城市更新背景下开发权转移与奖励的理论逻辑解析和制度性建构

在存量更新背景下，土地开发权及其管控在规划治理中的重要性显著提升，其中开发权转移与奖励成为讨论的焦点问题。我国已开展关于开发权转移与奖励制度的初步探索，但是总体上还未形成体系化的开发权配置与流转制度。规划学界和规划管理者对一些基础性的理论问题仍然存在困惑。在分析开发权转移与奖励的研究动态和基本逻辑的基础上，对更新背景下现行土地用途管控制度的一些基本问题展开探讨。借助新制度经济学的相关理论揭示开发权转移与奖励在市场机制下实现整体社会效益提升的实现路径。提出补充完善现行的土地用途管控制度，并建立以土地开发权弹性控制为核心的更新政策机制的建议。     

土地开发权的权利性质探究——基于英美的制度设计背景与我国的研究争议

从英美两国提出开发权制度的历史背景来看,开发权是一项受到限制的财产权利,并体现一定的公权性。我国并未设立"开发权"这一权利类型,由于对各类法律的判读不尽相同,也由于存在"集体所有"的特殊产权关系而使得开发权性质和归属的判定存在巨大争议,至今无法形成共识。文章通过研究开发权提出的历史背景、展示我国对其性质与归属的争议,揭示开发权性质在我国判定的复杂性及背后的深刻涵义。     

从空间管制角度谈对“多规合一”工作的思考

空间管制作为一种有效的空间资源配置和管理手段备受关注,也日益成为空间规划的重要内容和政府进行空间管理的重要抓手。要实现统一的空间管制,就必须进行“多规合一”。在“多规合一”的过程中,形成统一的控制线和空间管制分区,建立起“管制分区-责任主体-政策措施”三位一体的空间管制机制,并实现空间政策化,政策法制化。要实现管制空间与管制政策的协调,必须处理好技术理性与行政管理可操作性的关系,促使空间管制由技术性向政策性转型。完整的空间管制政策应包括三个部分,对管制分区的管理要求、实现管制目标的措施和空间开发权合理分配的保障机制。在明确分区管理控制性和约束性要求的同时,通过调节和补偿性政策措施,最终实现空间开发权的合理分配。     

面向实施的区域空间管制政策设计--基于苏中、苏北水乡地区的实证北大核心

落实区域空间管制政策是为了在快速城镇化进程中解决建设开发与生态保护的矛盾,协调区域发展,从而合理配置区域资源。但在实践中,由于区域空间管制涉及的部门繁多、标准不统一、利益主体复杂,导致其只能成为理念而难以实施。为此,文章以苏中、苏北水乡地区这一包含多元矛盾、管制实施困难的焦点区域为实证对象,探索了面向实施的区域空间管制政策设计:提出构建统一的、"多规融合"的区域空间管制体系作为实施基础,为空间管制实施构建统一平台;落实"刚性+弹性"的分区划定及"控制+补偿"的建设机制来深化空间管制要求,综合协调多元主体的利益关系;通过构建"联合开发+利益共享"的管制政策、明确区域组织架构及搭建非正式合作平台等手段来促进区域协调发展。     

面向实施的区域空间管制政策设计——基于苏中、苏北水乡地区的实证

落实区域空间管制政策是为了在快速城镇化进程中解决建设开发与生态保护的矛盾,协调区域发展,从而合理配置区域资源。但在实践中,由于区域空间管制涉及的部门繁多、标准不统一、利益主体复杂,导致其只能成为理念而难以实施。为此,文章以苏中、苏北水乡地区这一包含多元矛盾、管制实施困难的焦点区域为实证对象,探索了面向实施的区域空间管制政策设计:提出构建统一的、"多规融合"的区域空间管制体系作为实施基础,为空间管制实施构建统一平台;落实"刚性+弹性"的分区划定及"控制+补偿"的建设机制来深化空间管制要求,综合协调多元主体的利益关系;通过构建"联合开发+利益共享"的管制政策、明确区域组织架构及搭建非正式合作平台等手段来促进区域协调发展。     

跨域治理视角下的东莞水乡特色经济发展区行政管理体制探究

东莞水乡特色经济发展区(以下简称"水乡经济区"),是东莞为了探索跨区域统筹发展而设立的新型功能区,如何打破行政区域限制,探索一套高效合理的跨域治理模式,是水乡经济区行政管理体制改革创新的重点和难题。本文立足于水乡经济区现行的行政管理架构及其运作机制,剖析其在跨域治理上存在的问题,并重点围绕分阶段渐进式的推进、集权与分权的界定、政府与社会的关系三个方面,构建跨越边界、责权分明、协同互动的跨域治理架构和运行机制。     

“农地入市”背景下城市地区的农村政策设计与规划策略

党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确要求在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市。研究从土地开发权分享的视角出发,认为允许"农地入市"实质上是政府在征用农用地和宅基地的同时,给农村集体配给一定比例或额度的农村集体经营性建设用地用于非农化开发,让其分享城市发展的收益。通过分析南海、厦门、武汉三种"农地入市"模式及其空间发展绩效,研究提出基于土地开发权分享的农村集体经营性建设用地配给模式以及城市地区农村规划思路和政策设计建议,以确保城市地区的农村规划能够顺利落地实施。     

实现和分配土地开发权的公共政策——城乡规划体系的核心要义和创新方向

引入"土地开发权"概念,从公共政策的角度,提出城乡规划的核心任务,是要高效地实现和公平地分配开发权。城乡规划体系中的三大法定规划,就是从不同层面逐步明确土地开发权的:区域规划确定各地区发展权并制定区域之间开发权的转移和补偿政策,城乡总体规划确定土地使用性质并制定城乡之间开发权的转移和补偿政策,城市控制性详细规划确定土地开发强度并制定城市内部开发权转移和补偿政策。由此提出对现行城乡规划体系及其编制内容和方法等方面新的完善要求。     

市县级国土空间用途管制的逻辑和运作策略——以新疆阿克苏地区为例

在新的国土空间规划体系中,市县级国土空间用途管制是空间开发保护关键环节。首先回溯了空间用途管制的发展演变,提出土地私有制下空间用途管制目的在于限制私人土地开发权;而我国在土地公有制下重点在于抑制地方政府的开发冲动。以新疆阿克苏地区为例,分析现行市县级国土空间用途管制中仍存在对地方开发的管制盲区,未能有效制约土地开发的低质低效趋势,地区产业发展与生态保护矛盾突出。进而提出严格层级传导,保障管控要素精准落地;通过精细化空间管制提高地方土地利用集约度;以及生态优先,强化空间用途管制的地方特色。     

历史风貌保护开发权转移制度的实施困境及对策——以上海为例

通过对上海历史风貌保护工作中的开发权转移的实践案例进行分析,按照实施开发权转移的不同阶段,将上海历史风貌保护工作中的开发权转移分为两类,一类是在土地出让之前规划编制阶段,一类是在土地出让之后。通过对具体案例的分析,结合实际管理经验,总结历史风貌保护开发权转移的实施困境并分析原因,在借鉴国际经验的基础上,提出加强现有控规法定地位作为开发权转移的基准容积率,设立不同的奖励比例加强开发权跨区转移的经济可行性,建立土地捆绑出让制度保障保护要求的落地等对策。     

从《物权法》出台看《城市规划法》的修订及迫切性

《物权法》以法律的形式肯定了改革开放后市场经济的成果,同时也将城市建设过程中的具体问题转化为法律问题,向《城市规划法》提出严峻的挑战。本文从《宪法》的高度分析《土地管理法》、《物权法》、《城市规划法》与《宪法》的关系,强调城市规划的社会主义性质;提出应在物权关于不动产的权利中区分出开发权并落实开发权国有,建立基于公共利益的以开发控制为核心的城市规划体系。     

基于分层开发体系的城市地下空间权属制度研究

国际地质学界普遍认为21世纪是开发利用地下空间的世纪,随着我国地下空间工程数量的大幅增加,因权属关系不明而造成的地下空间产权纠纷接踵而至。当下地下空间分层开发是解决权属问题最为有效的方式,文章以"分层一确权"制度为研究对象,借鉴国内外地下空间法律制度与开发经验,整合空间、时间和关系三维属性,构建基于竖向分层、水平分区的一体化分层开发体系,试图在开发体系与权属制度间建立耦合关系。结果表明:立体化分层开发体系的建立有助于判别土地开发权的取得方、权利与义务的关系,便于从使用期限、土地范围、用地条件三个方面进一步明确地下空间确权制度,从而有助于我国地下空间法律制度的建立与完善。     

市域“多规融合”体系框架构建及协调路径研究——以福清市为例

受制于我国行政体制,城乡空间开发权被多个部门分割,部门规划各自为政,引发城镇建设用地蔓延式扩展,基本农田耕地红线不断被突破,城乡生态空间不断被压缩等系列问题。文章在梳理融合思路和技术难点等相关研究进展的基础上,按照"经规定目标、土规定指标、城规定坐标、环规定底线"的渐进式弹性协调思路,构建以发展目标对接、空间布局融合、管制体系协调为核心的市域"多规融合"体系框架。最后,以福清市为实例,探索其"多规融合"协调路径。实践证明,该体系可以有效提高规划管理效率。     

岭南水乡社区游憩空间特征及规划对策

在美丽乡村建设和新型城市化背景下,岭南水乡游憩空间作为村民休闲、集会、健身最重要的空间载体,能够最紧密满足居民日常的游憩需求;因此水乡社区游憩空间的规划建设非常重要。以东莞万江26个水乡社区游憩空间为研究对象,采用观察、问卷、记录及访谈等方法对其特征、使用和建设进行分析,针对规划缺失、景观同质化严重、环境治理和质量管理不足等问题,从增强游憩空间的复合功能、中心性、系统性、辨识性、环境品质等方面提出规划和营造策略。     

从管制到规制：详细规划的法治化方式探究

法治思想是实现规划法治化的重要基础和前提。为探讨国土空间规划体系转型中详细规划的法治化建设问题，对“以法”管制与“依法”规制的法治思想进行辨析，从权力、权利与法律的关系层面，深入剖析我国控规既往“以法管制”的规划实施困境。针对国土空间规划体系中详细规划的目标与地位，提出“用途规制分区”在国土空间详细规划中应用的可能性，并阐明国土空间详细规划从“管制”向“规制”转型的必要性。     

城乡接壤地区融合发展探索——以东莞水乡经济区下合片区项目规划研究为例

本文以东莞水乡经济区下合片区项目规划研究为例,探索城乡接壤地区统筹融合发展的规划研究方法。研究在分析项目的特征基础上,重点研究项目的功能定位、空间形态营造及风貌特色等内容,探讨城乡经济与景观风貌的协调发展、传承和塑造当地水乡特色城乡风貌的实施路径、城乡发展特色化、精细化的规划管理机制等问题,提出相应对策。     

新型城镇化背景下产业转型与特色空间营造——以东莞水乡为例

在新型城镇化背景下,产业转型升级是引导城市空间转变的核心动力,而城市空间的转变特别是特色空间营造又会加速产业结构的调整,在产业和空间规划上应把握两者之间良性互动关系,顺应产业升级发展需求,建立宜居宜业宜游的城市特色空间。东莞水乡地区作为珠三角传统水乡和传统产业发展的最典型代表地区之一,规划以生态文明建设和转变发展方式为主线,以产业全面转型为方向,从空间结构、用地布局、交通、生态、文化等方面全方位营造岭南传统文化与现代城市文明相融合的水乡特色空间,为其他地区产业和空间转型提供参考。     

面向空间正义的城乡开发权配置研究——佛山市规划管理实践的“实然、应然、使然”

长期以来,我国城乡高度混合地区需要反复调适规划管理策略,以缓解城乡二元制度下土地开发权不均衡引发的各类问题。为建立长期解决方案,文章依托法学领域的概念辨析,探讨了空间正义导向下开发权的应然状态,并以佛山市规划管理实践为例,探索了在规划领域建立复杂利益格局的调整机制,最终从开发权的赋值、联动、市场定价、时序安排等方面提出技术、政策的创新方向,以期为相关利益分配提供新框架,从而促使新时期规划体系进一步完善。     

基于城市“集体记忆”的小城镇文化发展策略研究——以东莞市水乡特色发展经济区为例

在快速城镇化过程中,由于过度追求经济增长和物质空间的丰富,人们与城市的"集体记忆"往往被规划师大手笔的蓝图所阻隔。"集体记忆"作为一种人类集体创造和共有的意识可以被看作是地方文化的直接体现。大城市通常被认为是经济、政治、文化的中心,然而小城镇作为城市与乡村之间的"灰色区域",更能承载人们心中的"乡愁"。东莞多年来一直被称为"世界工厂",而如今面临从工业城市向生态宜居型城市转型。本文通过理论研究和实地调研,探索东莞水乡片区的"集体记忆",得出"龙舟"为其最主要记忆载体,并提出"龙舟"作为其城市名片的多方发展策略。其次发现东莞众多的外来人口对文化的冷漠和缺乏归属感的问题突出,建议通过鼓励地方企业加强文化设施投入达到加速打工人群融入地方生活的目的。最后针对水乡片区各小城镇文化资源重复开发的现象,建议完善小城镇文化联动体系,推广如"一镇一词"的统筹规划。东莞案例的研究为全国此类其他小城镇文化发展策略提供了基础研究和经验借鉴。     

“多规合一”背景下中小城市空间管制层次的探讨

国家机构改革实施之后,城乡空间管制与城市空间管理具有密不可分的互动关系,它不仅涉及国土空间规划,还涉及林业规划、环保规划、水利规划等各方面,其重点也是实现空间上的"多规合一"。在梳理总结"空间管制"存在问题的背景下,明确不同层次空间管制所应管控的内容,从层级传导、空间约束、政策区划指引等方面进行分析,希望通过对标准、方法和管制措施的分层设立,建构起较为完善的城乡总体规划空间管制体系。