从国际经验看城市土地增值收益管理

人类社会的飞速发展使土地的价值得到前所未有的体现.土地是如何增值的?增值的收益如何分配?这些问题至今仍争论不休,莫衷一是.引起土地增值的因素很多,成因亦十分繁杂,导致土地增值管理政策的多元化和复杂性.自19世纪以来,世界各国已开始探讨并采用了很多不同的政策来应对这一问题.本文将对世界各国采用的相关政策,如土地税收、土地储备制度、土地再调整、土地产权设计等进行研究,指出它们的优缺点,并分析对我国现有的土地有偿使用制度下土地增值管理的启示.     

城市建设中的土地增值回收融资手段

快速城市化给城市公共设施建设带来巨大压力。一方面,城市在不断扩张中需要新建大量的基础设施;另一方面,城市已有的公共设施也需要不断维护和更新,使其更好地发挥功能。如何在城市基础设施建设领域进行可持续的融资,是摆在世界各国城市政府面前的一个挑战。土地增值回收是公共基础设施的重要融资途径。作为法律、规划与财政紧密配合的一种政策工具,土地增值回收可以使地方政府或社区重新获得因公共投资和其他政府行为导致土地价值上涨的部分,并将其用于再投资,由此建立起土地价值与公共服务资金的良性循环,提高城市财政的可持续性。本文首先阐述土地增值回收的相关概念与理论,然后对世界各国（地区）在土地增值回收方面的政策工具进行总结分类,并对利用土地增值回收为基础设施融资的成功案例进行分析。本文还结合中国实际情况,对如何利用土地增值回收理念来支持中国城市建设提出设想。     

房企土地增值税案例分析

土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一,对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资投机行为起着重要作用,但土地增值税政策本身存在的不足,影响了土地增值税调节职能的充分发挥,没能达到土地增值税制设计的初衷和效果,必须完善土地增值税政策,改变管理模式。本文将从一个案例入手,对我国房地产企业土地增值税管理出现的问题进行研究探讨,并给出建议。     

搞活土地经营实现以地生财

近年来,乳山市在城市建设过程中,牢固树立土地是最具增值潜力的城市资产的理念,以深化土地使用制度改革为目标,创新思维,创新方法,多途径、多形式搞活城市土地经营,促进了土地增值,收到了以地生财、以地养城的良好效果。 一、加强管理,建立有序市场。 要搞好城市土地经营,必须做到政府对土地一级市场的高度垄断。围绕建立规范有序的土地市场,该市出     

建立土地收购储备制度的功效分析与对策选择

21世纪是城市的世纪,随着我国城市化进程的加快,土地使用制度和管理制度改革的深化,如何建立健全土地收购储备制度,已成为各地政府调控土地市场,提高土地综合利用效率和保证国有土地资产保值增值的重要举措。一、建立土地收购储备制度的功效分析所谓土地收购储备制度是指由政府委托的机构,通过征用、收购、置换、收回等方式,从分散的土地使用者手里将土地集中起来,并对取得的土地进行前期整治和适度开发,再根据土地利用总体规划和城市发展规划,有计划地将土地投入市场的制度。从世界城市发展的历史沿革看,国外土地收购储备制度最早起源于19…     

土地使用权年限对土地增值的影响

通常所说的房地产增值,实质是土地的增值。在我国有偿有限期的土地使用制度下,应特别注意剩余土地使用年限对土地增值的影响,土地使用权应计提折旧。对于一宗使用年限较长的土地来说,在其使用年限的前若干年,价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势,但随着土地剩余使用权年限的减少,土地使用权价格趋于下降。因而,有土地使用年限的房地产价格,从长远来看是趋于下降的。     

贺雪峰：当前关于土地认识的几个流行错误

当前土地问题引起广泛关注，不仅是学界和政策部门关注的焦点，而且持续成为社会热点问题。遗憾的是，当前关于土地制度的认识存在着很多误会，以下择要列举说明之。     

城市土地管理的国际经验和教训

城市土地管理有两个突出的问题。一是如何满足(提供)城市化所需的土地，另一个是如何为城市化地区的再发展提供土地。前一个问题是快速城市化国家或地区的一个首要的问题或挑战．而后一个问题在“老”的已经城市化的国家里比较显著。本文主要讨论第一个问题，世界上不同的国家用不同的制度或模型来为城市化所需的土地提供供给。这些不同的制度或模型各有利弊。     

城市建设用地为什么会失控--基于土地制度视角的分析

当前,城市建设用地扩张过快成为城市化快速发展过程中的主要问题之一,地方政府主导的土地财政是其主要成因。而地方政府之所以能够顺利推行土地财政,主要原因：在土地产权制度上,城乡土地产权主体模糊、产权残缺、权力失衡;在土地使用制度上,政府垄断一级市场、土地增值国有;在土地征收制度上,政府征地范围过宽、征地成本低廉、行政强制力主导;在土地财税制度上,税制体系混乱、重流通、轻保有、地方政府缺乏主力税种。最终导致地方政府土地权力过大,且无法通过征收物业税来获取稳定收益,只靠一次性土地出让获益致使用地失控。因此有必要对我国土地制度进行针对性的改革。     

汲取与包容性治理视角下的土地发展权转移与乡村发展

土地发展权转移是通过土地增值收益的再分配来推动乡村发展的重要政策。然而,地方政府对该政策的实施呈现出不同的结果。从汲取与包容性治理视角出发,采用案例比较法,分别以德州与成都为典型案例,分析不同地方治理路径下发展权转移对乡村发展的差异化影响。在汲取性管制路径下,地方政府以土地财政为导向,主导发展权转移并垄断了土地交易,指标进城却并未引入资本下乡,最终造成农民权益受损。而在包容性治理路径下,地方政府以统筹城乡发展为导向,发挥村民的自主性,明晰产权、搭建交易平台并维护市场运行,乡村凭借土地资源撬动城市资本下乡,并通过市场机制推动土地增值收益的多主体共享。以土地发展权转移助推乡村发展,更应注重治理路径选择,推进集体建设用地全面确权,并建立市场化交易机制显化土地发展权。