“一房二卖”合同效力的判定规则

案情简介2002年马某以115万元的价格购买了上海某小区的一处预售商品房,2003年7月,马某以158万元的价格将该房出售给张某,双方签订的购房合同约定,签约当日由张某先支付总房价的50％,马某将房屋交付给张某,余款由张某在60天内支付,支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按约支付了房款并实际占有了该房屋,并开始对房屋进行装修,但产权过户手续并未按期完成。