的事：在一个小区或楼盘销售的过程中，一般情况下客观存在几个难关，或者说是“几道坎儿”。…     

只有创新 企业才有生命力——九十年代以来广州、深圳住宅开发中创新综述

从８０年代末到现在 ,中国房地产开发已走过十几个年头。在这十几年中 ,我们国家先后进行了土地使用制度改革、住房制度改革、现代企业制度改革 ,以及最为深刻的计划经济体制向市场经济体制的转变 ,企业之间的竞争日益加剧 ,由此也导致围绕房地产开发过程中的创新接连不断 ,层出不穷。这是因为 :只有创新 ,企业才有生命力 ,只有创新 ,企业才能在市场竞争中立于不败之地。本文试图对９０年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结 ,之所以选择广州和深圳 ,一是因为这两个城市在国内房地产开发中是领先的 ,二是因为这些创新就…     

房地产项目全程策划中有关问题的探讨(之二)

(续上期)二、地产开发项目中的概念设计（一）什么是概念设计在当前的房地产开发过程中，很多发展商都把自己项目人为的加入一些非房地产的因素，例如顺德碧桂园在推售过程中，极力展示其教育和五星级的家这一内容，而广州奥林匹克花园在发售过程中极力推崇奥林匹克的精神与品牌。这些都是开发项目概念设计的具体表现。房地产开发项目的概念可以是开发商的理念，更准确地说是消费者的理念，或者说是一个项目的主题。需要明确的是：地产概念与楼盘卖点既有联系又有区别：一方面楼盘的许多卖点都是地产概念的具体体现，例如广州奥林匹克花园的…     

广州市住宅租金影响因素的研究

为研究住宅租金的影响因素,以广州市住宅租赁市场为研究对象,使用2011年广州市某知名房产中介公司提供的2845条住宅租赁交易数据,利用Stata12.0软件对数据进行回归分析得到最优特征价格模型,系统分析了影响广州市住宅租金的各项因素。结果显示:建筑面积、楼龄、总楼高、是否有电梯、卧室数量、朝向、装修档次、幼儿园等级、距小学距离、小学等级、距地铁站距离和距商业中心距离共计12项因素对住宅租金有着显著影响。通过租赁住宅特征价格模型的建立,可以揭示出广州市住宅租金构成的内在规律。     

于GWR模型的广州市住宅价格影响因素研究

以广州市“都会区”为例,基于2016~2019年住宅小区均价及POI数据,综合运用kriging插值、GWR模型对广州市住宅价格空间分布结构及其影响因素进行研究。研究结果表明:2016~2019年广州市住宅价格整体呈上升趋势,沿珠江水系发展的双核、多次中心、组团式的空间结构已基本成型;高速/快速路口、三甲医院、省一级小学对住宅价格的回归系数在中心城区与近郊区域间呈明显的正负差异,绿化率、地铁、房龄等单向影响因素回归系数强弱渐变;房龄、CBD、省一级小学、三甲医院、绿化率、休闲配套对中心城区住宅价格影响较大,而近郊区域主要受地铁、高速/快速路口的影响;较全局OLS模型,GWR模型的拟合优度大幅提高19.9%,能够更加精确地研究住宅价格影响因素的空间异质性。     

基于可视化的塔基断面自动化成图系统的研究

塔基断面图是输电线路勘测工作中的一项重要内容,本文在分析当前塔基断面图现状的基础上,提出了基于可视化操作方式的自动化塔基断面成图系统,并详细阐述了系统流程设计及工作原理。最后,通过在溪洛渡—浙西±800kV特高压直流输电线路工程中的实例应用,表明本文提出的塔基断面图自动化生产的思路和方法,具有很好的应用价值。