物业管理现状及发展趋势浅析

随着社会分工的进一步细化,地区经济的普遍发展,人们生活水平的不断提高,人们对生活、工作环境的要求也不断提升。以“人的居住环境”的管理为主要内容,即以物业为核心的各类专业化管理与服务内容为主的物业管理正逐步普及。但是,物业管理与业主之间的矛盾似乎没有因为这个行业的发展而减少。业主炒物管屡屡出现,不少物管公司也打起了退堂鼓,物管企业退出市场的已不止一家。据中消协公布的受理投诉情况显示上半年共受理消费者投诉31万余件,其中有关房地产投诉特别是物业管理部分占了相当一部分,成为新的投诉热点。可以说,物业好坏成为衡量人们居住质量高低的一个重要标准。1.物业管理现状物业管理作为一个新型行业,在笔者所在的城市起步较晚,其发展缓慢,物业管理整体水平较低,多数企业物业管理服务还不够规范。收费困难是物业管理企业普通存在的问题,绝大多数物业管理企业收取的物业管理费不足以支付人员工资。这种情况使得物业企业经济负担太重,亏损较大。纠纷在物业管理中经常发生,影响了物业管理企业的生存和发展。经过走访小区和有关部门,发现引发物业纠纷的原因不外乎有几点一是开发商开发建设把关不严,导致商品房遗留许多质量问题,让后期进入的物业公司麻烦多多。据...     

练好“内功”服务业主是物业管理的核心

物业管理是与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是将我国传统的社区管理与国外先进的物业管理方式相结合,与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务的行业,涉及面广,社会性群众性强,要求物业管理者练好“内功”,才能管理好物业,服务于业主。物业管理者的“内功”就是其素质与品质的内涵。1.正确良好的管理意识(1)服务意识物业管理的核心内容就是服务二字。每一个物业管理的从业人员,都必须树立“业主至上,服务第一”的服务理念。服务是物业管理企业的生命,“以人为本”是物业管理服务的永恒主题。坚持全心全意为业主服务的原则,想在业主需要之前,做在业主要求之先。要变被动服务为主动服务,与其等到业主请管理公司去解决问题,不如未雨绸缪,主动了解业主需求,围绕业主生活工作所需,开展服务工作。服务效率方面,管理公司应根据物业的实际情况,对公司提供...     

浅析物业管理收费难现状及对策

随着我国房地产市场的快速发展,物业管理已成为国民经济中的重要的新兴行业,但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题,就是收取物业管理费难,业主少交、欠交、不交物业管理费的现象,已是行业内普遍存在的问题,它严重制约着物管企业的生存和发展,影响到业主的安居和社会的稳定。1.收费难问题成因(1)业主方面①认识上的偏差许多业主还未认识到在市场经济条件下,物管企业提供了服务。换句话说,业主享受了物业服务就应理所当然的支付服务费,还没有认识到接受物业服务也是一种消费行为。缴纳服务费时,生怕自己吃了亏,没有理解为是一种以付费换取服务的性质。②侥幸心理少数业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性,服务对象是广大业主而不是某个单位,因此,物业公司不可能因极少部分业主不交物业管理费就不提供物业管理服务,从而导致极少部分业主贪图小利,错误的认为不交物业管理费也能享受服务,从而躲避、逃避交纳物业管理费。③消费水平不高市场化运作要求物业管理公司提供服务并自负盈亏,业主和物业使用人就需要缴纳合理的物业管理费,维持企业的正常运营。目前职工收入虽然有了很大提高,增加了购房补偿,提高住房补贴,但在家庭预算中尚未考虑到支付物业管理费...     

物业管理企业要为员工营造良好心理氛围

在外部环境影响、激烈的竞争和过重的压力面前,物业管理企业的员工容易出现或多或少的心理紧张、痛苦压抑、垃圾情绪、丧失信心等不良心理状态,由此导致的效率下降、士气低落、事故增加、成本上升、服务质量低等问题逐渐凸现,进而影响物业业主对物业管理公司的评价,甚至因员工与业主发生冲突,引起各种服务纠纷。解决员工心理问题、缓解员工心理压力、调适员工心理情绪的员工心理管理不仅突破中国人对个人心理含蓄隐秘的传统处理方式,而且打破社会学家、心理学家研究专利的界限,一跃成为新时期企业管理者尤为重视并亲身实践的新课题。物业管理公司服务的对象是业主,服务的承担者则是员工,业主为物业服务而交付的物业费是公司生存的生命线。所以员工是物业管理公司赖以存活的基础。企业的一切管理方针、政策、计划、服务措施,首先得有员工的理解和支持,才有可能实现。在物业管理公司内部营造良好的心理氛围,不仅能够很好地满足员工的基本心理需要,而且对树立企业形象、提高员工工作效率和服务质量具有重要的作用。1.员工产生心理问题的主要原因要解决员工心理问题,首先要了解引起其心理问题的原因。通过对物业管理公司员工的调查,员工的心理问题原因概括起来,具体主要表现在以下几...     

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产受到损害时应承担的法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上做出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。1.物业保安服务不是一般意义上的治安在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义...     

“首问、首见负责制”在物业管理中的应用

物业管理的核心就是“让业主满意”,就是对业主的需求要想在前,干在前,对业主反映的问题能够做到及时解决,使他们享受到周到、热情的服务。而对业主满意度的认识,我们也经历了一个逐步认同、逐步提高的过程。笔者管理的物业项目是国家电力调度中心大厦,具有设备先进、智能化程度高,业主层次高等特点,而该项目的服务对象——国家电网公司既是物业管理委托合同的业主又是上级领导单位,对物业管理和服务既要求符合市场运作规则,按照合同提供常规性物业服务,又承担后勤保障职能,严格服从组织管理,完成大量领导临时布置的各项任务,具有要求严、标准高、落实快的特点。在以往的工作中,尽管物业员工非常努力,但仍存在问题解决不及时而影响服务质量、导致业主不满意的问题。分析其原因,主要是由于业主和物业部门的沟通不顺畅,物业部门各负其责,在业主反映问题时有推诿的现象。为解决这些问题,我们把“首问负责制”的理念引入到物业管理工作中。“首同负责制”是政府部门为了提高工作效率和服务水平而实行的一种工作制度,要求工作人员对所接触的来电、来访、咨询等负第一责任,并负责落实。2003年“首问负责制”被引入到物业管理当中,对于解决以上问题是非常有效的办法,并对提高...     

服务是物业管理的根本

物业管理作为新兴行业,与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善,在服务中体现管理并完善管理与经营,物业管理的最根本的还在于服务于业主,通过服务来实现管理。所以物业管理,应该为物业服务,服务予人,管理于物,管理于事。物业管理以经营为手段,以为业主提供优质服务为宗旨,以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为为业主提供一个安全、舒适、优美的生活环境。经济效益主要表现在三个方面一是政府不投资而可以向物业管理企业收取税收;二是有利于开发企业房产销售,加快资金周转,提高售房率;三是从物业管理企业角度讲,实行小区管理从单纯收取管理费来看是微利的,但是如果善于经营,通过开展各种有偿服务,会取得较好的收益性。环境效益表现为实行小区物业管理有利于治理住宅小区内的脏、乱、差现象,改善人居环境,创建和谐社区。物业管理也是服务的一种,是和酒店、餐饮、零售等服务业本质相同的服务,但在我国现阶段存在许多服务方面的缺陷,特别是那些由后勤服务转变为物业管理的企业,还没有完全市场化的物业服务。1.服务于业主的意识不足在物业管理服务行业,除了室内维修必须是为业主上门服务之外,其他的如收楼、交物...     

从家电行业的发展历程看物业行业的发展趋势

家电行业与物业行业,一个是以销售产品为主,一个是以提供服务为任,看似风马牛不相及,但“他山之石,可以攻玉”,通过对家电行业在国内发展历程的回顾,不难看出物业行业与其有着惊人的相似之处。1.两个行业的起始状态相近家电行业的商业化历史,严格说来应该开始于20世纪70年代末和80年代初,至今仅有20多年的历史。家电行业初起步时非常弱小,而且在当时,家电消费还只是奢侈品,彩电刚问世时全国只有几百台,一直到90年代中期,彩电的销售量也不过数百万台;能够买得起空调的更是凤毛麟角;直到90年代格兰仕降价之前,微波炉还是摆放在富有人家客厅用来炫耀的奢侈品。而国内第一家物业企业成立于1981年,整个行业也是起步于20世纪80年代。起初物业服务的对象仅仅限于港澳、外籍人士和成功的白领,物业管理也根本无法进入寻常百姓的生活。2.两个行业的竞争环境相似按照哈佛商学院麦克尔·波特教授的五种力量竞争分析可以明确以下几点(1)就家电行业的整体而言,目前无任何东西能够替代其在人们生活当中的作用。而面对物业管理这一新兴行业,其服务产品的替代者也不会对物业管理企业产生威胁,应该说这种替代品暂时还未成形。(2)家电行业的现有竞争者既有国有企业,也有民营公司;既有本土企业的纷争,也有外资巨头的入侵。企业的数量多如牛毛,同质化程度极高。据资料显示,仅2005年国内微波炉销量就达2000万台,空调销量3000万套,彩电销量更是达到了数亿台,足以证明现有竞争者之间的争夺是多么的残酷。而物业发展的20年当中,全国大约有物业管理企业近3万家,从业人数近300万。管理服务的领域从住宅区逐步扩展到工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业。全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的45%,经济发达的城市已达60%以上,其竞争的激烈化程度也可想而知。(3)从潜在的竞争者来看,由于物业管理是一种微利的、技术含量不高的行业,较低的行业风险和行业门槛将吸引越来越多的竞争者加入。中国加入WTO及物业管理全面市场化以后,将会有更多的物业管理企业产生,而真正的潜在威胁还是来自既有资金、技术、人员优势,又拥有先进管理服务理念与经验,且机制灵活的外资和民营物业企业,他们将会是未来物业市场强有力的竞争者。而反观家电行业在发展初期,虽然行业的进入门槛较高,但由于巨额利润的吸引,仍然有大量的多种所有制形式的竞争者争相进入。(4)从两个行业的买方也就是顾客来看,均对产品及服务的质量和价格较为敏感,维权意识不断增强,讨价还价能力迅速提高,家电行业中的“王海现象”及物业行业的业主炒物业的现象逐渐增多。(5)对于两个行业的卖方也就是供应方而言,也有着许多相似之处,比如两个行业都是靠大量雇用廉价的外地农民工和城市失业下岗人员来降低成本;随着经济全球化和社会分工的细化,都对上游供应商(如家电的原材料、零配件,物业的保安、保洁、绿化、机电维修保养等)越来越多地产生了依赖等等。     

浅论物业管理的可持续发展

所谓可持续发展,就是既要考虑当前发展需要,又要考虑未来发展的需要,不以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利益。如何实现物业管理的可持续发展?笔者认为,这需要从管理层面上深入分析行业发展中面临的问题,站在战略的高度,在政府、企业、业主三维空间里寻找并提出有效的解决方法,以促使物业管理发展的可持续发展。物业管理自80年代引入我国后,得到了长足的发展。据调查统计,我国现有物业管理企业已超过2万余家,从业人员超过200万。从政府、企业、业主三方面纵向观察,影响着我国物业管理行业的持续发展的问题如下1.物业管理立法滞后,缺乏科学完整的理论体系支持国家宏观政策法规对物业管理可持续发展的长远推动及战略导向所起的作用是毋庸置疑的,虽然从九十年代以来,建设部等各级行政主管部门先后颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等行政法规和行业规范。但总的看来,目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展,法律体系框架尚未形成,缺乏系统性和综合性。2.经济发展不平衡,业主的物业管理消费观念有待提高与具有很长物业管理历史的发达国家相比,我国的经济状况还有很大差距,特别是北方地区更显得突出,这就导致我国的物业管理覆盖率...     

浅谈物业管理中的民事法律关系

随着高楼大厦的渐次林立和不同规模住宅小区及住宅楼群的兴起,住宅小区的物业管理在城镇居民生活中显得更加重要,因物业管理活动而产生的民事纠纷也不断增多。近年来诉讼法律较多的主要有小区业主的人身及财产损害赔偿案件等,这类案件的处理均涉及到物业管理活动中的民事法律诉讼。如何准确把握物业管理活动中的民事法律关系及其构成要素是处理该类案件的关键所在。1.物业管理民事法律关系主要是业主和物业管理者之闻的委托合同关系,是物业管理民事法律关系的特点顾名思义,业主就是住宅内房屋及附属设施的所有权人,物业管理者通常可理解为物业管理经营人从事物业管理的物业管理公司,也包括一些低层次的物业管理组织或管理人员,如住宅楼的住户雇佣的负责安全事宜的保安人员及负责卫生清扫的清洁卫生人员。物业管理者享有管理住宅小区或住户及附属设施的权利,履行物业管理服务的义务,其权利和义务来源于业主对物业管理事项的委托,物业管理受业主委托对物业进行管理,相互之间形成的法律关系就是物业管理民事法律关系,它是平等主体之间的民事委托合同关系,物业管理及业主之间就物业管理问题进行协商等法律行为都是围绕这一民事法律关系展开的。比如某住宅小区要选聘一家物业公司来管理...     

物业管理从业人员素质要求刍议

近年来,我国住房改革不断深入,居民住房消费不断增长,我国房地产业也迎来了空前的发展热潮,房地产开发成为一个巨大的产业。在购房之前,消费者往往较多地考虑物业的地段、规划设计、房屋质量等硬件因素。而在购房后。则是更多地关注与他们生活休戚相关的物业管理,所以,物业管理这一新兴行业应运而生。高水平的物业管理不仅要靠健全的法制、硬件设施、良好的服务手段等,更离不开一支素质优良、管理先进和具有良好的服务意识以及较高服务水准的员工队伍,它是搞好物业管理的重要条件,是物业管理行业自身建设的首要任务。目前社会上关于物管方面的投诉依然是不绝于耳,除去法规不完善、竞争机制不健全等外部因素外,物业管理人员的素质也是管理投诉的一大引发点。作为服务性行业,优秀人才可以说是物业公司最宝贵的资源。公司的发展归根结底还是需要拥有高素质的员工。1.物业管理从业人员应具备的基本素质(1)具有“服务至上”的服务意识以业主为中心,为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是管理公司的经营宗旨。那么管理者在实际工作中又如何将服务意识体现出来呢?在物业管理这个服务性行业当中,作为管理者应本着“亲切、热情、真实、朴实”的服务宗旨为广大客户提供全方位优质的服务...     

试论物业管理纠纷的最佳解决方式

近年来,随着物业管理业的迅猛发展,物业管理企业的规模和覆盖面也迅速扩增,而在不断加速法制化建设进程的大环境下,广大业主的权利意识也渐渐觉醒,物业管理纠纷有不断增长的趋势,已引起社会各方的广泛关注。物业管理纠纷除少数是行政管理纠纷之外,大多数都属于合同纠纷和财产权益纠纷。比如拖欠物业管理费纠纷、维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等等。这类纠纷严重影响了物管企业和业主的良好合作关系。纠纷发生后的解决方式,大致可分为协商、调解、仲裁和诉讼四种基本形式。1.协商协商通常是所有纠纷发生后第一步采取的方式。物管纠纷的发生,大多数是由于物管企业和业主之间缺乏沟通了解而造成的,在这种情况下,双方坐下来充分的协商,解释相关的规定,了解和通报各自的情况,共同协商一些解决和处理办法。在和谐的氛围里,可以让双方减少和避免因信息不对流而造成的很多误会和偏见,一些较小的纠纷往往能够得到解决。2.调解在双方协商不成的情况下,当事人往往会选择向有关部门反映,要求调解。如物业管理协会、房地产职能部门,甚至是物业所在社区、派出所,这些部门可以以第三者的身份,以行业管理者的身份等,主持该纠纷的调解工作,对纠纷的处理提出适当的意见,并尽量...     

前期介入:做好物业管理的关键

就物业行业来说,前期介入是关键所在。在前期介入中,物业公司主要通过对规划、设计、施工等环节的参与,站在实现设计功能、方便业主使用及安全的角度,以提供专业意见的方式参与楼盘的开发建设过程,让物业公司的后期实践经验在开发商的规划设计中得以体现,从而协助开发商全面实现销售承诺,并最终带给业主功能运行合理、使用方便舒适的居住环境。1.物业管理前期介入的界定笔者认为物业管理前期介入应包括两个阶段超前介入和前期管理。所谓超前介入是指物业管理公司或人员在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。而所谓的前期管理则是指物业出售后至业主人住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。2.前期介入时机的选择根据前期介入阶段的不同,可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。早期介入可对项目的可行性提出意见或建议,同时可就原设计图纸...     

浅谈电力后勤实行物业管理的必要性

1　认清形势 ,解放思想 ,转变观念在我国 ,物业管理是随着改革开放和市场经济的发展应运而生的。物业管理是指由专门的物业管理机构和人员 ,受物业所有者的委托 ,根据国家有关法律、法规 ,依照合同和契约 ,运用现代管理科学和先进的维修养护技术 ,以经济手段对已竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理 ,为业主工作、生产、生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务 ,是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动和一个新兴的行业。电力后…     

浅谈物业管理中业主公约的法律问题

业主公约也称公契或公约,是物业管理中普遍存在的一种规范性法律文件。在现代物业管理中,业主公约是业主自律自治的最基本的手段。是物业管理法规、政策的补充,是物业管理顺利进行的重要保证,有着不可替代的作用。鉴于业主公约在物业管理中的重要作用,有必要从法律的角度对其进行探讨,明确它的法律性质、主要内容和效力等问题,以保护业主和物业使用人的合法利益,保证物业管理的正常运行。1.业主公约的法律特征及性质(1)业主公约法律特征①业主公约是全体业主通过协商而订立的契约,因此它是集中反映全体业主的共同意志的公约;②对业主及使用人(租赁关系承租人)产生普遍的效力,直接影响业主和使用人的利益;③业主公约条款会约束和影响业主委员会的产生和运作。(2)业主公约的法律性质关于业主公约的法律性质概括为三种即业主公约系契约、业主公约为协约,业主公约系业主之间的自治规则。有学者认为,契约乃是从业主公约的条件,具有契约成立之类似条件,故认公约为多数之契约,似无不可。协约注重业主公约之效力,不但及于承诺之当事人,亦及于其概括继受人,此点亦与一般契约只及于立约人截然有别,而与协约相类似。故认业主公约为协约亦无不可。2.业主公约的订立合同的订立...     

住宅物业费征收难的问题及对策浅析

物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。许多物业管理企业在物业管理服务费征收方面都遇到难题。如何制定合理的收费标准,探讨有效的收费模式,以化解物业管理服务费征收难问题,是许多城市住宅小区物业管理企业面临的重大课题。笔者对南通市住宅小区物业管理服务费征收难的问题作了一番思考。1.南通市住宅小区物业管理费征收现状目前在南通市各家物业管理企业中,物业管理服务费的征收率最高的80%左右,最低的还不到10%,其平均水平仅有50%左右。因此,目前南通市物业管理盈利甚微,甚至亏本,使企业叫苦不迭。住宅小区的物业管理费普遍存在严重亏损,使大部分物业管理企业处于负债经营状态,难以长期坚持为业主提供优质的服务,小区“一年新、二年旧、三年破”的现象较为突出。因此,能否为物业管理企业制定合理的物业管理收费标准,探讨切实有效的收费模式,已成为该“朝阳行业”的重中之重。2.住宅小区物业管理费征收难原因分析在探索如何缓解物业管理费征收难问题上,应重视以下几个方面的原因(1)行政方面的原因①物业管理市场准入机制和退出机制不完善。物业管理是在我国改革开放,实行市场经济的大背景中发展起来的。市场经济...     

住宅小区前期物业管理初探

第一份物业管理服务合同签订之前的物业管理统称为“前期物业管理”。由于“前期”物业管理的主角是房地产开发商,物管公司未经业主选聘等因素,必然导致前期物业管理运作难度大、存在问题多。因此,搞好前期物业管理,无论是对房屋市场销售,还是对业主人住后的认同感,都具有十分重要的意义。1.住宅小区前期物业管理的主要特征(1)前期物业管理是小区建设过程中的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成,一个中等以上规模的小区不是一下子就能够全部建成的,往住要花几年才能建成。有的是滚动开发,分期建设。当小区第一批房屋建成出售后,随着业主的入住就需要物业管理,否则小区就会处于无序状态。(2)前期物业管理“协议”的甲方是房地产开发商。对新建住宅小区来说,在业主人住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入住开展物业管理时,业主很少,没有成立业主委员会,谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入住后才实施物业管理,物管公司前期基础工作就无法开展。由于上述原因,物业公司在“前期”管理过程中,往往处于“从属”地位。(3)要突出抓好细节管理。由于前期物业管理时期处于小区建设之中,各种配套设施不健全,必须从细节抓起,才能取得长效。譬如在...     

“彩惠人生”发布,欧瑞博智能家居助力彩生活社区新经济

正7月13日,中国物业管理协会联手彩生活服务集团主办的"彩惠人生助推社区经济—2018(中国·深圳)社区新物种高峰论坛"在深圳举行。本次论坛中,彩生活正式对外推出"彩惠人生"平台,搭建B2F(从商家到家庭)直通模式,业主在平台购买产品即可获得对应额度的物业费减免。商家携手平台共同让利给业主,把原本分离的物业与商业服务相结合,构建了一种全新的社区新零售模式,解决了物管行业不断上涨的物业刚性成本和难     

城市物业管理新模式——街道、居委会参与物业管理之我见

物业管理涉及千家万户,事关群众切身利益,是一项很重要的工作,也是一项很难让群众满意的工作,一段时间以来,已成为各地政府行政主管部门的一道难题。由江苏省质量技术监督局和南京大学共同完成的2005年江苏省服务行业20家用户满意度调查结果公布,物业管理行业排名倒数第三,群众的满意率仅为39.8%,而不满意率却高达60.2%。与此同时,在江苏省淮安市却出现了不同的情况。据报道,2005年在“3·15”市消协等部门对淮安市物业管理工作进行市民短信调查,5400人参与,群众满意率为66.7%,高出全省平均满意度26.9%个百分点。2005年底,市区各街道办事处通过向广大业主发放征求意见表并由业主委员会汇总认可的调查方式,主城区群众对物业管理满意率高达83.6%。淮安群众对物业管理工作的满意度近年来不断提高,究其原因可能是多方面的,但笔者认为,其中最主要一条还是机制创新,将物业管理纳入社区建设统一管理,探索了一条街道、居委会参与物业管理的新模式。1.国外真正实行的物业管理是业主自治管理物业管理的概念是在70年代末、80年代初从香港传入广东地区的。通过物业公司对小区进行管理与我国内地计划经济年代房管所管理住宅的模式比较吻合,目前我国体制中的归口管理部门力主将这种模式固定为小区管理的唯一模式,但是国外及我国的香港、台湾地区真实的物业管理并非这种单一模式。他们实行的其实是业主自治的管理模式。在海外,房地产商前期委托物业公司对物业进行管理的权利,不是源自房地产商的身份,而是源自房屋出售前的业主身份;他们建立子公司对物业进行管理,实际上就是自行管理。而现在的情况是,一些来中国内地投资的外国和香港房地产商看准我国内地物业管理法规方面的空白,把物业管理作为自身房地产开发利润的延续,他们出于自身经济利益的考虑,并没有把上述的真实情况告诉我们,而是极力推销已被逐步淘汰的“谁建设、谁管理”的旧有的物业管理模式。     

居住人口老龄化对物业管理带来的影响及应对策略

我国是世界上老龄人口最多的国家,据2000年11月底第五次人口普查统计,我国65岁以上老年人口已达8811万人,占总人口6.96%,60岁以上人口达1.3亿人,占总人口10.2%,以上比例按国际标准衡量,均已进入了老年型社会,老龄化己成为21世纪不可逆转的世界性趋势。据2002年人口抽样调查测算,全国65岁及以上老龄人口已达10482万人,比2000年的人口普查数增加1671万人,年均递增9.0%。我国80岁以上高龄人口将以平均百万人的速度增长,大大超过世界平均水平。老龄化问题必然对我国经济社会发展带来新的挑战,作为住宅小区服务的物业管理公司也身处其中。由以上数据可以看出,在城市住宅小区中,老龄业主占有很大的人口比重,物业公司要积极采取措施,及时化解各种不利因素,主动为老龄业主服务,在挑战中寻找机遇,在机遇中寻求发展。物业管理公司为老龄业主多考虑,以建设各种设施完备、服务周到、生态环境好、活动空间大、医疗保健服务好的社区为目标,定能搞好物业与业主的关系,取得良好社会效益和经济效益。1.老龄化给社区带来的影响在老龄化时代,物业管理的服务对象即业主从年龄层次上发生了变化,物业服务最主要的受众正在从非老年人转...