融入“多规”的城市总体规划编制改革与创新

我国规划体系在规划编制主体、规划内容与规划任务、规划技术标准等方面存在诸多差异,造成经济社会发展规划、城乡规划、土地利用规划,以及生态规划等(简称"多规")相互之间存在"不协调"现象,引发规划落地困难、空间管理无序、土地资源浪费等一系列问题。而城市总体规划是全局性、综合性规划,涉及城市的政治、经济、文化、生态、社会生活等各领域,是对城市用地进行综合性战略部署的工作平台。通过城市总体规划改革与创新,形成融合"多规"的城市总体规划,解决各规划之间的"不协调"现象,同时避免将来各规划之间矛盾循环发生。     

基于陕西延安新型农村社区建设“农转居”的思考

新型农村社区建设是要实现土地集约化、管理社区化,提升农民的生活质量、生活水平转为居民,从而实现城乡一体化。但是由于延安市经济结构单一、工业经济薄弱、农民意识保守、整体发展水平还不高等原因的束缚,在"农转居"的过程中难免会出现一些问题。针对这些问题,经过思考,提出了几点建议。     

创新基层自治下的“零污染”乡村建设——宁波市奉化市大堰镇箭岭村为例

村规民约是基层村民实现自治管理的重要产物,在传统乡村治理中扮演着举足轻重的角色。随着社会的不断发展,环境保护越来越受到重视,总书记提出的"美丽乡村"建设正如火如荼展开,村规民约仍在其中发挥重要作用。浙江省宁波市奉化市大堰镇箭岭村开展的"零污染"乡村建设走在全市乃至全省前列,取得了不俗的成绩。该村通过制定与环境保护(垃圾分类、酵素处理等)相关的村规民约,创新乡村环境保护治理新模式。笔者将通过实地走访调研,且本文将从内容规定、保护现状、存在问题等方面进行分析,探索基层自治下的"零污染"乡村建设的新路径。     

土地储备制度:绩效、问题及其法律规制

土地储备制度不仅有利于加强国家对城市土地市场的宏观调控,促进城市经济的健康发展,增加各级政府的财政收入,还有利于经济改革及公共事业建设的顺利进行。以此为基础,剖析了其在实践当中出现的相关法律缺位,导致地价房价上升,造成资金风险较大等问题,进而提出了相应的法律规制措施:譬如完善土地权利方面的立法,实行"立法———规划———许可———计划"的分区管制和指标控制相结合的土地利用规划管理体系,强化土地利用规划的实施管理,强化城市再开发、土地征用及农村宅基地管理方面的专项立法等。     

城乡统筹发展规划中的土地经济租金、“乡乡差别”与社会公平

曾经辉煌的集体所有制乡镇企业现已基本退出历史舞台,农业家庭承包制也取代了人民公社的集体生产。随着村庄集体经济的衰落,村庄作为社会集体组织也随之松散。在城市化推动下的非农经济给村庄发展带来新的机会,也引发了新的挑战。城市化强化了土地的区位因素,创造了土地经济租金。土地经济租金或多或少地复苏了村级经济,近郊地区村庄与城市之间的"城乡差别"显著缩小,但是近郊地区村庄与远郊地区村庄的"乡乡差别"显著扩大。依赖土地经济租金的村庄发展造成城乡统筹规划中的社会公平问题。土地经济租金归公用于城市基础设施建设是促进城市化发展中社会公平的一个重要议题。城乡发展的关键是提高城市经济的生产效率和劳动工资,而不是依赖土地经济租金的获取。     

浅论如何解决房地产征地过程中的用地纠纷

随着我国房地产开发的日益扩大,在征地过程中,引发的矛盾较多。其中最为突出的矛盾是房地产开发商、政府以及农民之间的矛盾。如何平衡好这三者之间的矛盾,不仅关系到我国的土地征用制度,还涉及到我国土地征用的法律法规问题,以及我国的土地制度改革问题。本文主要从法律层面对我国的房地产征地导致的系列矛盾展开论述,试图站在土地制度改革和土地制度法律保障等角度,以期解决房地产征地用地纠纷问题。     

土地财政对农村集体建设用地流转的“倒逼”机制研究

随着新型城镇化的出台,改革政府收入来源和土地财政成了人们关注的热点话题。自94年分税制改革以来,地方政府为了弥补财力的不足,纷纷加强了对土地财政的追求,鼓励集体建设的流转。然而,土地财政对集体建设用地的流转存在着"倒逼"现象,集体建设用地的流转有加强了对土地财政的追求,形成了"恶性循环"。由于土地财政存在着一系列的财政和金融风险,加上集体建设用地流转中存在着政府失灵现象,这更加加剧了"倒逼机制"的恶性循环的风险。搞清楚两者现象以及他们之间的关系对于认识当前转型时期的经济有一定的帮助。     

家庭内部成员之间是否有权就土地承包经营权进行分割的研究

在承包人死亡等法律事件发生后,继承人之间不和的情况下,是否能够对土地承包经营权进行分割继承?本文由"对土地承包经营权是否属于法院立案范畴及是否能分割的观点"着手,通过对理论分析和法律检索检验得出土地承包经营权属于人民法院立案范畴但不能分割的规则,为各级人民政府的土地确权处理提供参考。     

村规民约必须合法

近年来,一些基层乡村为进一步规范人们的行为,维护本地秩序,促进各项工作的开展,纷纷制定了各种形式不一、内容不同的村规民约,这些民约大部分具体、实用、简单、容易记,约束力比较强,是农民自我管理的一种好形式。但是也有一些民约,由于制定者缺少一定的法律知识,在内容上存在不少问题,比如:有些村规民约掺杂了浓厚的封建宗派色     

南疆地区农村土地流转问题分析与探讨

农村融资困难的关键在于缺乏有效抵押物,新《农村土地承包法》正式从法律层面确立"三权分置"制度,盘活农村土地,为"三农"融资打开了突破口。就南疆地区而言,正面临着脱贫攻坚的关键时期,如何围绕农村土地资源解决农村资金短缺、促使农民增收,是实施振兴乡村战略、发展农村经济的重中之重。然而,随着农村土地流转在全国逐步展开,实践中出现不少值得深入探讨的问题,如土地流转服务不到位、流转配套政策措施不完善、如何科学推进土地流转等。笔者结合相关内容与实践,从政策、法律角度,提出完善南疆地区农村土地流转制度建议,为依法有序推进土地流转业务奠定基础。     

“三规合一”:探索空间规划的秩序和调控合力

我国空间规划体系存在重纵向控制、轻横向衔接的问题,导致同一空间不同规划"打架"现象严重,给城市空间管理带来诸多问题。国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划是我国空间规划体系中最为重要的三种规划,这三种规划之间的矛盾是我国空间规划体系问题的集中体现。"三规合一"工作的重点是解决这三种规划之间的差异和矛盾,破解我国空间规划体系的难题。现阶段,受法律、管理体制的影响,"三规合一"工作是地方政府主导下的基于城乡空间的规划协调工作。随着"三规合一"工作的深入开展,在我国政治经济体制不断深化改革的大背景下,"三规合一"及在此基础上扩展的"多规合一"将融入我国空间规划秩序的构建和探索之中,发挥重要作用。     

黄土高原、军民生产与“最优合约”——从“井田之谜”切入

陕甘边区的军民大生产运动之所以能够激发出最大活力,"小米加步枪"这一军民合作模式之所以有力量,是因为实现了在外部威胁条件下的生产能力与防御能力的最优均衡。源于西周的井田制实质上就是军事屯田制,这一制度解决的主要不是土地产权问题,而是士与农或牧与农之间的劳动分工和谷物归属问题,其中蕴藏着一种宪制意义上的"最优合约"——"生产交换保护",或"纳税交换/兑现保护"。在黄河中上游一带的黄土高原上生存和发展,缺乏的不是土地,而是最优的制度安排。以黄土高原为锚点,以"军民合作"为主线,便可对大历史视野中的强盛中国及其动力之源提出一个通贯性的解释。     

城市规划与土地利用规划协调发展途径——以重庆市涪陵区为例

随着城市化进程的加快,城市规划与土地利用规划之间的矛盾日益突出,协调两者的发展对于城市经济建设及可持续发展发挥着关键的作用。研究从重庆市涪陵区城市规划与土地利用规划的现状出发,分析两者协调存在的主要问题及其成因,进而从协调人口与用地指标、明确部门分工、调整土地利用结构、完善法律体系及加大公众参与力度等方面探讨两者协调的途径,以期最大限度地优化土地资源配置,对城市进行合理的规划设计,促进城市建设与土地利用的协调和可持续发展。     

英国土地所有权的历史变迁和影响

英美两国和欧洲各发达国家的土地所有制和土地法律体系与我国有着极大的不同,但由于发达国家在城市规划理论和实践方面起步早、经验足,我国的城市规划体系和制度、规划理论和方法大量复制了这些发达国家的相关内容。近年来,我国的城市社会经济蓬勃发展,城市扩张速度不断加快,城乡矛盾反复凸显,产生了很多具有自身特色的城市问题,解决这些问题要求我国的规划学者加强因地制宜的观念,在深刻理解发达国家和我国土地所有制差别的前提下,在实践过程中修正或者校准这些"舶来品"。因此,本文对英国自1066年以来的土地所有权历史变迁和土地所有权现状及特点进行研究,探索英国土地所有权对农业与生态景观,城市土地开发和土地市场,对他国土地所有权和对规划行为的相关影响,以期能够对我国的城市规划理论和实践有所帮助。     

宅基地地三权分置之下资格权的法律界定——以湖南省衡阳市为例

宅基地"三权分置"除了要保障集体经济组织的土地权益外,还要依法界定资格权的法律内涵、法律特征、权能内容及取得条件等,以期提高农民朋友在宅基地制度改革中的积极性,使宅基地的放活真正有利于衡阳市农民财产性收入的增加与农村经济的发展。     

城市经济产业与城市土地利用之间的关系——利用非调查方法估计

城市经济产业和城市土地利用之间的关系是分析和预测城市非住宅土地需求中非常重要的条件。本文建立了非调查方法来估计产业与土地利用之间的关系。通过利用土地需求、容积率、岗均(就业人均)建筑面积三者之间的关系,本文建立了通过数学迭代,利用最小值法来估计产业与土地利用关系的模型方法。并利用该方法分析北京中心区产业和土地的利用关系,分析计算结果与预期结果高度吻合。该方法的意义在于:(1)为解析式、自下向上地分析和预测城市土地需求提供了技术支持;(2)是经济规划"空间落地"的核心技术支持,是经济规划和城市规划有机整合的关键。     

大连三问:新区规划该怎样面对历史、土地与生计

本文通过介绍多年前一个有关大连新城中心区规划的具体案例,讲述了作者对于自上而下的规划体系在面向市场经济转型过程中的种种疑惑与担忧。与1980年代的土地认识相比,我们如今已经在城市土地开发中相当重视土地的经济、法律甚至社会属性,但其基础一直落在工程性上。那些就生活在这片土地上的农民,他们和土地之间本来存有的亲密关系,特别是农民对于土地的日常经验,仍无法进入到新城建设的价值体系中来。     

城市规划与土地利用规划协调发展途径——以重庆市涪陵区为例

随着城市化进程的加快,城市规划与土地利用规划之间的矛盾日益突出,协调两者的发展对于城市经济建设及可持续发展发挥着关键的作用。研究从重庆市涪陵区城市规划与土地利用规划的现状出发,分析两者协调存在的主要问题及其成因,进而从协调人口与用地指标、明确部门分工、调整土地利用结构、完善法律体系及加大公众参与力度等方面探讨两者协调的途径,以期最大限度地优化土地资源配置,对城市进行合理的规划设计,促进城市建设与土地利用的协调和可持续发展。     

农民缘何不种地

最近,重庆市垫江县农业局土地流转试点工作组对全县农村土地承包进行了抽样调查,发现弃耕抛荒、弃农经商现象十分突出,占总户数的13.8%以上要求退出承包地。为什么会发生从"视土地为生命"到现在的弃耕抛荒的大变化?通过深入的调查,其原因有: 一、种地效益低。由于地理条件差     

法律多元视野下的纠纷与秩序——以龙脊古壮寨为例

法律多元为理解乡村中的法律事实与法律生活提供较好的理论视角。习惯法、村规民约、国家法等规范为村寨中纠纷解决提供了依据。由于各种法效力的相对性,村民会依据行动逻辑选择不同的规范,从而国家法与民间法呈现出同谋、合作、冲突等复杂关系。在纠纷解决中,非法律因素也发挥了重要作用,由此驳斥了那种认为只要有国家法律乡村秩序就能维持的观点。