城市房地产交易中的土地违法行为探究

根据土地管理法的规定，在土地资源配置上，我国当前采用有偿使用和无偿划拨两种方式，有偿使用是指土地使用者通过向国家交纳有偿使用费以取得国有土地使用权，是取得国有建设用地的基本原则。无偿使用是指土地使用者在没有缴纳国有土地使用费的情况下，由国家行政划拨而取得的国有土地使用权。为防止国有资产流失和保护国有土地资源，法律法规对于划拨国有土地入市交易作了严格的禁止性规定：划拨土地使用权，除重新签订出让合同并补交土地使用权出让金外，不得转让、出租，抵押，     

城市土地使用中规划失控现象的剖析

作者通过对出让土地、行政划拨土地以及城市规划区内集体土地的供给和使用情况的分析,深入剖析了土地供应过程中规划失控的原因,提出了“非规划扩张用地”的概念。在目前我国所处的市场经济初期阶段,必须从总体调控和开发干预两个方面加强城市规划对土地使用的管理,实行多层次的规划控制,尤其要关注现阶段总体调控问题。     

关于完善城市土地一级市场的初步探讨

关于完善城市土地一级市场的初步探讨衡水市市长翟吉昌内容提要：●政府垄断一级市场：明晰产权是基础●激活土地一级市场：现有城区是重点●加快土地有偿出让：打破“双轨”是根本城市土地作为包含人类世代劳作和投入的特殊资源，是城市社会经济生活的基本要素和先决条件...     

农村居民点用地 合理利用的对策选择

迄今为止,农村建房用地采取单一的行政划拨供给方式,缺少必要的经济手段,未能体现集体土地的资产特性,导致农村违法建房屡禁不止,土地纠纷接连不断,耕地保护政策难以落实。笔者认为改革农村居民点用地使用制度已迫在眉睫。 一、运用经济杠杆约束与调整农村居民点用地 1、实行农村居民点建设用地供给“双轨制” 双轨     

土地财政“复活”的思考

一、“土地财政”复活了 一般地,“土地财政”是指中国现有的体制造成的地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象,即一方面通过划拨和协议出让土地等方式招商引资,促进制造业、房地产业和建筑业超常规发展,以带来营业税、企业所得税等地方税的大丰收。     

关于“双轨制”档案管理的探讨

本文通过分析档案“双轨制”管理方式的实质与内涵，指出“双轨制”是适应现代档案管理要求的必然趋势，并进一步提出构建符合时代特征和现代科技水平的档案“双轨”管理机制。     

旧城改造与城市商务中心区的规划建设

随着社会主义市场经济体制的逐步建立,我国把大力发展第三产业作为调整城市产业结构的重要手段。于是,城市旧区用地的调整和城市中心商务区的规划建设都被提上议事日程。本文针对这一发展机遇,通过对现阶段旧区改造工作中存在问题的分析,论述了国外城市CBD的发展阶段模式及其一般的规划特征。在此基础上建议我国在对城市旧区改造的同时,可以采取早期CBD模式来规划建设现阶段大中城市的中心商务区。一、问题的提出近年来,我国把大力发展第三产业作为调整城市产业结构的手段。随着社会主义市场经济体制的逐步建立,城市土地与住房在进行有偿、有期的使用制度改革,原以行政计划手段所划拨使用的旧区土地,在市场经济力的驱动下,相继地在进行城市旧区用地结构的调整和环境质量的整治。于是,各种企事业单位都从审视自己的经济能力和特征     

我国建设用地使用权的划拨与出让利弊分析

我国建设用地的土地使用权获得有两种方式：划拨和出让。出让土地使用权是市场经济的产物,适合市场的发展,但也存在着根本性的弊端和自身无法解决的问题。划拨土地使用权虽然存在不少弊端,但也有其他制度无法替代的优点。对这两,不应是一存一废,而应是予以完善,充分发挥各自最大的优势。     

中国城市土地有偿使用的地域差异及分等研究

一、城市土地有偿使用改革提出的新问题 近年来,随着经济体制改革和对外开放政策的不断深化,我国城市土地有偿使用的改革也从理论探讨转入了大规模的实践阶段。主要标志是: (1)从1988年11月开始,国家对所有的市镇和工矿区开征土地使用税,初步改变了土地长期无偿使用的某些弊端; (2)我国许多城市已通过协议、招标、拍卖等形式,有偿出让土地的使用权,为运用经济杠杆全面调节土地使用打下了良好的基础。     

试论城市土地价格的几个理论问题

改革开放以来,随着国民经济和城市建设的发展.城市土地问题越来越引起各界人士和各级领导者的关注。在15年中,无论是理论研究还是土地的合理使用,都有很大进步。概括起来讲,城市土地问题可以说有两大突破。一是在理论上,基本实现了由土地不是商品到是商品的过渡。关于土地“是商品”、“不是商品”、“不是商品但具有商品属性”的争论已经趋于一致;二是在实践上,实现了由无偿划拨到有偿使用的过渡,实现了城市土地所有权与使用权的分离。土地使用费的征收和土地使用权的出让与转让,终于使土地这一重要的生产要素进入了流通领域。可以说这是改革开放所取得的重大成果。但是,由于城市土地市场发育还远不成熟,城市土地管理与规范化、科学化的要求距离甚远,城市土地买卖行为的混乱状态相当普遍。因此,在今天,加强城市土地价格的理论研究,强化理论对实践的指导,具有特别重要的意义。本文拟就以下几个方面的问题加以探讨。     

取得土地使用权有哪几种方式

开发商获得可供开发土地的途径一般有: 一是划拨取得土地。这种方式对开发商最为有利,但是开发商划拨取得土地使用权并不是无偿的,而实际上以征地费名义支付了市场地价的成本部分,同时还有土地使用费。随着改革的深化,划拨取得土地这种方式将越来越少。 二是出让取得开发土地的途径。包括协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让的地价是“一对一”的计价还中形成的,对开发商较为有利,但这种方式将逐步减少。招标出让这种方式虽出价较高,但土地区位优势和增值预期比较明确,有助于提高企业的知名度。拍卖出让获得土地的方式则要求开发商有较强的     

试论城市存量划拨土地使用权改革与按揭

一在传统计划经济体制下，我国城市国有土地资源配置和使用的主要形式甚至是唯一形式就是行政划拨制，其主要特征就是依靠国家的强制力量将土地划拨给用地单位（主要是国有企业），由它们无价无限期无流动地使用，这种土地使用制度是与传统计划经济体制和外延扩大再生产方式相适应的。在实践中，它曾为我国大规模工业化和城市化提供了大量的廉价土地，避免了许多国家所经历的土地私有权对国家大规模经济发展和经济增长所产生的巨大阻碍作用。然而，这种行政划拨制的土地使用制度是历史的产物，它是在特定的历史条件下形成的，并与当时的社会…     

我国土地资产五种方式处置

国家土地管理局表示,目前我国土地资产除了国家规定的三种处置方式,即“出让”、“入股”和“租赁”外,在实际操作中还出现了以划拨方式处置土地资产和以划拨土地合作权挂帐抵押的方式。 一、采取灵活的办法将土地使用权出让给企业。天津对享受优惠措施的股份制企业收取出让金时,对一次性不能全部补齐的企业,采取分期付款方式缓交,缓期     

土地有偿使用制度新思路——“五年租制”

1988年土地有偿使用制度的建立对于我国土地市场和经济发展具有重要意义,但也出现了各种各样的问题,耕地流失等问题日益凸显,在这种背景下本文提出了建立在物权基础上的土地使用长约租赁制——"五年租制",是通过各城市组建国有土地租赁公司,由其代替政府向国有土地使用者每五年收取一次租金,其对象为国有土地使用权期满需要续期或新开发的适于出让用于经营用途的国有土地(不包括商品住宅用地)。本文从4个方面论证实行"土地使用权长约租赁制"的必要性,提出了"五年租制"的内涵、实行的框架及租金征收标准,并提出其实施的保障措施和建议,对进一步完善土地使用有偿制度及发展我国土地市场具有实践指导意义。     

国有土地使用权收购价格评估探讨

通过分析土地收购的产权关系、土地收购性质定位、土地收购价格内涵,明确了土地使用权收购价格评估应遵循的原则,阐明了国有划拨土地使用权和国有出让等有偿方式取得土地使用权收购价格评估方法。     

“生地”不宜公开招标、拍卖出让

最近两年来 ,随着我国各大城市土地收购储备制度的逐步建立 ,各地政府以公开招标、拍卖方式向房地产开发商等土地需求者出让土地的面积是越来越多 ,其所占当地土地出让面积的比例也越来越大 ,有的城市甚至向社会公开承诺 :今年通过公开招标、拍卖方式出让的土地面积要占全年出让土地总面积的９０%以上。但同时我们也应清醒地看到 ,在各地每次组织的土地公开招标、拍卖会上 ,“熟地”的成交率一般都相对较高 ,而“生地”的成交率却很低。以扬州市为例 ,在市国土局１９９９年组织的１次和今年组织的２次土地公开招标、拍卖活动中 ,共推出９个…     

城市规划的制度作用与制度创新

土地国有和土地有偿使用是我国城市规划的制度基础 ,促进城市土地资源的合理配置、确定城市公共物品的提供、推动城市经济的发展、降低城市土地利用的交易费用、减少城市土地管理中的寻租行为是城市规划的主要制度作用。要使城市规划得以发展、制度作用得以体现 ,城市规划机构必须在服务领域、体制以及管理等方面进行创新 ,以适应市场经济体制的发展     

江苏省宿迁市建设局全面加强机关效能建设

近三年,河南省淮滨县充分抓住加快城镇化建设的历史机遇,用足用活国家政策,城镇建设中巧用“五力”,积极推进城镇化进程,截至目前已累计投入建设资金4亿元,完成了城镇基础设施项目30多项,城镇功能显著增强,品位明显提高。一、借助外力,加快城镇发展速度。通过制订相关政策,吸引县外资金投资。二、挖掘地力,盘活城镇地产资产。高度垄断土地一级市场,对需征用国有土地进行建设的,除法律规定采用行政划拨方式外,一律按市场化方式有偿出让土地。近几年通过有偿出让方式获得资金6000多万元,全部用于城镇基础设施建设。三、激活潜力,经营城镇存量…     

房地产业存在的问题及对策

目前房地产业存在的问题: 一、缺乏全局观念和统筹计划。现在正值我国房地产业发展的上升时期,土地价值迅速上浮,矛盾也随之而来。许多地区凭借地段优势,利用行政划拨的土地搞“开发”或是改变土地使用性质,建综合大楼从事商业和娱乐经营。有的地区将行政划     

行政划拨用地转完全出让用地的政策困境与对策——厦门政策试验的回顾与反思

2009年厦门对市属国有企业进行行政划拨用地转完全出让用地的政策试验。政策设计的思路为企业的自愿原则．凡是土地企业法人为市属国有全资企业的．原为行政划拨或限制性出让用地的可通过规划咨询论证,在满足规划的前提下．本着市场价值最大化的原则．重新确定土地性质和开发强度（容积率）,将这些土地通过招拍挂途径转化为完全出让用地。重新规划后的土地由国企自己摘牌,地块挂牌的土地收入．以资本金注入的方式返还企业。实施该政策就是将非正规产权转化为正式产权,在现有的利益格局下．政策设计必须同时兼顾各方利益的平衡。