资产证券化背景下长租公寓问题研究

随着中央提出"房子是用来住的,不是用来炒的"这一定位,2017年成为中国住房租赁市场元年,"租售并行"的政策推出,对于发展和培育以长租公寓为代表的住房租赁市场有着重要意义,并有利于促进解决我国房地产市场住房难题,实现供给侧改革。针对此,本文选择以长租公寓作为主要研究对象,从社会、政策、市场三个角度出发对于长租公寓近来发展背景进行分析,并简述长租公寓在我国的发展现状、分类和特点,发现长租公寓领域未来发展和规模化经营的关键在于能否高效盘活资产并实现未来现金流到当前现金的转换。因此本文从资产证券化角度出发,以"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"为例,重点分析了长租公寓领域融资模式,并针对性提出相关建议,对长租公寓企业参与资产证券化可行性和方向提出指导,以期望促进长租公寓行业的发展。     

开发商+长租公寓=?

<正>2017年被誉为开发商投身住房租赁"元年"。不光是市场上一直存在的散户自租、中介代租,开发商也纷纷涉足长租公寓业务,抢滩住房租赁市场。开发商长租公寓对自持物业(有物业产权)进行经营,或者租给经营方经营,拥有更大的主动权,租赁关系稳定。开发商长租公寓经营现状根据克而瑞数据显示,目前TOP30的房企当中,已经有三分之一通过不同方式涉足到长租公寓领域。其中万科和龙湖作为领跑者,走在行业队伍前列,并作为集团重点发展业务,项     

房地产企业转型长租公寓探索

一、房地产企业转型长租公寓遇到瓶颈 目前我国房地产市场已经从增量时代向存量时代转变,在租售并举与房住不炒等政策的引领下,长租公寓正在成为住房租赁市场的重要组成部分.房地产企业纷纷响应国家政策号召,利用新建或已建住房、改造后的工业厂房开展长租公寓业务.数据显示,自2018年起长租公寓获得了比房屋租赁更高的关注度(如图1所...     

政策

正国务院:加快培育和发展住房租赁市场中共中央、国务院近日印发《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》,意见指出,要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。住建部:长租公寓装配将出行业规范近日,长租公寓租客入住后患白血病离世的消息引起舆论高度关注。针对长租公寓装配不达标引发的安     

旭辉瓴寓长租公寓样本解析

正地产系开发企业在获取租赁住宅社区上有显著的优势,主要体现在其多产业链支撑和协同。近几年来,房地产开发企业纷纷发力长租公寓布局,为行业转型发展提供了一个通道。旭辉瓴寓就是其中一例,在运营模式、融资探索、服务完善等方面引领行业,成为行业关注的典型案例。本文挖掘分享旭辉瓴寓的运营经验,和读者共享。是商业服务,也是社区治理《城市开发》(以下简称《城》):贵司如何解读租赁住房业务模式?房地产开发企业布局住房租赁,有哪些优势?     

租赁火爆 物企何为?

正随着房地产业进入到租赁时代,住房租赁市场也蕴含着巨大的市场空间。12月26日,上海易居房地产研究院发布《中国住房租赁企业发展研究报告》称,住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%,企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平,企业获得租金将超1万亿。长租公寓作为住房租赁市场的重要组成部分,十几年来伴随城镇化的推进一直缓慢发展。如今,在"租购并举"等政策的引导下,长租公寓迎来发展"风口"。面对租赁市场这一万亿元级市场,房地产企业和金融机构加速涌入,与原有的互联网系、酒店系、中介     

基于群体需求的青年长租公寓公共空间设计研究

近年来,在城市青年群体"买房难"以及扶持租赁性住房的国家政策连续出台的背景下,青年长租公寓的开发浪潮已悄然掀起,其中公共空间作为租客社交活动的主要空间,其设计品质一定程度上决定了青年租客的生活品质。然而目前市场上一些长租公寓产品面临着开发标准化程度低、设计改造品质参差不齐等问题。文章通过调研梳理了目前市场上长租公寓的共性问题,并以此为切入点,从功能配置、区域规划、空间尺度和主题风格四个方面提出了青年长租公寓公共空间室内设计策略。     

长租空间产品力的实践与思考

随着中国经济的持续壮大,城市群的不断发展与综合交通网络的便捷带动了人口迁移,因此住房租赁市场不断发展,并成为以人为本的新型城镇化构建的重要组成部分。长租公寓作为承载都市居民租住需求的空间产品,硬件产品力基础和软性实力是长租公寓产品力体系缺一不可的两项核心能力。本文介绍了中国长租房市场的发展情况,并以中海长租公寓为例,对长租空间产品力进行了深度解构,指出实现“投—融—管—退”资产管理通路闭环的重要性,为我国租赁住房开发运营机构提供借鉴经验。     

当前住房租赁市场管理面临的问题与对策建议——以杭州市萧山区为例

<正>随着杭州市城市建设不断加快、人口流动性不断增强,住房租赁市场需求也在快速增长。根据杭州市住房租赁监管服务平台数据显示,目前萧山区有住房租赁企业247家,其中本地企业61家,共运营集中式长租公寓约8725套,已出租6084套;分散式长租房源约52071套,已出租46684套;另有提供居间代理租赁房源18789套,已出租2843套。自去年下半年以来,萧山区接连发生了"南京乐伽""喔客公寓""中择代理"等多起住房租赁市场集中信访纠纷事件,涉事房源2900余套;在今年初的新冠肺炎疫情影响下,租赁中介企业杭州青客公寓与租赁双方当事人之间的矛盾频发,信访量已累计达252件。对此,萧山区住房和城乡建设     

多方资本抢滩住房租赁:一场不对称的竞争?

<正>根据欧美发达房地产市场的发展历程和经验,房地产发展初各方资本抢滩住房租赁市场发生在短短几个月之内。10月20日,龙湖集团宣布旗下长租公寓品牌"冠寓"在上海9家门店同时开设,而今年龙湖将在全国16个一、二线城市布局其长租公寓。与龙湖同时,国内房企保利、旭辉等房企均已深度布局长租公寓。同一天,北京市住建委确认北京京东尚科信息技术有限公司为北京住房租赁市场的支持平台;而在2个月前,杭州房管局联手阿里巴巴共同打造"智慧住房租赁监管服务平     

基于改进可拓理论综合评价长租公寓管理研究

长租公寓是缓解大城市住房问题的重要途径，研究长租公寓的管理，对于长租公寓市场发展具有重大意义。通过构建长租公寓管理水平评价指标体系，运用层次分析法和改进可拓理论构建长租公寓管理水平评价模型，并进行实证分析，表明长租公寓具有“中等”的管理水平，其中运营管理、产品管理的管理水平有偏向于较好的趋势，但环境卫生管理、服务管理、安全管理、文化建设管理仍需提高。基于实证分析结果对如何提高管理水平提出了改进措施，为促进长租公寓的健康发展提供建议。     

复杂适应系统视角下特色小镇的演化

特色小镇是传统小城镇在转型升级中出现的新形态，是新型城镇化发展的新空间，在空间生产中具有高度聚合性和独立发展性，能有效推动经济高质量发展，已成为我国现代化的重要组成部分。引入复杂适应系统理论，从历史语境中探讨特色小镇的自适应性，剖析出特色小镇作为复杂自适应系统的关键主体，包括政府、农村集体经济组织、企业、金融机构与专业服务商及小镇居民；解析这些适应性主体的彼此作用过程；提出基于全生命周期和生态位的特色小镇复杂适应系统的适应性演化规律和竞争惯性轨迹     

基于虚拟价值链的全过程咨询集成管理分析

全过程咨询的实施、信息技术的发展，为虚拟价值链在建设领域的应用创造了条件。结合全过程咨询的逻辑及实施要求，提出建立项目虚拟价值链的可能性及可行性。指出在全过程咨询模式下咨询单位可以利用信息优势建立虚拟价值链。通过虚拟价值链对项目实物价值链进行项目目标、全要素、全过程、所有参与方等方面集成，实现项目的集成管理，提高项目全寿命周期的效率和效益。并对全过程咨询项目虚拟价值链的管理提出未来的研究方向。     

基于系统动力学的住房租赁市场多主体协同演化仿真分析

租售并举的住房制度将深刻影响我国房地产市场,在发展住房租赁市场过程中涉及政府、消费者、企业三方利益相关者。基于利益主体协同演化的视角,构建住房租赁市场发展过程中多主体协同演化博弈模型,通过 Vensim 软件进行仿真模拟,分析各主体演化路径趋势、识别内部主要驱动因素。仿真结果表明,三方主体最终在政府不监管、消费者倾向于租房、企业主动发展租房业务处达到均衡稳定状态。政府监管所需成本、对企业惩罚力度、企业获取的长期经济效益、短期经济效益是三方演化的主要驱动因素。研究表明,在发展住房租赁市场过程中,政府要强调发展住房租赁市场的重要性,提高消费者及企业此方面意识;发展初期,政府对企业宜强力推动;在中后期,政府可缓和态度,企业将逐步采取主动措施,进而形成健康可持续的住房租赁市场。     

设计施工总承包模式下质量和费用联动控制研究

通过平行发包模式和设计施工总承包模式对比，分析质量标准和费用的联动控制方式变化，即由“先确定施工图，再形成合同价格”的顺序性控制变化为“质量标准和费用联动审核”的同步性控制，并从政策、理论和实践层面梳理当前联动控制的现状和挑战。为解决房屋建筑类项目设计施工总承包模式下联动控制挑战，提出对项目结构进行系统分解，并在分解基础上形成质量费用要求的相互匹配，形成联动控制对象及要求，并提出质量费用联动控制的实现路径，以期为业主管理设计施工总承包项目提供参考。     

基于ABC-LS-SVM 的工程项目成本估算与控制模型

准确的工程项目成本估算是分析工程价值的重要依据，也是实现高质量成本控制的基础。针对成本与其影响因素之间的高度非线性特征以及工程实践中小样本数据的情况，构建了基于ABC-LS-SVM 的成本估算模型。该模型以LS-SVM 算法为核心，采用人工蜂群算法调谐模型核心参数取值。实例表明:与其他估算模型相比，该模型实现了估算精度和建模效率的双重提高。在此基础上，依据成本估算值和测试集误差MAPE 划定成本控制区间，建立成本控制模型，判断项目成本的状态和管理水平，保证项目实现预定的经济目标和社会效益，为实现项目成本的有效控制提供参考。     

施工阶段工程造价动态预控系统研究

施工阶段工程造价控制相比其他阶段更富于变化，更需要动态预控方法。在造价动态预控流程中，数据整理分析是基础，测算是关键，偏差分析与优化调整是途径。以施工阶段工程造价动态测算为目标，应用灰色模型对具体项目进行工程造价实时测算，并将实际造价预测值与计划值相对比，分析偏差及产生偏差的原因，针对不同因素导致的施工阶段工程造价变化归纳出重点调整措施，为施工阶段工程造价动态控制提供借鉴。     

基于 AHP-可拓测度模型的全过程工程咨询成熟度评价研究

全过程工程咨询服务水平的有效提升是其主管部门、咨询服务企业等不断追求的目标，准确度量其成熟度则是实现该目标的重要手段。借鉴 IPO 理念从投入、过程、成果 3 个方面明确了全过程工程咨询成熟度内涵的要求，结合其关键影响因素建立了相应的评价指标体系；根据成熟度的应用需求，设置了成熟度的 4 个等级；基于专家打分，集成运用 AHP 法和物元可拓法，建立全过程工程咨询成熟度评价的 AHP-可拓测度模型；以深圳市某综合楼全过程工程咨询服务为例，测度了该项目的成熟度等级，并提出提升成熟度的两个路径。研究表明，本模型能够为评估全过程工程咨询服务水平提供参考。     

论建设项目全寿命周期管理成本控制

阐述了建设项目全寿命周期的概念,对建设项目全寿命周期各阶段的管理内容进行了分析,从业主的角度探讨了建设项目全寿命周期管理成本控制的几项措施,从而有效降低建设项目全寿命周期成本。     

公租房 PPP 项目三阶段动态收益分配模型及应用

公租房 PPP 项目是目前公租房项目的重要形式之一,而项目的收益分配方案是项目成功的关键。公租房 PPP 项目 的阶段性特征明显,而目前关于 PPP 项目收益分配的研究大多未考虑 PPP 项目的阶段性特征,不能满足动态收益分配的要 求。因此,考虑项目的动态性和变化性,尝试构建覆盖项目全生命周期的公租房 PPP 项目三阶段动态收益分配模型。即建 立基于公租房 PPP 项目收益分配影响因素修正的 Shapley 值初步收益分配模型;基于合作主体的满意度采用不对称 Nash 谈 判模型进行调整;根据参与各方的阶段性实际贡献综合评价结果再次调整,得到最终的收益分配方案。为公租房 PPP 项目 的收益分配问题提供了一定的参考。