深圳土地整备制度设计的内在逻辑解析——基于农村集体土地非农化进程的历史视角

深圳土地整备是由政府主导的土地再开发的重要模式之一,其目的是实施规划并解决原农村土地的历史遗留问题。本文通过回顾我国农村工业化发展过程并分析深圳原农村集体土地非农化的特点,说明深圳原农村土地问题的根源在于农民与国家在工业化和城市化利益分配上的矛盾,指出解决这些问题应该遵循利益共享、责任共担的原则。深圳土地整备制度的内在逻辑就是利益共享机制的设计,使土地整备后的土地增值收益和整备成本在政府、社区、村民三者之间进行公平合理地分配和分担,并在过程中充分发挥原农村集体社区组织的作用。     

趋近正义的城市绿色空间规划途径探讨

促进社会正义是城市规划的核心价值观.在城市规模快速扩张的同时,城市绿色空间的潜在复合价值日益凸显,引发相关利益各方的激烈争夺,在不同人群、地域之间出现了诸多分配不公平问题.基于绿色空间正义原则和分配标准分析,认为应在各方之间公平分配享有的权益和维护的责任,并通过对规划过程中的技术、识别、程序、补偿与执行环节的"非正义"部分进行完善修正,期待推动绿色空间规划建设趋近正义.     

基于土地增值收益分配的深圳土地整备制度研究

在高度城市化地区,土地二次开发面临的困境是农村集体利用集体土地的模糊产权性质进行不合法建设带来现实利益分享和现有政策法律不认可之间的矛盾。文章通过对土地增值收益的来源及分配的理论分析,从土地增值收益分配视角对深圳的土地整备制度进行解析,提出通过改变政府对集体土地增值收益的垄断,实现政府和相关权益人的利益共享;利用农村集体的自治优势,搭建二层次的利益博弈平台,降低交易成本;同时,也认识到该政策竞争可能导致农村集体获利过多,影响城市公共利益,忽视外来者的利益。     

非农化村庄整体改造中的把持陷阱与规划应对:以珠三角地区为例

以集体建设用地为核心的存量改造在广东推行已逾七年。检讨相关政策实施的文献,发现利益各方围绕土地增值收益的博弈是推动改造和塑造结果的关键。同时,规划调控弱、开发强度过高和公益设施配套不足极为普遍。然而,从微观层面对改造失控背后制度性逻辑的研究匮乏。此外,已有研究多视开发商逐利、政府寻租以及两者的合谋为改造失控的主因,而对土地持有者如农村集体的角色鲜有涉及。本文结合制度变迁的理论和村庄改造案例的深度实证探讨制度转型、利益各方权利关系演化和博弈的结果。研究发现旧改政策强化了村集体的地权,但对土地增值收益的再分配未充分界定。在不确定的制度环境下,积极推动改造的政府先期投入以保障集体收益,而村集体则依托现实的土地占有占据博弈的主动,不断"把持"政府,争夺土地收益,最终使政府在维持社会公益上逐步妥协,危及空间品质和社会公平,与包容性发展渐行渐远。旧改应力求政府统筹,完善利益分配和规划制度。     

土地发展权重构下的土地整备模式研究——以广州市增城区为例

文章从土地发展权的视角出发,指出存量土地更新中"争地"背后的"争权"逻辑,提出一种针对存量用地更新的土地整备模式——在"规划集成"前提下,通过政府主导的土地重划机制,直接从土地产权的空间调整入手,平衡地方政府、土地权利人、社会资本方在土地增值收益与社会公共职责之间的利益博弈,保障更新过程中公益性项目、公共服务和市政设施落地。进而对以土地发展权为支撑的土地整备工作提出建议,以期使存量土地实现多元价值的共赢与分配公平。     

基于农地发展权的土地征收补偿分配探讨

现有土地征收未考虑农地发展权价值,农民利益受损,导致严重的社会矛盾和冲突。建立兼顾国家、集体、个人利益的土地增值收益分配机制对缓解土地征收过程的矛盾和冲突具有重要意义。根据"谁投资谁受益"的原则,以3个利益相关者在农地发展权实现过程中所占投资比例为标准,以农地发展权定价模型为依据,参照生态服务价值理论,以近期城市扩展区域土地征用数据为基础,采用实证分析方法,提出了农地征收增值收益在农民、农村集体和政府之间相对合理的分配比例,以使三者之间利益分配更加均衡。建议国家认可土地发展权,并确定其权属,进一步均衡土地增值收益在国家、集体及个人之间的分配。     

城中村改造参与主体利益分配机制研究

通过分析土地增值来源及利益博弈主体诉求,构建土地增值利益分配机制.研究发现:因投资建设而产生的投资增值、因城中村土地稀缺性而产生的供求增值、因土地用途变更而产生的用途增值、因基础建设外部性而产生的辐射增值与因经济发展带来的地价普遍性增值均是土地增值的重要来源.引入市场谈判机制,根据贡献归属与利益诉求确定参与利益分配主体,借助市场机制测度收益分配,实现增值收益合理分配.     

市场经济条件下如何实现规划正义？——来自罗尔斯正义论的启示

罗尔斯的正义论是当代社会最具影响力的正义理论之一。罗尔斯提出了两个基本正义原则,作为实现社会基本制度之正义安排的基础。同时罗尔斯还深刻阐述了程序正义与代际正义问题。实现城市规划正义要突出公平的价值目标、关注对弱势群体利益的保护、注重程序正义和代际正义,这是罗尔斯的正义观对我国市场经济条件下实现规划正义的有益启示。     

城市更新语境下的城市公共空间与规划

城市规划的现实任务是解决社会共同面临的城市问题,而后者经历中国数十年城镇化的强劲发展已经发生了巨大转变,与此同时,规划师的角色也将发生转变,这意味着其工作方法和内容必然的革新。当前中国城市规划所进行的土地和空间资源配置已然成为城市中最大利益的分配和再分配。以公共空间的规划设计为切入点,探讨在城市更新语境下规划工作如何体现其公共作用,容纳公众意见、建立公共部门与社区、市场的伙伴关系,从较多关注空间效率、美学和设计创新转向在空间资源的再分配中保障公共利益、体现社会公平、协调社会冲突,同时促进城市发展。     

基于城市规划视角的社会正义探讨——以爱丁堡和西安比较为例

随着中国城镇化进程的推进,中国城镇化的"巨型"特征也愈加明显,人与空间的矛盾、空间与空间的矛盾、人与人之间的矛盾也愈来愈突出。城市空间所具有的社会属性使得在对空间的分配和使用时会体现出一定的利益关系和社会关系矛盾,当矛盾愈加突出之时,对于城市利益的划分需要考虑不同利益群体的实际需求,城市规划对于城市空间资源的安排要更加公正、合理。社会正义是实现"以人为本"的城市目标的手段之一,它可以保证在城市之中被边缘化的群体获得对于社会资源的公平分配、获得更多的机会来缩小与其他阶层之间的差距。然而,实现社会正义在现实生活中还面临着许多挑战,文章从城市规划的视角下来探讨实现社会正义即将面临的危机与挑战。     

城市更新治理视角下的土地增值利益再分配——广州交通设施用地再开发利用实践思考

城市更新治理是实现城市可持续更新的基础,强调"政府、市场、群众"等多利益主体的更新机制协作与利益协调,但由于我国尚未形成"土地增值收益还原公共财政"的机制和途径,一定程度上制约着城市更新的有效实施与空间资源的再优化配置。鉴于此,文章梳理了广州近年来在城市更新过程中对交通设施用地再开发利用的探索与实践,以城市治理、地租理论为指导,重点剖析了该类项目治理困境、利益博弈本质与增值分配的内在逻辑,探索面向城市更新治理的土地增值再分配机制与策略,以实现城市更新的社会公平性与效益最大化。     

《拆迁条例》修订与城市更新制度创新初探

传统城市更新主要表现为地方政府主导下的城市土地再开发行为,《城市房屋拆迁管理条例》保证了强制性产权变更更新模式的推行,并因其在公益界定、程序规范和补偿机制方面的缺陷造成城市更新利益分配结构的失衡。在《拆迁条例》修订的背景下,结合城市更新运行机制,探讨城市更新制度创新的基本要点,包括公益限定、程序正义和公平补偿等基本原则。进而指出制度创新的关键在于更新过程中利益的分配与还原,应围绕城市更新政策制定和执行建构一个平等博弈的平台,使得政府、市场和居民等多元主体能够通过多方反复博弈实现利益平衡。     

以土地发展权合理配置解决小产权房问题

一、小产权房的利益导向 小产权房的存在无外乎是各级具有征地权的政府如乡镇政府、村委会或农民在土地开发上利益博弈的结果。小产权房开发和一般商品房开发的利益导向是完全不同的。一般商品房开发的利益导向是具有征地权的地方政府（主要指各级市县政府）,通过行使土地征用权,获取最大的土地增值收益,直至全部的增值收益。正是在这种利益的导向下,在《土地管理法》、《城市房地产法》的相关法律、法规的框架内,我国征地权被扩大化,而集体土地财产权收益被最小化;相反,小产权房开发的利益则导向了另一个极端一乡镇政府或村委会。乡镇政府或村委会等农民集体组织以新农村建设、旧村改造之名,利用已有建设用地（大多为原有村庄宅基地）或直接占用农地,不办理任何手续、不缴纳土地出让金等任何税费直接开发建设房屋,向社会出售,获得远高于征地补偿的巨大土地增值收益。正是在这种利益的导向下,新农村建设、旧村改造、农民上楼等政策被利用、被扩大化,而体现在集体土地财产权上的国家收益或社会利益被最小化。     

从国际经验看城市土地增值收益管理

人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体现.土地是如何增值的?增值的收益如何分配?这些问题至今仍争论不休,莫衷一是.引起土地增值的因素很多,成因亦十分繁杂,导致土地增值管理政策的多元化和复杂性.自19世纪以来,世界各国已开始探讨并采用了很多不同的政策来应对这一问题.本文将对世界各国采用的相关政策,如土地税收、土地储备制度、土地再调整、土地产权设计等进行研究,指出它们的优缺点,并分析对我国现有的土地有偿使用制度下土地增值管理的启示.     

从国际经验看城市土地增值收益管理

人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体现。土地是如何增值的?增值的收益如何分配?这些问题至今仍争论不休，莫衷一是。引起土地增值的因素很多，成因亦十分繁杂，导致土地增值管理政策的多元化和复杂性。自19世纪以来，世界各国已开始探讨并采用了很多不同的政策来应对这一问题。本文将对世界各国采用的相关政策，如土地税收、土地储备制度、土地再调整、土地产权设计等进行研究，指出它们的优缺点，并分析对我国现有的土地有偿使用制度下土地增值管理的启示。     

浅谈罗尔斯正义论及其对当代社会的启示

正义指一般意义上的相当和正当,正义包括全部美德和完好的道德行为模式,后来正义逐渐与平等、慈善区分开来。罗尔斯指出正义的主体就是社会的基本结构,就是主要的社会体制分配的基本权利与义务和确定社会合作所产生的利益的分配方式,罗尔斯正义论对当代社会有一定的启示意义。     

运用边际综合效益极大化原理进行城市空间资源的公平合理分配——兼论城市规划与房地产开发的关系

城市规划作为调整和分配城市空间利益的公共规则,其本质是协调城市空间利益的公平合理分配.在合作博弈条件下,城市规划引导空间资源分配应遵循边际综合效益极大化原理,维护社会公平,保障公共安全和公众利益,构建和谐城市空间.     

论制度转型中集体土地的价值实现与收益分配——基于苏州与深圳的制度改革实践

20世纪末的财税分权和土地制度改革引起了中国城市发展的深刻变革,土地的资产价值逐步显现,并在社会财富分配中占据了举足轻重的地位。在土地不断增值、集体用地产权模糊的情况下,土地征收带来的巨大地租收益使政府、企业、村集体围绕土地增值的利益展开了激烈的竞争,多方寻租制约了土地资源的流动和价值的实现。鉴于此,梳理我国土地制度的变迁历程,有助于解释引起多方寻租的原因、探寻土地价值难以实现的制度源头。苏州土地流转和深圳城市更新制度改革的经验显示:事先明确的产权界定、有效的制度激励和寻租约束、目标导向的统筹协调机制对实现土地价值和利益的公平分配具有一定的借鉴意义。     

汲取与包容性治理视角下的土地发展权转移与乡村发展

土地发展权转移是通过土地增值收益的再分配来推动乡村发展的重要政策。然而,地方政府对该政策的实施呈现出不同的结果。从汲取与包容性治理视角出发,采用案例比较法,分别以德州与成都为典型案例,分析不同地方治理路径下发展权转移对乡村发展的差异化影响。在汲取性管制路径下,地方政府以土地财政为导向,主导发展权转移并垄断了土地交易,指标进城却并未引入资本下乡,最终造成农民权益受损。而在包容性治理路径下,地方政府以统筹城乡发展为导向,发挥村民的自主性,明晰产权、搭建交易平台并维护市场运行,乡村凭借土地资源撬动城市资本下乡,并通过市场机制推动土地增值收益的多主体共享。以土地发展权转移助推乡村发展,更应注重治理路径选择,推进集体建设用地全面确权,并建立市场化交易机制显化土地发展权。     

“自上而下”还是“多元合作”:存量建设用地改造的空间治理模式比较

新型城镇化背景下,发达地区空间规划范式已从增量规划转向存量规划.随着空间治理上升为国家战略,存量建设用地治理的重要性日益凸显.与传统增量规划不同,存量建设用地治理的核心是土地产权交易与土地增值收益分配.目前我国发达地区出现了两种典型治理模式:一是自上而下,地方政府主导的“权威型”治理;另一种为多元合作,地方政府、市场力量与原土地权利人多元互动的“合作型”治理.研究以上海和广州为例,从运作机制与规划管理、土地增值收益的实现与分配、治理背后政府-市场-社会关系等方面对两地的存量建设用地治理实践进行了比较.认为,尊重原土地权利人与市场利益、兼顾公共利益、保障社会公平性是存量建设用地良好治理的关键.