集体经营性建设用地入市对乡镇国土空间规划的影响

2020年我国土地市场将进入"双轨并行"的新阶段,国有土地征收和集体经营性建设用地上市,将从需求方推动规划编制和管理变革。当前国家正在全面构建多规合一、全域全要素的国土空间规划体系,本文探讨了集体经营性建设用地入市与乡镇国土空间规划的关系。围绕集体经营性建设用地上市流程,从总体规划、专项规划、详细规划三个层面提出了乡镇级国土空间规划需要开展的相关工作,为集体经营性建设用地有序进入市场提供技术支撑。     

新《土地管理法》制度安排下集体建设用地集约利用研究——以上海为例

新《中华人民共和国土地管理法》明确了集体经营性建设用地入市制度和多元化宅基地权益保障路径,使集体土地能与国有土地享有同权同价同等入市。无论征地入市、直接入市还是低效减量,都是为实施国土空间规划,实现土地综合效益最大化的手段模式。其核心是应充分认识到新法赋予集体土地的权能,使集体直接参与土地增值收益再分配,从而保障农民发展权益。因此,对于不同区位的集体经营性建设用地,可以因地制宜实施差别化土地利用模式;对于低效和违法使用的宅基地,应积极探索退出和有偿使用机制,最终实现优化城乡空间布局、集约高效利用土地的目的。     

我国土地发展权与规划控制的关系初探

在社会主义市场经济和建构国土空间开发保护制度的背景下，探讨我国土地发展权及其赋予程序。首先，介绍英美等国的相关制度和运作方式，并简要综述国内学界的研究观点。然后，基于我国的土地制度和空间治理改革进程，从公法和私法视角阐释土地发展权的界定，以及从法定主体和程序视角阐释城镇国有建设用地和集体建设用地的发展权授予。最后，探讨土地发展权赋予的规划控制机制，从“国土空间规划与国土空间开发和保护”“土地发展权赋予与‘规划条件’和‘规划许可’”，以及“土地发展权行使与‘规划管制’”这3个层面展开阐述；提出“国土空间规划赋予地方政府空间开发权利和保护责任，地方政府实施空间开发，使空间资源具有土地资产属性，进而通过出让等程序将土地发展权赋予相关权利人”的认知逻辑。     

市场化催生土地制度改革的4大红利

土地制度改革是中国启动经济转型、推动新型城镇化、开启新一轮制度红利的中心环节和关键挑战。十八届三中全会关于土地制度改革的总体部署指出,令市场在土地要素的配置中发挥决定性作用的是一条贯穿土地制度改革的主线。建设统一开放、竞争有序的市场体系,堪称市场在资源配置中起决定性作用的基石之一,即建立城乡统一的建设用地市场,最终实现农村集体经营性用地与国有土地同等入市、同权同价。尽管中国土地市场距离真正市场化仍道路漫长,但十八届三中全会已沿着该方向开启了新征程,也必将会产生一系列影响,     

做好“三块地”的顶层设计

目前,我国的土地市场不尽完备,土地在工业化、城市化和农业现代化进程中所做的贡献无法通过土地市场得到客观公平的评价.征地制度、建设用地制度和农村宅基地制度的改革,必须是三位一体城乡互动,对“三块地”进行通盘考虑和顶层设计. 首先,要按照宪法的规定,把政府的征地行为严格限定在公共利益范围之内,对于在公共利益范围之外需要占用农村的土地,在符合规划的前提下,一律要通过农村土地入市交易的渠道来获得.而且,要做到城乡土地同地同权同价,要将城乡统一的经营性建设用地市场、农村集体经营性建设用地(包括非自住性宅基地)和城市国有经营性建设用地同等入市、同权同价.     

论空间规划体系的构建——兼析空间规划、国土空间用途管制与自然资源监管的关系

近年来,随着生态文明建设的不断推进,建立空间规划体系、统一国土空间用途管制和完善自然资源监管体制成为备受瞩目的问题。研究三者的关系发现:(1)建立空间规划体系的初衷是立足生态文明体制改革、完善自然资源监管体制,实施国土空间用途管制是其中的连接点;(2)自然资源监管可以区分为载体使用许可、载体产权许可和产品生产许可3个环节;国土空间首先是自然资源的载体,国土空间用途管制对应资源载体使用许可,是载体产权许可和产品生产许可的前置条件;(3)空间规划服务并作用于国土空间用途管制,现实类型多,但内容、管理逻辑基本相同,产生的冲突是因土地发展权管理权力之争带来的;(4)国家机构改革方案表明,以资源保护为出发点的一级土地发展权管理,对属于地方事权的二级土地发展权管理产生了更强的约束力,国土空间用途管制内容也将包括"建还是种"、"种什么"、"建什么"、"建多少"等;(5)未来两级土地发展权的统一归口管理,要求空间规划管理既要管好全域国土空间的重要控制边界,也得管住微观的用地、用海行为,这对空间规划体系的构建和实施提出了更高的要求;(6)构建空间规划体系,应立足于生态文明建设的根本大计、长远大计,承担起基础性、指导性、约束性的功能;结合"管什么"、"谁来管"、"怎么管"的"管""用"前提,设想构建"一总四专、五级三类"的新时代空间规划体系,推进"三基一水两条线,两界一区五张网"的保护开发边界"落地"。     

集体留用地的土地发展权：国土空间规划背景下的思考

农村集体留用地是我国征地补偿过程中形成的一种特殊补偿制度,在保障失地农民长期收益、带动集体经济发展、促进乡村振兴方面发挥着重要作用。然而,由于集体土地权能的缺陷与模糊,留用地土地发展权受到一定程度的抑制,不利于乡村地区的可持续发展。以土地发展权为视角,首先从城乡土地二元制度、传统法定规划空间管制、开发利用模式三方面分析了集体留用地土地发展权受抑制的表现和原因。然后进一步深入分析了留用地开发利用与“总规-详规-实施”多层次国土空间规划的关系,总结出各层次国土空间规划中留用地开发利用存在的核心问题。最后通过借鉴厦门、杭州、广州等城市多元化的留用地开发利用模式,提出国土空间规划管制与开发利用模式的联动创新是推动新时期乡村振兴,促进城乡融合高质量发展的关键路径。     

建立城乡一体的建设用地市场形成平等一致的产权处置机制——农房产权处置机制探究

我国城乡二元体制体现在土地管理中国有、集体二元用地制度的长期存在与地上房屋差别的管理制度和市场地位问题,在改革开放深入推进,农村发展滞后突显的前提和背景下广受关注和争议。本文尝试以宅基地使用权为过渡用地制度,建立集体住宅建设用地、集体公益事业建设用地、集体农业生产性建设用地、集体农村经营性建设用地四位一体的新型集体建设用地市场。探索和研究使各类集体建设用地在符合相应上市的条件下都可以转让、抵押和租赁,享有与国有土地一样平等充分的市场地位,为统筹城乡平衡,促进城乡平等,构建城乡和谐,加快社会主义新农村建设,为全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面服务。     

集体经营性建设用地入市背景下的土地储备范围收缩探究

伴随着中国土地资源建设的不断发展,在党的第十八届三中全会,政府提出了建立属于城乡统一的建设性用地市场,开放资源,允许目前的部分农村开始集体经营建设用地转出转让、出租、投资入股,推行与国有土地一同入市、同等权力与同等价格,保证集体经营性建设用地的价格一致性的改革政策。在这种大背景下,来进行全面深化的进行改革与创建城乡统一建设用地市场。     

政策

正中办、国办:推动户籍准入年限同城化累计互认1月31日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《建设高标准市场体系行动方案》。《方案》提出,推动户籍准入年限同城化累计互认,除超大、特大城市外,在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认,试行以经常居住地登记户口制度,有序引导人口落户。《方案》还明确,完善建设用地市场体系,在符合国土空间规划和用途管制要求前提下,推动不同产业用地类型合理转换,探索增加混合产业用地供给,积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。     

国家城乡融合发展试验区集体经营性建设用地入市研究

集体经营性建设用地入市是国家城乡融合发展试验区土地制度改革的重要组成部分,是国家城乡融合发展试验区建设能否取得成功的关键一环.文章在剖析集体经营性建设用地入市与国家城乡融合发展试验区建设关系的基础上,梳理总结了国家城乡融合发展试验区中集体经营性建设用地入市的现实诉求,并从地权转换、政策保障和价值取向等方面提出集体经营性...     

生产要素市场化与国土空间规划响应机制研究——以欠发达地区为例

国土空间是生产要素的物质载体，优化生产要素空间格局、促进生产要素流动，为要素的集聚和扩散提供空间和渠道，是国土空间治理的重要任务之一。在我国40多年改革开放中，市场化促进了经济的快速发展、提高了资源配置的总体效率，但也出现了因要素单向流动造成的区域经济差距扩大趋势，以及因垄断造成的市场分割。随着国家提出建立全国统一大市场，欠发达地区市场化发育程度低、政策壁垒较多，有效促进欠发达地区要素市场化，是构建双循环、建立国家统一大市场的重要环节之一。本文基于国土空间规划与生产要素的互馈机制，立足于欠发达地区生产要素现状，从自然资源资产入市与空间权益界定、资源配置与控制线体系划定、区域协同与地区产业竞争力提升、人口流动与公共服务设施配套、城乡互动与城镇等级规模体系确定、精明收缩与集体经营性建设用地入市等六个方面，探讨生产要素市场化改革与国土空间规划响应机制。     

土地发展权在市级国土空间总体规划的配置探讨——基于雅安的研究

我国目前尚未建立土地发展权制度,但以土地用途管制为重点的空间规划体系事实上实现土地发展权的逐级配置。探讨了在现行国土空间规划体系及相关规范要求下,土地发展权在地市级国土空间总体规划中是如何逐步完成其配置过程,并以雅安市为例进行分析探讨。在总体规划层面的配置过程中,经过基于自然发展条件、空间承载能力和空间保护任务形成土地发展权的“一次配置”。“二次配置”则更多体现了规划编制主体的愿景与诉求,从区域发展关系、土地的利用效率,以及既往产业与城市的发展动力等角度出发,最终实现土地发展权的初始配置。针对目前这一配置机制进行了思考与探讨,提出从“飞地经济”“生态补偿”等角度完善土地发展权的配置机制。     

城市绿色公平——国际研究进展与规划反思

快速城市化加剧了全球范围内的绿色公平问题,国际学术界已经开展了深入的理论研究和实践探索。在生态文明体制改革、美丽中国建设和新型城镇化的背景下,中国国土空间规划体系如何响应城市绿色公平议题有待探索。在回顾国际绿色公平研究进展的基础上,构建空间规划绿色公平的分析框架,剖析法规体系、行政体系、编制体系和实施体系在程序公平、分配公平和互动公平3个方面存在的绿地不公平问题,为推进新时代中国国土空间规划提供有益参考。     

“农地入市”背景下城市地区的农村政策设计与规划策略

党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确要求在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市。研究从土地开发权分享的视角出发,认为允许"农地入市"实质上是政府在征用农用地和宅基地的同时,给农村集体配给一定比例或额度的农村集体经营性建设用地用于非农化开发,让其分享城市发展的收益。通过分析南海、厦门、武汉三种"农地入市"模式及其空间发展绩效,研究提出基于土地开发权分享的农村集体经营性建设用地配给模式以及城市地区农村规划思路和政策设计建议,以确保城市地区的农村规划能够顺利落地实施。     

城乡融合视角下的全域土地综合整治模式优化

基于对全域土地综合整治的政策发展脉络和各地实践案例的解析,归纳出两种模式：一是以农用地整理和生态修复为主的建设用地调整与腾挪为主的建利益平衡机制,推动建设用地提质增效。结合新时期城乡融合发展和建设用地增存并举的趋势,提出全域土地综合整治3模式,即“空间优化+产权调整+利益统筹”的新模式,将空间规划方案、土地权属调整方案、利益测算与平衡方案同步纳入全域土地综合整治方案,统筹安排各类整治用地,统一开展土地征收、集体建设用地入市、宅基地改革等土地制度集成创新,多途径达成各利益主体诉求,形成有助于城乡融合、共同富裕的土地利用新机制。     

土地管理制度视角下现代中国城乡土地利用的规划演进

作为一切生活和生产活动的载体,土地是各类规划的基本对象,土地利用是各类规划的核心内容。土地管理制度直接决定城乡建设用地供给、土地利用效率、土地增值分配等一系列重要问题,从而影响规划的发展理念与编制实施。我国城乡土地利用的规划具有多类型、多部门管理的特点,伴随土地制度从建国初期的无偿划拨与计划分配,到改革开放后转向有偿使用制度,引入土地市场,逐步形成了国土规划、城乡规划、土地利用规划等多类型规划格局,再到十八届三中全会以来,开展了构建统一空间规划体系的探索。而规划的演变则体现了国家治理体系现代化的过程中,从国家直接支配土地,到"两权分离"下的地方土地发展权管理,再到资源环境约束下中央—地方两级土地发展权分级管理,进而到当前生态文明建设背景下两级土地发展权归口管理的历程。本文在回顾建国70年来我国城乡土地利用的规划演进基础上,探析中国特色土地管理制度的改革变迁及其对城乡土地利用规划的影响。针对土地利用规划关注点的更替,阐释我国城乡土地利用规划的演进路径,解析"建设管理—资产管理—资源管理—生态管理"这一关注重点渐次演化以及相应的职能逐步叠合的过程。     

城乡统一建设用地市场的建设方略

新一轮土地制度改革的关键是建立城乡统一的建设用地市场,可用马克思所说的"单纯法律上的土地所有权"的思路实现城乡统一建设用地市场建立的"转权";建立城乡统一的建设用地市场,要明确深化土地管理制度改革的原则、重点、要求和建设途径。     

浅析农村土地承包经营权纠纷的成因与对策

十八届三中全会中将农民财产权写进了公报中,这将意味着农村集体建设用地的新突破,建立城乡统一用地的市场,显示土地制度的改革方案。农民财产权利益包括农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权,当中公报提出对于如何实现财产权益应推进年城乡平等交换和公共资源均衡配置,作为农村土地制度改革的核心。土地作为农民最基本的生存和生产要求,在市场经济运行规则的推动下,农村的土地承包经营权市场化势在必行。但随着经济的不断发展,农村改革的不断深入,农村土地承包经营权涉及的问题越来越多,也越来越复杂。     

城镇开发边界对城郊融合类村庄规划的多维影响与应对策略

分类开展村域国土空间规划是在村级层面贯彻落实国土空间详细规划的重要任务。城郊融合类村庄是完善城乡结构秩序、统筹城乡功能布局的主要载体，其深层规划指向是突破城乡分离的传统规划范式，为推进城乡融合发展探索规划经验。文章通过梳理城镇开发边界内外分治的多维影响，提出只有在集体建设用地国有化试点、规划制度设计、城乡联合治理转型三个层面同时做出改革突破，才能构建以统筹城镇开发边界内外土地制度、规划体制、治理体系为基础的城郊融合类村庄系统性规划框架，为城郊融合类村庄规划提供路径参考，助力国家农村城镇化转型。