房地信息

国土资源部通知要求推行招标拍卖出让国有土地使用权国土资源部日前发出通知要求,进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权。据了解,目前各地出让国有土地使用权采用招标拍卖方式的比例很小,经营性房地产开发用地的出让主要以协议方式进行,不利于建设公开、公开、公正的土地市场,不利于国有土地资产价值的实现,也不利于集约用地、节省土地资源。国土资源部的通知要求,要严格控制建设用地总量,整顿土地市场,为推行招标、拍卖出让国有土地使用权创造良好环境。要严格限定行政划拨供地的范围,除按（土地管理法）和（城市房地产管理法激…     

抉择后“8·31”时代——检视“招拍挂”实施3周年

土地出让“招拍挂”在我国房地产市场发展中是一个历史性的变革。2004年8月31日后,土地由以前的协议出让转变为“招拍挂”方式,由此“8·31”成为开发商改变“拿地”方式的一道“分水岭”。 出让方式改变以后,市场日益规范得到了业界的一致认可,取得的成就也是有目共睹。但另一方面,停止协议出让,实行土地公开交易,不可避免地推动了地价的提高,进而也影响到企业的开发环节及房价。 时至今日,“招拍挂”制度实施历时三年,在目前地价、房价不断高涨以及土地供应紧缩的情况下,房地产开发企业同样经受着考验……[编者按]     

广州土地招标的启示

广州土地招标的启示●赵卓文●陈柳青１９９７年１０月，广州市房地产开发建设用地制度进行了一次重大改革：取消行政划拨、协议出让，统一实行公开招标拍卖。广州市政府郑重承诺从今以后，广州的市长以及有关部门的负责人再不批地了。为了标志新的建设用地制度正式开始，...     

我国城市土地使用制度由“双轨”向“单轨”转化的探讨

八十年代以来,我国城市土地使用制度经历了重大的变革,传统的“三无”体制有所打破,城市国有土地开始部分地走向市场。现行的土地使用制是“双轨运行机制”,即存在着行政划拨使用同有偿有期出让使用的“双轨”和协议出让同招标、拍卖出让的“双轨”这两个双轨同时并存运行的“双重双轨制”。本文所要讨论的将是第一个“双轨制”。我国土地使用的这种“双轨制”既有适应我国国情和现阶段管理水平的一面,同时,又存在着有偿出让与行政划拨两者之间的强烈反差和摩擦。“双轨制”究竟向何处去?笔者以为,要适应社会主义市场经济体制的宏观大环境需要,“双轨”应尽快合并为“单轨”。     

中国城市土地开发增值分配问题与意见

近几年,中国大量土地的使用权、开发权和转让权通过谈判、招标和拍卖等方式转移到开发商人手里。名称上叫“土地使用权有偿出让”。但商品房既然可以买卖、转让和租赁,那么土地使用权和土地拥有权的实质分别是越来越模糊了。 地方政府以“卖”地的办法去获取现金(外汇)刺激经济(房地产)的发展,满足市场(住房、商业和工业楼宇)的需要。但总的来看,卖地太多,一般卖价太低。未来国家将流失大量土地增值收益。地价和房价会失去控制,将直接影响民生和社会的安定,以及经济稳定和持续增长。     

“招拍挂”溢出地价应反哺房地产

土地是房地产开发的物质基础和价值核心.以往,开发商大多是通过协议出让的方式取得土地使用权,且取得的土地是以双方对价值认可为依据,已经体现了交易公平;但由于交易双方主体的资质和性质不同,潜藏着人为扬抑价格的不确定性.近两年多以来,价高者得地的"招拍挂"代替了协议出让.正在参加全国"两会"的全国政协委员、北京市政协委员、林达集团董事长李晓林建议:在"招拍挂"的基础上,政府有关部门应考虑制定一个三全齐美的创新机制,把"招拍挂"溢出的大部分地价收益返还社会,以反哺房地产业及市场.     

国土部：开发商拿地将不得分期付款

国土资源部近日正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）．明确规定工业用地必须通过招拍挂以公开方式出让。此外．建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得．不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地“分期付款”。对于市场来说，这将使动辄成交总价数十亿的地王因此大大减少。     

论工业用地管理机制的转变

2006年12月27日,国土资源部发布了《全国工业用地出让最低价标准》(以下简称《标准》)。《标准》要求,工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,其出让底价和成交价均不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。安庆市已经发布《安庆市区工业用地招标拍卖挂牌出让实施细则(试行)》,使得土地交易市场日益规范化。从长远来看,协议出让方式应     

房企整合加速——39号文抬高地产开发门槛

2007年9月28日,国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)出台,此政策标志着土地市场制度建设再次迈出重要步伐,国有建设用地使用权出让将随之发生重大变化。此政策出台后,开发商将面临什么样的新问题,如何调整开发策略应对挑战?对此,本刊对几位业内人士进行了采访。     

我国建设用地使用权的划拨与出让利弊分析

我国建设用地的土地使用权获得有两种方式：划拨和出让。出让土地使用权是市场经济的产物,适合市场的发展,但也存在着根本性的弊端和自身无法解决的问题。划拨土地使用权虽然存在不少弊端,但也有其他制度无法替代的优点。对这两,不应是一存一废,而应是予以完善,充分发挥各自最大的优势。     

“勾地”会否成为平抑房价的灵丹妙药?

从2006年8月1号开始,国土资源部下发的文件<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范>和<协议出让土地使用权规范>(以下简称<规范>)将正式实施,规范中首次提出:"有条件的地方,市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度",同时协议出让土地必须实行公示制度.这里所谓的用地预申制度其实就是香港特区政府现在普遍采用的土地出让方式--"勾地"制度.     

39号文将工业用地出让引入正轨

以前,工业用地采用的是协议出让的方式,土地使用者向国家支付土地使用权出让金,但是就出让金的制定并没有严格划分,所以出现了大量低地价和零地价的工业土地廉价出让现象.     

“生地”不宜公开招标、拍卖出让

最近两年来 ,随着我国各大城市土地收购储备制度的逐步建立 ,各地政府以公开招标、拍卖方式向房地产开发商等土地需求者出让土地的面积是越来越多 ,其所占当地土地出让面积的比例也越来越大 ,有的城市甚至向社会公开承诺 :今年通过公开招标、拍卖方式出让的土地面积要占全年出让土地总面积的９０%以上。但同时我们也应清醒地看到 ,在各地每次组织的土地公开招标、拍卖会上 ,“熟地”的成交率一般都相对较高 ,而“生地”的成交率却很低。以扬州市为例 ,在市国土局１９９９年组织的１次和今年组织的２次土地公开招标、拍卖活动中 ,共推出９个…     

北京土地5年不会“断顿”

严卡经营性开发项目土地使用权协议出让的4号文件出台后,“北京土地市场供应将出现断顿”、“地价和房价要上涨”的说法此起彼伏。对此,市国土房管局新闻发言人程建华在近日举行的新闻发布会上明确说明,土地出让市场化运作是必然的,4号令在原来33号令的基础上进一步压缩经营性用地的协议出让范围,取消了原来可以继续协议出让的“4个口子”。但此举不会引起北京土地供应出现“断顿现象”。程建华表示,2004年1月9日前批准规划立项仍可协议出让土地,总量达4000公顷左右,规划建筑面积约8800万平方米,这样的体量足以保证北京土地供应5年不会出现…     

行政划拨用地转完全出让用地的政策困境与对策——厦门政策试验的回顾与反思

2009年厦门对市属国有企业进行行政划拨用地转完全出让用地的政策试验。政策设计的思路为企业的自愿原则．凡是土地企业法人为市属国有全资企业的．原为行政划拨或限制性出让用地的可通过规划咨询论证,在满足规划的前提下．本着市场价值最大化的原则．重新确定土地性质和开发强度（容积率）,将这些土地通过招拍挂途径转化为完全出让用地。重新规划后的土地由国企自己摘牌,地块挂牌的土地收入．以资本金注入的方式返还企业。实施该政策就是将非正规产权转化为正式产权,在现有的利益格局下．政策设计必须同时兼顾各方利益的平衡。     

城市房地产交易中的土地违法行为探究

根据土地管理法的规定，在土地资源配置上，我国当前采用有偿使用和无偿划拨两种方式，有偿使用是指土地使用者通过向国家交纳有偿使用费以取得国有土地使用权，是取得国有建设用地的基本原则。无偿使用是指土地使用者在没有缴纳国有土地使用费的情况下，由国家行政划拨而取得的国有土地使用权。为防止国有资产流失和保护国有土地资源，法律法规对于划拨国有土地入市交易作了严格的禁止性规定：划拨土地使用权，除重新签订出让合同并补交土地使用权出让金外，不得转让、出租，抵押，     

警惕土地二级开发“陷阱”

土地"招拍挂"是指当前国家土地资源出让和买卖过程中的"招标"、"拍卖"、"挂牌"相关政策和规定,是我国经营性用地出让的指定方式及主要形式,对规范土地交易市场,以市场化手段公平公正公开促进土地市场繁荣起到积极作用,也在当前范围内     

杭州市土地收购储备实证研究

1997年8月,杭州市成立了土地收购储备中心,并在较短的时间内,通过统一收购、统一开发、统一出让等手段,实现了政府对土地供应一级市场的垄断,对经营性房地产开发项目用地,统一纳入了招标、拍卖方式出让的轨道。有关专家曾对杭州市土地收购储备制度的体系与模式进行过介绍,但对杭州模式运行的情况则缺乏系统的实证分析。本文将结合杭州市近年土地收购储备制度的建设和实施情况,对杭州市的土地收购储备工作进行经验分析,研究总结杭州市土地收购储备工作实践中可资借鉴的经验教训。杭州市土地收购储备的历史发展与现状1、杭州土地收购储备的发…     

熔断推高房价,一招破局!

正近日,南京出让8宗住宅用地,现场人头攒动、座无虚席,接近最高报价时居然有十几家开发商齐举号牌,主持人拍案惊奇、方寸大乱,就算是主管部门有先见之明,引入了排球场上挑战机制、视频回放,也没能阻止其中7宗土地被熔断。土地拍卖熔断已陷入囚徒困境,地价高——熔断——供应减少——狼多肉少——疯抢土地——地价更高。土拍主持人无奈地感叹:"如果有人把政府     

国有企业转制的行政划拨土地可采用出让、出租及挂帐方式

国有企业转制的行政划拨土地可采用出让、出租及挂帐方式最近，国家土地局局长邹玉川在全国土地管理厅局长会议上表示，对于国有企业在转换经营机制中原有行政划拨土地的处理，可采取出让、出租及挂帐三种方式。可追收、减收有关税费，但不能豁免。他认为，为避免对转制企...