业主自治中物业服务的完善——以物业管理纠纷为视角

《物权法》颁布以来,建筑物区分所有权得到了广泛的关注,然而其中关于业主自治制度方面的规定仍不尽完善。而与此同时,物业服务公司和业主的纠纷不断升级,建立一个完善的物业服务制度迫在眉睫。本文通过对现有相关法律条文的分析,讨论当下业主自治过程中所出现的问题。通过分析我国物业管理服务行业的现状,具体评析部分小区业主委员会的自制效果。最后结合物业服务企业与业主间的纠纷,在通过汲取外国先进立法实践经验的基础上,从业主和物业服务公司双方的角度对于小区的自主管理提出相关建议。     

分权制衡,按规则程序民主议事——上地西里小区十余载自治经验

正上地西里小区位于北京市海淀区上地信息开发区,小区里共住有972户业主。小区的业主自治,从2003年初成立"物业管理委员会"到现在,已是十多个年头,经历了五届业主组织。在过去的十多年中,上地西里小区建立了分权制衡的业主组织,有明确的规则和程序,坚持按规则程序民主议事,小区的业主自治进行得稳妥踏实。     

业委会的制度短板与规范监管

国务院《物业管理条例》规定:业主委员会是业主大会的执行机构.由于小区公共区域的经营收益归小区全体业主所有,这使得业主委员会有了一定的经济收入支配权.众所周知,不受监督的权力必然产生腐败或者被滥用.于是,问题摆在人们面前:谁来有效监管业主委员会的权力,如何保证业主委员会的工作能够健康有序的规范开展?这又是各小区自治之后不得不考虑的问题.     

论物业管理的法律理念

以2007年10月实施的<物业管理条例>为基础,研究物业管理的法律观念,认为这"条例首先体现了物业管理观念的转变;其次更加注重业主自治原则,并赋予业主更多的权利.但是,目前仍然存在一些不完善之处,有待日后在实践中加以完善.     

乌鲁木齐市古城花园小区物业管理现状调查分析

随着乌鲁木齐市城市加速发展以及文明城市建设步伐加快,提高物业服务质量成为加强社区建设,构建和谐社会的重要内容。本研究采用问卷调查方法,对新疆乌鲁木齐市古城花园小区物业管理的内容、收费标准、基础设施建设、业主自治管理等内容进行调查,得出该小区物业管理存在服务内容单一、物业公司需加强制度建设、物业服务人员需强化服务意识、需加强业主自治管理等结论。     

“两会”好声音——盘点“两会”的物业管理声音

全国"两会"林欣欣建议立法加强社区物业管理 "应尽快制定和完善物业管理领域相关法规,保护业主合法权益."福建嘉达纺织股份有限公司培训中心技术工人、挡车操作教练林欣欣等代表向全国人大会议提出建议.目前物业管理在社区建设中还存在诸多问题,包括:开发商建管不分、越俎代庖;业委会成立的障碍多;物业服务公司良莠不齐;旧小区缺乏物业管理;业主缺乏有效管理共识;监管薄弱等等.为此,林欣欣建议,组织力量研究社区管理问题及时出台相应法规.加强物业管理市场竞争主体的培育,严格实行建管分离,大力推行物业管理招投标制度,真正建立业主与物业服务企业双向选择市场竞争机制,改善市场环境.     

基于旧城改造小区物业管理问题研究

随着新建小区物业管理的发展和规范,物业管理显示出来的优越性越来越明显.但旧城改造小区,由于它的特殊性,无论是沿袭旧的管理方法还是引进新的管理模式,均没有达到预期效果,形成物业管理的真空地带.笔者就旧城改造小区的物业管理现状,分别从政府、物业管理公司及业主三方面进行剖析,得出旧城改造小区物业管理的发展的相关对策,以引起政府及各界对旧城改造工作更深层的关注.     

业主委员会的主体资格分析

物业管理作为房地产市场的消费环节,实际上是房地产开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。近年来物业管理在我国一出现便显示出强大的生命力,并蓬勃地发展起来,但是由于房地产市场的各项法律法规还不健全,目前我国物业管理还处在一个萌芽状态,发展还不成熟。物业管理是通过业主管理组织实现其职能,因此业主大会和业主委员会的主体定位是物业管理行业健康发展的一个重大核心问题。准确科学地为业主管理组织定位,特别是明确业主委员会的主体地位和作用,是我国物业管理企业专业化管理与建立业主自治自律相结合的物业管理体制必不可少的法律保障,也是减少物业管理纠纷、培育和规范物业管理市场的前提条件和必然要求。     

技术创新推进业主事务民主决策

建设和谐物业小区是物业管理企业与业主的共同意愿,也是一项复杂的系统工程,需要物业管理相关主体的积极参与,尤其是物业小区业主的积极作为。长期以来,由于物业小区的共同意愿不能得到有效地表达,产生了业主与物业管理单位之间诸多的矛盾与隔阂并时常演变为社会热点问题,造成物业小区时常发出不和谐的声音。     

加快构建小区业委会 监管机制对策研究

随着上海物业管理行业的迅速发展．小区业主的自治组织——业主委员会这一新生事物应运而生，并在社会各方面的关心、支持下，得到了蓬勃发展，取得了明显成效。从1995年5月18日上海诞生第一个业主委员会以来，本市至今已有业委会6114个。但由于现行物业管理法律法规的不够健全，对业主委员会的监管目前仍处于一个空白状态，致使小区业委会在实际运作中出现了不少困难和问题．特别是业委会“越权”行为时有发生，损害了广大业主的合法权益。谁来监管业主委员会成了一个热门话题。引起全社会的广泛关注。因此．加快构建小区业委会监管机制成为亟需解决的一个重要课题。     

住宅小区业主管理委员会的性质、作用及职责

1 业主委员会的性质 1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》,对业主委员会性质的表述是:“物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。”作为“自治管理”组织的业主委员会,自治管理什么?哪些人可当选为业委会的委员?笔者试作如下探讨。 1.1 自治管理的内容 业委会的“自治管理”应包含两个方面的内容:物(物业)和人(业主与非业主使用人)。根据我国目前物业管理的情况,业委会对物业的管理条件还远不成熟。这是因为:首先物业管理需要有一定的专业技术和技术力量;其次要有相应的法规或法律作保     

社区业主委员会建设与维权现状与对策——以宜昌市西陵区为例

业主作为物业的所有权人,自治权力正逐步加大,这种新形势改变了传统的物业管理模式。本文立足先期调研数据,从小区管理模式及物业管理现状两方面实证分析,总结业委会覆盖工程的落实情况及存在问题,剖析问题成因,并提出相应的解决措施。     

物业管理十大误区

物业管理=物业公司管。；业主不是“上帝”，物业公司和业主不存在“主人”和“仆人”的关系。强调业主自治，并不是说这个小区里业主说了算。买房人在买房时只重视房屋本身的价格，对物业管理的问题往往觉得等到人住以后再说，这为物业管理纠纷埋下了隐患。业主不交物业管理费，是因为业主的消费观念没有转变。物业公司冤枉，大部分问题是代房地产商受过。不承认房地产商发展的物业没有卖出之前，也是业主。房地产商和物业公司签订的物业管理委托合同没有到期，业主委员会不是签字方，无权解除合同，否则，物业公司的前期投人会受损失，还会影响物业管理的稳定。物业管理行业是一个低技术、劳动密集型产业，需要企业的培训，逐步提高，业主不应对物业公司要求过高。过分强调市场原则，忽视政府对公共服务价格约束的作用和必要性，忽视人民的承受能力。     

物业管理的本质是业主共治

正回归到业主共治本质的物业管理,以此为逻辑起点的物业管理制度体系重构,并非是打破物业服务企业的"饭碗",而是有利于物业管理行业健康可持续发展的正确选择。随着《物权法》的施行,私权理念已深入人心,业主权利意识进一步增强,业主自治开始勃兴,《物业管理条例》(下文简称《条例》)以物业服务企业为市场主导力量的一元化物业管理模式已呈现出明显的滞后性,《条例》制定之初采取回避态度的诸如业主团体法律地位等一些问题也日     

业主自治的利弊分析

<正>1981年,一个占地只有2万多平方米、不足700户的住宅小区——深圳市罗湖区东湖丽苑小区,进入了人们的视野。东湖丽苑是深圳第一个涉外商品房小区,也是我国内地第一个商品房小区。作为一次大胆尝试,东湖丽苑的开发从此载入我国物业管理发展的史册。同年3月,深圳市编制委员会正式批准,我国内地第一家物业服务企业——深圳市物业管理公司成立,9月,东湖丽苑管理处开始运作。物业管理作为一种新型的住宅管理模式开始走进人们生活,物业管理行业由此播种。1991年3月,全国第一个业主组织——天景花园业主共管委员会成立,开启了“社区居民自治和专业服务相结合”的共管模式,可以说,罗湖是我国物业服务的试验田、策源地和风向标。我国内地物业管理的发展序幕也由此拉开。     

纠纷宜解不宜结,契约精神应归位

正在百度搜索框输入"物业管理纠纷",可以搜索到相关信息4200000多条,内容无非都是某小区物业建门岗收费引不满;22人因物业管理纠纷,打砸楼盘被刑拘;某小区20多名业主因停车场纠纷与物管起争执;某小区曝光拖欠物业费业主信息......物业服务企业不守信诺者有之,业主非理性维权者有之,更有甚者陷入了"以暴制暴"的恶性循环。     

业主委员会“应然”作用的实现

在我国,业主委员会是伴随住房制度改革、政府职能调整等一系列变化而出现的新生事物,在社区治理、社区服务、业主维权运动等方面发挥着关键作用.政府相关部门也在这一问题上投入颇多,出台了很多规范小区管理和市场组织职责的法律规章制度,如2007年国家修订出台的《物业管理条例》、2009年底颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》以及各地方政府出台的地方物业管理规章制度等.     

做实四大环节打造温馨小区——明光花园创建物业管理示范小区经验谈

近日,泉州明光花园小区被福建省住房与城乡建设厅授予"福建省住宅示范小区"荣誉称号,这是泉州市远宏物业管理公司探索创建新型小区优秀物业管理项目取得的又一个成果,也是企业立足于城乡转接区域,搞好小区"创优",建设和谐小区取得的新突破.明光花园小区地处城乡结合部,业主大部分是从泉州郊县永春、德化等进入市区的农村务工人员,作为新城区居民,业主习惯于随意性的生活,还带有一定的农村单门独户、院落方式的居住色彩,物业服务意识还未形成,物业管理接受程度还处于起步阶段.这些都让物业管理有一定的挑战性.     

前期物业管理服务合同和业主临时公约存在的问题及对策

当今时代,人们处于正在全面奔向小康生活的路上。如今,人们生活越来越好,人人都住在安全且干净的小区内。那么小区物业管理服务成为当今一重要事情,我们国家现在物业管理合同还存在着很多问题,而其中最难解决的问题莫过于身为房子主人的业主,很多人的合法权益难以得到保障,各个物业公司和房地产商为了谋利而不顾及业主的利益,有些法律体制还未完善,给业主们带来很多不好的影响。     

业主财物被盗物管可先赔付

以推动小区业主自治转型、物管制度创新闻名全国的深圳景洲大厦业委会,2011年再度和业主独立投票选聘的小区物管公司续签合约,同时在1月12日推出了全国第一个产权明晰、责权分明的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》（以下简称合同）。