物业管理矛盾亟待梳理化解：物业管理的难题和工作建议

一、主要问题 1、业主委员会成立难 业主委员会由业主大会选举产生,并由它选聘物业管理企业,经业主大会同意后签署物业管理委托合同.总体上这是正确的,但具体操作实施有较大难度:一是业主大会很难有过半数的业主到场;二是大型住宅小区业主人数众多,就算有50%的业主到会,也没有足够的场地.因此,许多物业交付使用实施物业管理后,业主委员会迟迟成立不了,没有一个机构代表业主的利益去监督物业公司的行为.物业管理公司继续与开发商签订管理合同.如果物业管理公司素质不高,管理不规范,就容易损害业主权益,造成投诉.     

业主大会规程

第一条 为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,制定本规程。 第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。     

杭州市区经济适用住房新政出台

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作了如下修改： 一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”     

创新业主大会制度,创设职业岗位

正业主大会制度创新的必然性业主大会和业主委员会制度在我国社会治理和物业管理中有着重大的影响。从目前的制度设计看,根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定,业主大会成立后自业主委员会选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。从实践看,且只需此种备案,因此,业主大会作为全体业主的财产自治管理组织尚不具备独立法人地位。显然从物业管理市场主体的角度看,业主大会作为代表和维护全体业主权     

业主大会规程

第一条　为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,制定本规程。第二条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第三条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大     

行业

<正>No.1北京>>将出台物业管理政府规章针对当前矛盾比较突出、社会反映强烈的业主大会成立难、业主委员会运作不规范、难以监督等问题,北京市社会办、市建委结合《物权法》及《物业管理条例》有关规定,全面整合现有的物业管理规范性文件,研究制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员     

行业

<正>No.1北京>>将出台物业管理政府规章针对当前矛盾比较突出、社会反映强烈的业主大会成立难、业主委员会运作不规范、难以监督等问题,北京市社会办、市建委结合《物权法》及《物业管理条例》有关规定,全面整合现有的物业管理规范性文件,研究制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员     

试论业委会的权责、法律地位及运作程序

国务院2003年9月1日颁布施行的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会等成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等，《条例》中关于业主委员会的规定，是房地产法律研究中受到普遍关注的问题。     

“业主委员会行业协会”之我见

2006年10月21日，由海业伟公司牵头组织，在杨浦区召开了“和谐社区沙龙”，与会人员有政府有关部门领导、物业管理公司老总、业主委员会主任、律师及新闻媒体记，就成立“业主委员会行业协会”事宜进行讨论。笔也应邀参加会议。会上，大家就向政府主管部门申请设立“业主委员会行业协会”进行了深入、激烈地讨论。有人认为应当成立“业主委员会协会 ”，以便解决物业管理中侵犯业主权利的行为、保护业主的利益及推进物业管理公司规范管理。有人认为业主委员会目前没有形成一个行业，不应组建行业协会，也有人认为业主委员会法律上尚没有名分， 成立一个行业协会逻辑上也讲不通。笔在此发表自己的粗浅薄见，以期与各位业内人士交流。     

北京市：物业管理试点“三个全覆盖”

5月12日,由北京市住建委、市住房资金管理中心等相关部门联合开展的“全面贯彻落实《北京市物业管理办法》试点工作动员大会”召开。试点内容一是对全区业主发放业主一卡通,以提高业主决策效率。凭业主一卡通,业主可登录公共决策平台参与共同决定事项的表决。二是以业主大会成立全覆盖为前提,推行业主大会登记制度,确立业主大会主体地位。     

管理规约的“准自治规则”基因

<正>业主管理规约类似于自治规则,如公司的章程。但业主管理规约又不同于公司章程,因为我国的业主大会或业主委员会并没有被法律认可为具有法人资格的组织。《物权法》中提出的业主管理规约在物业管理过程中起着十分重要的作用,今后在我国的物业管理实践中将被广泛运用。但我国现行立法对"业主管理规约"的法律性质缺乏明确规定,学界也存在对"业主管理规约"的法律性质认定不清的问题。笔者认为业主管理规约类     

关于业委会规范动作的一些思考

《物业管理条例》（以下简称《条例》）第十条有明确规定,“同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在区、在人民政府房地产行政部门指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会”。《条例》对业委会的委员做了如下界定：“业委会委员由热衷公益事业,责任心强,具有一定组织能力的业主担任”。     

物业管理的社区共治与居民自治有效机制

<正>在《物业管理条例(修订)》《业主大会和业主业委会指导规则》《上海市住宅物业管理规定》《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》文件等颁布并实施以来,上海市物业管理的法治化、规范化、精细化等,以及居民自治、社区共治的协调机制和监督机制有了进一步发展,但仍然存在几个方面明显的问题。边界模糊,社区共治机制未成由于相当部分物业服务企业是由过去的房屋维修管理部门改制转化而来,一方面,使得物业服务企业经营的市场化机制未能有效形成;另一方     

资讯

<正>北京BeiJing业委会委员任期不得超过6年业委会要每两年定期改选部分委员,委员可以连选连任,但业委会委员的任期最长不超过6年。8月13日,北京市住建委在官网发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》,这是《北京市物业管理办法》的重要配套政策,是未来业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程,其对业主     

“数”读深圳物业管理

企业数量 企业是一个行业的市场主体,决定着行业发展和进步的历程.截至2010年末,深圳市纳入统计的物业服务企业共1343家,其中一级资质92家,占6.86％. 2010年末,深圳业主大会、业主委员会的成立率约为33.93％. 管理物业体量和分布 2010年末,全市物业服务企业在管本市物业项目总建筑面积4.66亿平方米,其中,住宅物业占56.78％,商业与办公楼物业占9.93％,工业厂房物业占7.08％,学校、医院等其他物业占26.21％. 2010年末,原特区内住宅区物业管理覆盖率达到100％,原特区外住宅区物业管理覆盖率达到90％.物业业主及使用人是物业管理市场最主要的需求主体,业主大会、业主委员会制度的建立与有效实行为物业管理市场的规范有序发展提供了必要条件.     

浅谈物业专项维修资金的系列问题

我国的物业管理工作起步较晚,现虽已初具规模,但随着物业管理工作的深入开展,物业专项维修资金筹集难的问题日益突出,这个问题如果不能得到及时解决,势必影响物业管理工作的健康发展。物业管理专项维修资金的建立涉及到房地产开发商、住宅楼业主及使用人,业主代表组织(业主大会、业主委员会、小区管理委员会)物业管理公司、政府等多方主体的利益。站在不同的角度,对物业专项维修资金要不要筹集、如何筹集、由谁缴交、如何管理等,看法难免不同。本文在大量调查研究的基础上,参考有关资料,从多角度试图对物业专项维修资金     

业主委员会的主体资格分析

物业管理作为房地产市场的消费环节,实际上是房地产开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。近年来物业管理在我国一出现便显示出强大的生命力,并蓬勃地发展起来,但是由于房地产市场的各项法律法规还不健全,目前我国物业管理还处在一个萌芽状态,发展还不成熟。物业管理是通过业主管理组织实现其职能,因此业主大会和业主委员会的主体定位是物业管理行业健康发展的一个重大核心问题。准确科学地为业主管理组织定位,特别是明确业主委员会的主体地位和作用,是我国物业管理企业专业化管理与建立业主自治自律相结合的物业管理体制必不可少的法律保障,也是减少物业管理纠纷、培育和规范物业管理市场的前提条件和必然要求。     

物业由“管理”转型”服务”

8月26日国务院第504号令《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》正式对外公布，新的《物业管理条例》于今年10月1日起施行。新条例在规定业主可申请撤销业委会或业主大会侵权决定、扩大指导业主成立业主大会并选举业委会的范围的同时，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”——此举标志着物业定位由“管理”转向“服务”。[第一段]     

物业管理公司频频被炒为哪般

近来 ,各地接连发生物业管理公司被炒事件 ,消息传来 ,业内人士大为震惊。那么物业管理公司为何频频被炒呢 ?一、物业管理公司的生存地位没有法律保障 ,物业管理公司难以主宰自己的命运我国物业管理法规规定 ,业主委员会有权利选聘或解聘物业管理公司 ,但对物业管理公司在什么情况下被解聘 ,什么情况下不能被解聘 ,没有给予规定。从物业管理法规内容上看 ,业主委员会只要不满意物业管理公司 ,随时都可以解聘之。由于对物业管理公司的解聘没有客观的评价依据和标准 ,解聘在某种情况下 ,就由人为因素所决定 ,而非取决于客观的服务质量问题。也…     

福州出台城市住宅小区物业管理办法

福建省人大常委会日前批准了《福州市城市住宅小区物业管理办法》,并于1997年1月1日起施行。 《办法》规定,福州市房地产管理局是该市住宅小区物业管理的行政主管部门,负责制定物业管理的有关规定,协调物业管理有关问题,对物业管理企业实行行业管理。在物业管理组织方面,《办法》规定,新建住宅小区入住率超过50％时,应及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。业主大会由住