合理容积率确定方法探讨

目前,从总体规划开始逐层分解细化确定容积率的方法在理论上和可操作性方面存在一些问题,迫切需要一种系统的、可操作性强的确定容积率的方法,把从空间形态、环境效益与经济效益三个角度分析确定容积率的方法统一起来,以实现规划管理中对规划容积率控制的刚性与弹性结合、控制和引导并举的目标。鉴于此,本文在对容积率有关概念进行了辨析、界定的基础上提出一种确定容积率的综合模型,该模型通过三条分析线路、三次交集运算,最终达到确定控规中控制地块容积率的目的。     

小城市居住用地容积率指标确定初探——以远安县中心城区控制性详细规划为例

容积率是控制性详细规划中重要的定量控制指标之一。在确定各类建设用地容积率工作中,居住用地容积率更是重中之重,涉及到经济、政策、环境、交通、民生等诸多因素的影响。现阶段,相较于大中城市,小城市的居住用地容积率确定方法更加主观、随意,常常以经验值来实现对城市的建设管理。该文结合实例,论述小城市居住用地容积率确定应充分考虑人口容量、经济效益、景观风貌等相关因素的影响,以便科学、客观地指导城市健康发展。     

职住平衡视角下的广州市产业用地与居住用地比例研究

土地是一切生产生活活动的物质空间载体,合理控制产业用地与居住用地比例可有效促进产城融合及职住平衡。文章以广州市控规稳定区为对象,基于广州市总规要求和相关研究实践,划定广州市职住单元,分单元测算现状职住比和控规职住比,总结归纳共性,并结合学术界相关理论研究成果,分功能、分区位确定广州市职住平衡指数,进而通过总结归纳与实际测算得出职住平衡状态下的产业用地与居住用地比例建议值,以期为广州市规划编制与调整提供参考。     

城市居住用地容积率“值域化”研究

容积率是城市开发强度确定的重要标尺,也是城市规划管理的重要依据。当前容积率指标确定方法存在刚性过强而弹性较弱、指标体系复杂但目标不明确及重技术轻政策等诸多问题。研究将"值域化"概念运用到总规对控规的控制中,并基于汕头市中心城区北岸地区的实证,从引导、控制和调节3个层面入手,结合开发强度分区模型提出容积率"值域化"的总体思路,即数值引导—区间控制—多方参与下的协商调整,以期最终遏制开发总量失控局面,实现兼顾刚性和弹性的容积率"值域化"控制。     

基于经济可行性要求的居住用地容积率控制

经济可行性要求是控制性详细规划编制的一大重点,集中体现在对居住用地的建设强度控制上,过高或过低都不符合科学发展要求.控制性详规方案要在社会、经济、环境效益兼顾的前提下,通过运用容积率的杠杆作用,合理调控楼面地价,从而保证经济可行性.因此,经济可行性控制方法应该在合理的房价和适当的居住用地建设强度之间找准关系.为此一要发挥政府职能,控制好楼面地价在房价中的比重,二要通过合理调控容积率以降低楼面地价.按照这一前提,本文提出了一项基于地价和房价因素条件下的容积率计算公式,用以确定居住用地的容积率低限值,保证控制性详规方案的经济可行性.     

居住用地容积率的合理确定

容积率是城市规划及控制性详细规划中重要控制性指标之一,本文从容积率的定义、特性出发,分析影响居住用地容积率大小的因素,在此基础上给出合理确定居住用地容积率的几种方法。     

城市规划管理中容积率分层确定机制探讨

容积率作为城市开发控制的主要指标,是控规编制的核心指标。目前,我国容积率的确定存在"拍脑袋"行为,容积率刚性控制与开发弹性之间也存在矛盾。基于此,研究提出容积率的确定需要树立紧凑城市的观念、尊重容积率的政策属性和正视容积率的经济属性,通过公益性用地、商业用地分类确定容积率,并从宏观层面、中观层面及微观层面分层确定容积率,以期为我国城市开发过程中的容积率控制提供借鉴。     

因时制宜、因势制宜——对我国居住用地分类的思考北大核心CSSCI

居住用地作为城市用地系统中最为重要的子系统,它深刻地影响着其他用地的布局,因而,在用地分类体系中如何对居住用地实施有效的控制、全面考虑居住用地与城市发展之间的关系尤为重要。然而当前我国的居住用地中类的划分在实际规划中却面临着只有二类居住用地的窘境,这样在规划中就难以对居住用地提出不同的管理控制要求。通过对相关国家地区居住用地分类方法的研究,论文认为开发强度的分类方法对我国居住用地分类的改进更有借鉴意义,它有利于加强对城市增长的管理、提高设施规划的科学性并塑造和引导城市整体空间形态。在此基础上,对现有居住用地分类提出改进建议,提出可在原有分类的基础上,采用以高度控制和容积率相结合的分类方法,以实现对城市用地发展及其结构的控制。     

在经济分析的基础上编制控制性详细规划——从美国区划得到的启示

控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。由于认识及方法上的局限性，导致了控规从编制到实施、管理的一系列问题。美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文以如何合理地确定容积率为例，阐述在经济分析的基础上编制控制性详细规划的必要性。     

控制性详细规划中商业性开发项目容积率“值域化”研究

容积率是控制性详细规划中强制性内容的核心控制指标,肩负着落实城市整体密度分区平衡、体现政府政策导向和维护社会公平的重任。目前各地的控制性详细规划编制标准仍以控制容积率上限值为主,这在理论和操作上均存在一定缺陷。研究表明,对商业性开发项目的容积率进行"值域化"赋值,充分考虑与上位规划的衔接,将定性分析方法与经济定量分析方法融合,确定较合理的指标区间,使指标更具技术性、操作性和灵活性,能够应对未来开发主体对指标的要求,更利于后期的规划管理。     

客观性、原则性、灵活性——容积率“值域化”在石嘴山星海湖新区控规中的实践探索

容积率"值域化"是由容积率影响因子与容积率之间的数理模型推导出的一个(容积率)区间值。研究以既有容积率"值域化"研究为基础,针对石嘴山星海湖新区内容积率确定过程中存在科学依据不足、价值取向模糊和"刚弹"适应欠缺的现实问题,结合新区内具有商业开发性的居住用地和商业服务业设施用地,运用"值域区间(控制性指标)—引导数值(引导性指标)—调整区间"的控制方法,对"值域化"的实践进行探讨,从而最终实现容积率"值域化"控制。     

城市增长边界实施评估:分析框架及其在北京的应用

在对中国城市规划体系和城市开发实际过程分析的基础上,基于Hopkins(2012)的研究提出了一套针对中国城市的UGBs实施评估的分析框架,包括总规UGBs、控规UGBs、规划许可、实际开发这些环节之间的一致性(conformance)和绩效(performance).现将该分析框架应用于北京,利用北京2004版总规的UGBs、后续批复的一系列控规UGBs、发放的建设用地规划许可证(用地证)、利用遥感和人工手段观测到的城市开发数据(城市扩张即增量开发、城市更新即存量开发),对UGBs进行了系统深入的评估工作.评估结果显示:①控规与总规相比,UGBs有较大扩张;②控规与规划许可的一致性程度较高;③规划许可与UGBs对实际开发的有限控制力度主要体现在没有规划许可的非正式开发.     

在经济分析的基础上编制控制性详细规划--从美国区划得到的启示

控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用.由于认识及方法上的局限性,导致了控规从编制到实施、管理的一系列问题.美国区划的经验表明,在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析,通过对经济利益的控制来体现整体性原则.容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容,本文以如何合理地确定容积率为例,阐述在经济分析的基础上编制控制性详细规划的必要性.     

长沙市居住容积率实施现状、原因及对策探析

分析长沙市容积率实施现状中出现的几个主要问题：指标层层突破,控规调整整体失控、控规指标和技术管理规定控制力度不够,容积率指标实施缺乏公平,对其原因进行了剖析,并针对问题提出了四条对策,即加强长沙市人均居住建筑面积以及户均面积的研究、加强容积率编制方法研究、开发长沙市容积率系统以及加强容积率实施监督。     

从合度空间到控制地块

目前我国缺乏定量地把一定尺度空间的合理容积率分解到控规方案的控制地块上的操作方法,因此,有必要解决测算极限容积率与经济容积率的可操作性等问题.本文运用西方经济学与经济活动的空间分析相关原理来探求合理容积率从合度空间到控制地块的定量分解方法;探讨了评价规划方案中用地区位等级的方法、步骤以及净度系数的计算公式.结果表明,控制地块的合理容积率取决于控制地块所在的合度空间的合理容积率、其在规划地块中的区位等级及其面积比率以及合度空间的净度系数.     

天津城镇基准地价评估中容积率修正系数研究

阐述了容积率的内涵、影响容积率的因素及容积率与地价的关系,并对当前三种确定容积率修正系数的方法进行了评价,同时通过对天津市居住用地容积率修正系数的测算过程的介绍,指出2006年的容积率修正系数具有较强的可信度和操作性。     

控制性详细规划经济分析的一般框架探讨

本文分析了当前控制性详细规划经济分析存在的问题,认为经济分析应贯穿于控规编制整个过程,是全过程动态校核;除微观经济模型分析外,应加强宏观经济要素分析,并将社会效益、环境效益等经济外部性纳入综合考虑。按照编制前期、编制过程中和编制后等不同阶段,提出控规经济分析的一般框架。探讨在不同规划阶段经济分析的内容与方法。编制前期加强人口容量及就业岗位预测,进行土地经济分析,明确产权地籍;编制过程中基于分类要素的经济影响分析,按照弹性系数方法确定容积率,进行地块划分;编制后按照地块最低经济容积率和城市开发收益测算进行方案校核。     

控制性详细规划中的环境容量控制研究

控制性详细规划中环境容量控制主要是控制地块的开发强度和提出环境要求。在城市环境容量控制方面,除需加强对控规原有相关指标（如容积率、绿地率等）的控制之外,还需根据地块的具体情况有选择性地增加如噪音、光污染和废弃物这一类指标的控制。     

以热环境优化为目标的控制性详细规划编制技术

通过分析控制性详细规划传统指标与热环境影响因子的关系,在建筑密度、容积率和绿地率等指标的基础上,提出天空角系数、不透水率、绿化覆盖率等热环境评估补充指标,并运用计算机数值模拟方法 DUTE和Fluent,模拟限定条件下的容积率奖励案例对近地面风场、温度场的影响,直观地展示容积率奖励机制在热环境控制方面的价值,为控规编制技术提供新的思路。     

旧城改造过程中的地块容积率合理值研究

通过旧城改造容积率确定的经济影响要素分析,确定开发项目的利润水平、拆建比与容积率设置的关系。结合忻州旧城地区控规项目要求,测算该地区容积率设置的合理区间,为规划编制和管理提供科学依据。