农村房屋买卖合同的效力检讨

农村宅基地使用权的流转与农村房屋买卖合同是两个不同的法律命题,我国现行法律法规并没有明确禁止农民处分宅基地上的房屋。但在司法实践中基于农村宅基地使用权之房屋买卖合同的效力认定却存在较大争议,究其原因主要是不同法律问题的界定和权利属性本应由不同的法律关系加以规范,区分原则是认定农村房屋买卖合同效力的理论基础。通过制定《农村宅基地使用权法》单行立法,实现农村土地使用权的物权化,建立农村宅基地使用权的两级市场,确保实现正义、合目的性和法的安定性的经济法理念。这是一种可供选择的经济法思维路径。     

论农民住房财产权抵押困境之破解路径

农村产权是农民最主要的财产,但是法律对于农村不动产产权流转的限制严重阻碍了其财产利益的实现。为了摆脱这一法律困境,可先在政策指导下采取房地分离路径来实现宅基地使用权在事实上的流转;最后在城乡一体化进程中,对相关法律限制进行修订,实现城乡房地一体化流转。     

发展农村宅基地抵押贷款的困境与对策

正农村宅基地抵押贷款,是一种新生事物,是农村土地流转中的尝试和一种形式。农村宅基地使用权抵押贷款既存在一些困境矛盾,也存在一些不可忽视的制约因素。为了解决农村宅基地使用权抵押贷款的问题,必须从法律政策创新改革入手,针对农村宅基地使用权抵押贷款的问题和矛盾,采取一系列的改革创新政策和做法。一、农村宅基地抵押贷款的制约因素(一)从宅基地管理的政策法规本身看,现行的政策法规依然是宅基地走向全面的市场化抵押贷款主要的无法跨越的障碍。     

三千本房产证引发的宅基地产权制度思考

一、制度与现实的碰撞 我国实行土地公有制,它包括国有和集体两种所有形式.按现行法律规定,集体土地上的房屋不需要登记,没有房屋所有权登记制度;对经合法批准建设及历史合法占用的房屋,由土地管理部门登记并发给农村集体宅基地使用证.宅基地及其房屋的流转受到明显限制.首先是转让必须符合两个条件:一是经本集体同意,二是只能转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户.其次是不能抵押和投资入股.这种限制主要源于宅基地使用权的福利性,宅基地取得是无偿的.这种制度设计,主要考虑的是,集体土地是农民维持生计的基础,对农民具有社会保障和失业保险功能.这与国有土地上的房屋有比较完善的产权制度大不一样,存在房地产权制度的城乡二元结构.     

不动产抵押与租赁之平衡

当前经济社会发展背景下,为最大化发挥不动产标的物的经济价值以尽物用,特定标的物同时存在抵押权与租赁权的情形日益普遍。不论是在已经抵押的前提下对外租赁,抑或租赁关系存续期间新设抵押权,存在多方利益主体和多重法律关系,抵押权和租赁权性质不同使得二者可以在理论上并存自洽,在实践中却客观存在着发生利益冲突和法律纠纷的可能性。面对这种冲突和竞合,需要在立法活动和司法实践中兼顾抵押权和租赁权的法益平衡和法律适用,协调"物权优于债权"原则和"买卖不破租赁"原则之间的关系,妥善处理和适当平衡各方主体的利益诉求。     

证券抵押刍议

随着市场经济的迅猛发展,作为"担保之王"的抵押权出现了独立化、抽象化的趋势,证券抵押则将这种趋势展现得淋漓尽致。证券抵押指以证券作为抵押权的载体而使抵押权动产化,并依有价证券理论确保其流通性。证券抵押是在抵押权独立化的基础上而形成,前者是后者的最高级、最彻底的形态。中国法律制度虽未正式确立证券抵押制度,但是,立法者在制定《物权法》时为其预留了制度性空间。     

农村房屋流转的障碍分析及对策研究

随着社会主义市场经济的发展,推动农村房屋进入市场流转成为当前市场改革的重要环节。本文通过对农村房屋流转的障碍分析,指出房屋与土地天然的相关性、宅基地的身份性获得和转让的限制以及房屋私有化与宅基地集体所有的法律冲突等因素对于农村房屋流转的制约,在此基础上,提出了应对农村房屋流转的对策。当前我国应该积极健全农村房屋流转主体,通过对农村房屋流转的立法管理完善农村房屋所有权职能,从而促进我国农村房地产市场的发展,建设社会主义新农村。     

祖父遗留下来的宅基地所有权归谁

编辑同志: 我家邻居原先是农村户口,前几年他们盖房没有宅基地,正好我祖父遗留下来的宅基地空闲着,我让他家建了房。现在他们家转为城镇户口要搬走,镇上决定把他们家原先住的3间房的宅基地划给另一位村民。我们去找镇领导想要回宅基地,领导却说宅基地是集体的,应当收回。请问,这位镇领导的说法对吗? 刘国祥刘国祥同志: 我国宪法规定:“城市的上地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有”。土地管理法对农村建房用地也做了明确规定:农民建住宅使用的宅基地,包括已建和未建房屋的宅基地,属集体所有,归各户使用。但一律不准买卖、转让和出租。农民建住宅应使用原有的宅基地和空闲地,面积不得超过省、自治     

三千本房产证引发对农村宅基地产权制度改革的思考

一、制度与现实的碰撞我国实行土地公有制,包括国有和集体两种所有形式。按现行法律规定,集体土地上的房屋不需要登记,没有房屋所有权登记制度;对经合法批准建设及历史合法占用的房屋,由土地管理部门登记并发给农村集体宅基地使用证。宅基地及其房屋的流转受到明显限制。首先是     

农村宅基地使用权抵押贷款对农户收入影响:实证与解释

以2015—2017年河南省农村宅基地使用权抵押贷款试点县调研数据为依据,运用双重差分倾向得分匹配法(PSM-DID),实证检验了农村宅基地使用权抵押贷款收入效应。结果表明,农村宅基地使用权抵押贷款能够显著提升农业生产要素投入,从而提高农业产出。进而对农户收入具有显著且持续的推动作用,而且贷款周期越久,推动作用越大。为此,未来农村宅基地使用权抵押贷款政策完善的重点在于正视农户异质性,积极提供差异化产品,进一步优化农村金融生态环境,降低融资费用。