中国城市住房价格变化的影响因素分析——基于31个城市面板数据的实证研究

研究城市房价波动的影响因素及其程度,有助于提高政府宏观经济调控政策的针对性和有效性。首先构建住宅市场供需影响因素的均衡分析理论模型,然后通过固定效应模型,对我国31个主要城市1998~2008年的面板数据进行计量检验和实证研究。研究发现：利率和上期房价对房价的影响最为显著;收入水平对房价也存在一定影响,而空置率对房价上涨的影响较弱;人口、就业水平、地价和建设成本不能用来解释房价变化。     

基于PVAR的住宅房价与区域间人口流动相互影响分析CSSCI

人口流动抑制或推升城市的住房价格,同时住宅房价的增长会反过来会抑制人口的流动。通过住宅房价和人口流动情况等指标建立PVAR模型,选取东部7省和西部8省进行实证对比分析。结论表明:(1)东部房价的上升会抑制人口流入,西部房价上升会抑制人口流失;(2)东部人口流动的变化对住宅价格产生的波动幅度相对西部显著,东部的人口流动会对房地产业的发展带来更大影响;(3)东部大部分地区在住房上仍应控制住房的供给,降低住房空置率,西部地区应该大力发展经济、城镇建设以减少人口的流失。     

长三角都市圈小城镇住宅价格空间分布特征研究——以湖州市为例

城市住宅价格一直是城市地理学、城市规划学和经济地理学研究的重点内容。都市圈内部房地产市场发展迥异,体现了一个地区不同尺度之间资源配置能力和作用。本文采用克里金插值方法对长三角都市圈房价空间分布格局进行空间估计,并重点讨论浙江省湖州市小城镇房价的影响因素。研究结果表明:(1)长三角都市圈房价分布呈现出多中心的分布特征,但省间的共通性不强。(2)湖州市房价分布受杭州房价溢出效应影响,呈现出轴线状的双中心特征,垂直于轴向东西两侧衰减。(3)都市圈核心城市房价溢出效应远大于小城镇自身核心区的集聚效应,小城市的房价水平受邻近的大城市影响显著。     

基于系统动力学的沈阳市房价影响因素分析

运用系统动力学方法构建城市住宅市场仿真模型,探究影响房价变化的主要因素。结合沈阳市住宅市场的发展实际, 通过 Anylogic 软件构造系统因果关系反馈图以及流程图,再利用回路建立数学关系模型,选取房产税、贷款利率、限购政 策 3 个变量,讨论不同政策对房价产生的影响。研究发现,开征房产税,使得市场需求量明显降低;限购政策在一定时期内 可以维持房价的稳定;提高银行贷款利率,房价没有出现较大波动;在限购政策和利率综合作用下,对房价产生的影响较大。     

长沙房地产价格的特点及影响因素

目前房产业是国家的支柱产业之一,其稳定与发展关乎着国计民生。虽然从全国这一宏观角度来看,房地产市场整体上仍保持健康、快速的发展态势,供求也基本平衡,但部分地区仍然存在房地产价格（下简称“房价”）上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。在长沙这个城市,房价对于大部分购房者而言．是其决定购置房屋与否的首要因素,甚至具有决定性的作用。作为最直观的房地产晴雨表,房价实际上是供应、需求、位置、环境、配套、品牌等众多因素相互作用后的一个表现,在长沙除上述因素外,房地产价格还受到了这座城市独有特征的影响。本文将会介绍地产价格一些基本知识,以及房价的特性和影响它变化的各种因素。     

房价驱动高层次人才流动因素研究——以粤港澳大湾区为例

本文基于劳动力流动的推拉理论,梳理影响人才流动的多重因素,归纳为房价作为特征信号因子产生的拉力、推力、中间障碍和个人特征四类因素。构建高层次人才居流意愿的推拉理论框架,应用Logistic回归模型,以粤港澳大湾区9个城市为例进行实证研究,研究区域内不同房价城市的不同特征,探讨房价对高层次人才城市备择过程中的特征信号角色和作用机理,析出和显化房价对高层次人才流动与流向的影响机制。研究表明:高房价城市推力和拉力因子发挥重要作用;中房价地区影响人才流动和流向因素复杂;低房价地区城市基础设施建设和产业差异瓶颈显著。基于此,本文针对不同房价城市提出了相应的政策建议。     

需求旺促成俏市场——访深圳市房地产研究中心副主任王锋博士

深圳房地产市场一直是全国房地产企业关注的重点。然而,深圳有深圳的特殊性,它区域小,人口多,房地产市场需求呈现多元化、外向型特征。易发生房价较大幅度波动。从2007年受金融危机影响后的房地产衰落,到现在的逐渐复苏,深圳房地产市场又“热浪”扑面。其中,有喜也有忧。喜,自然不用说,忧的是房价这么高,普通收入的居民如何才能实现“居者有其屋”的梦想,政府应该采取哪些措施？带着这些疑问,记者采访了深圳市房地产研究中心王锋博士。     

人口结构对我国城市房价波动的影响

随着房地产业的高速发展,房价问题受到广泛的关注。利用我国人口出生率、自然增长率和城镇化率等数据,分析人口年龄结构和城镇化变化对房价波动的影响,由于20世纪80年代婴儿潮的初次购房叠加了60年代婴儿潮的改善住房需求,2004—2012年房价呈持续上升趋势,90年代以后出生人数下降,导致2013—2015年房价增速放缓,同时城镇化速度的加快会导致房价上涨。并预测2015—2025年由于房屋需求下降,房价将呈下降趋势。     

建筑业周期波动研究综述

从建筑业周期波动影响因素、建筑业与国民经济或其他行业之间关系、建筑业周期波动的划分方面对有关建筑业周期波动的研究成果进行了梳理和归纳。研究发现已有成果主要集中在对建筑业周期波动与国家宏观经济周期波动相关性的研究或单个因素对建筑业周期波动的影响研究,而对于建筑业经济整体描述的定量研究较少,建议采用景气指数分析开展对建筑业周期波动的研究。     

利率与房价关系的认识

在构建利率与房价的理论分析框架的基础上,结合我国房地产市场的实际情况,从实证角度分析了我国利率变动与房价波动之间的关系。结果表明:持续低利率在一定程度上可以作为解释我国房价上涨的真实原因,但我国房价对利率的敏感程度较小,而由于持续低利率引起的投机因素对我国房价上涨过快的影响则不容忽视。     

Immigration and urban housing market dynamics: the case of Haifa

This paper addresses the interplay between demographics and housing market dynamics in Haifa, Israel. In the 1990s the city of Haifa, with a population of approximately 220,000, absorbed about 45,000 immigrants. The case of Haifa offers a typical non-controlled experiment on how demographic shocks and associated changes in housing demand affect the housing market. The dynamic adjustment of house prices is estimated using an autoregressive, distributed lag ADL model, taking into account spatial spillover effects. The data analyzed cover housing transactions in Haifa between January 1989 and June 1999. The data come from a mortgage database. We used a house price index by tract and by year to investigate the impact of immigration on house price dynamics for a balanced panel of 34 tracts and 11 years. Tests showed that for some of the tracts house price series are not unit root. Most individual series though indicated that a unit root could not be rejected so that we considered house price series as being non-stationary. Also, the hypothesis of no co-integration could not be rejected by the data. Due to inertia we considered lagged spatial spillover effects for the dependent variable. We applied the corrected least squares dummy variable estimator to estimate the parameters of interest. The estimates of the coefficient of the lagged dependent variable suggest stability of the ADL structure. Furthermore, the results indicate a house price correction of almost 70% of the gap between house prices and its fundamental determinants each year. Our results suggest a substantially faster response after the demand shock in Haifa than obtained by others for other cities and regions in the literature. Yet our estimates seem not unreasonable given the large-scale land conversion and urban construction programs in Israel and underline the importance of a responsive supply to dampen house price rises after an unanticipated demographic shock.     

异质信念对中国房价波动的影响效应研究

购房者行为模型表明,异质信念对房价具有正向影响,无论公共预期如何,异质信念都将促进房价上涨。通过工具变量 2SLS 法对中国 35 个大中城市的实证分析表明,异质信念对房价波动显示出显著的解释力,并表现出明显的区域效应;以是否实施限购区分的分样本分析表明异质信念对房价的影响与公共预期的方向无关,从而验证了提出的推论,为异质信念条件下的政策调控提供了思路     

基于情感分析的投资者情绪对房价波动的影响

为了探究房地产市场投资者情绪对我国房价波动的影响机制,基于情感分析方法构建了我国房地产市场上的投资者情绪指数,验证了该指数的有效性。通过构建VAR模型,综合运用脉冲响应、方差分解分析等方法,定量探究了投资者情绪与我国房价波动之间的动态影响关系。结果表明:构建的投资者情绪指数与房价有着高度的相关性;投资者情绪的正向变动在短期会显著地影响房价产生正向波动;投资者情绪对房价变化的贡献率远大于其他经济变量的贡献程度。对房地产市场的调控应当注重对于公众预期的管理,合理引导投资者情绪的变化。     

房地产税对房产价格影响效应分析

基于2000~2012 年我国30 个省的房地产税和房价的面板数据,通过平稳性分析、协整检验以及回归分析,研究了我国房地产税和房价之间的关系。研究发现,房地产税对房价有正U 型影响效应,即短期内房地产税能有效抑制房价的上涨,而长期内房地产税的征收则会带动房价的上涨,同时,房地产税对房价的影响具有显著的区域差异,而且各房地产税种对房价的影响也不尽相同。而且上期房价、利率以及其他宏观经济环境对房价也有一定的影响。因此,我国现行房地产税收制度改革过程中,需要考虑宏观经济环境的影响,针对不同地区制定相应的税收政策。     

Prices and price expectations in the market for owner occupied housing

Many researchers working with analyses and predictions of the prices of owner occupied houses have found that econometric models based on ‘economic fundamentals’ fail to explain more than a fraction of the movements of the prices. This is especially the case in periods of rapid change. Often, this failure is attributed to psychological factors such as price expectations among the market participants. This paper compares observed market prices and equilibrium prices under three different hypotheses of the formation of price expectations. The results from the investigations indicate that price expectations are formed through an extrapolation of the trend in house prices rather than through a process based on knowledge of the structure of the housing market, economic fundamentals and demographic trends.     

基于挤出效应的住房保障规模对商品住房价格的影响

中国房地产市场中保障性住房的角色和作用愈加重要,保障性住房建设规模正在逐年扩大。商品住房价格变化是供给需求作用的结果,但是随着保障房供给规模的增加,商品住房价格的涨幅也会发生改变,说明保障房的供给规模会对普通商品房的供需产生影响。本文以北京市商品住房市场为例,选取住宅需求、住宅供给、住房投机对价格的影响为自变量,住宅价格为因变量,利用多元回归模型对商品住房价格变化进行实证研究,同时通过考虑保障房供给对住房市场产生的不同挤出效应,分析保障房供给规模供需变化对房价产生的影响,进而为政府制定相关的住房保障政策提供建议和对策。     

于GWR模型的广州市住宅价格影响因素研究

以广州市“都会区”为例,基于2016~2019年住宅小区均价及POI数据,综合运用kriging插值、GWR模型对广州市住宅价格空间分布结构及其影响因素进行研究。研究结果表明:2016~2019年广州市住宅价格整体呈上升趋势,沿珠江水系发展的双核、多次中心、组团式的空间结构已基本成型;高速/快速路口、三甲医院、省一级小学对住宅价格的回归系数在中心城区与近郊区域间呈明显的正负差异,绿化率、地铁、房龄等单向影响因素回归系数强弱渐变;房龄、CBD、省一级小学、三甲医院、绿化率、休闲配套对中心城区住宅价格影响较大,而近郊区域主要受地铁、高速/快速路口的影响;较全局OLS模型,GWR模型的拟合优度大幅提高19.9%,能够更加精确地研究住宅价格影响因素的空间异质性。     

Price bubbles and policy interventions in the Chinese housing market

The recent dramatic increases in house prices have led to considerable attention being focused on housing markets in China. Using a unique dataset of city-level house prices and rents, this paper investigates the presence of price bubbles in major Chinese city housing markets. Our findings show evidence of price bubbles in most housing markets, even though the bubbles might be, to a large extent, mitigated by strong government intervention. In order to distinguish rational bubbles from irrational bubbles, we extend the existing work to allow a deterministic time trend and break points in the unit root test of house price–rent ratios. As a consequence, our results demonstrate that the price–rent ratios in most of the sample cities are no longer non-stationary, implying the non-existence of rational bubbles in the housing markets.     

House price diffusion of housing submarkets in Greater Sydney

Abstract

Despite numerous studies investigating house price diffusion between regional cities, few have considered a spillover effect among housing submarkets within a metropolitan city. This study expands upon the limited literature to examine house price diffusion of housing submarkets (namely, low-priced and high-priced submarkets) in Greater Sydney, one of the most diverse housing markets in Australia, using convergence tests, cointegration techniques, Granger causality and dynamic ordinary least square cointegration tests. The results show that a long-run relationship in house prices exists between these two submarkets in Greater Sydney. Importantly, the empirical results show that a large degree of diffusion takes place from the less prosperous submarket to the high-end submarket. This supports the equity transfer hypothesis via a filtering process in which house prices in the low-priced submarket will be transmitted into the high-priced submarket. The study also finds that the low-priced submarket is the primary reactor to changes in economic fundamentals. These findings have some profound implications for policy-makers and housing investors.