城市更新背景下开发权转移与奖励的理论逻辑解析和制度性建构

在存量更新背景下，土地开发权及其管控在规划治理中的重要性显著提升，其中开发权转移与奖励成为讨论的焦点问题。我国已开展关于开发权转移与奖励制度的初步探索，但是总体上还未形成体系化的开发权配置与流转制度。规划学界和规划管理者对一些基础性的理论问题仍然存在困惑。在分析开发权转移与奖励的研究动态和基本逻辑的基础上，对更新背景下现行土地用途管控制度的一些基本问题展开探讨。借助新制度经济学的相关理论揭示开发权转移与奖励在市场机制下实现整体社会效益提升的实现路径。提出补充完善现行的土地用途管控制度，并建立以土地开发权弹性控制为核心的更新政策机制的建议。     

实现和分配土地开发权的公共政策——城乡规划体系的核心要义和创新方向

引入"土地开发权"概念,从公共政策的角度,提出城乡规划的核心任务,是要高效地实现和公平地分配开发权。城乡规划体系中的三大法定规划,就是从不同层面逐步明确土地开发权的:区域规划确定各地区发展权并制定区域之间开发权的转移和补偿政策,城乡总体规划确定土地使用性质并制定城乡之间开发权的转移和补偿政策,城市控制性详细规划确定土地开发强度并制定城市内部开发权转移和补偿政策。由此提出对现行城乡规划体系及其编制内容和方法等方面新的完善要求。     

“农地入市”背景下城市地区的农村政策设计与规划策略

党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确要求在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市。研究从土地开发权分享的视角出发,认为允许"农地入市"实质上是政府在征用农用地和宅基地的同时,给农村集体配给一定比例或额度的农村集体经营性建设用地用于非农化开发,让其分享城市发展的收益。通过分析南海、厦门、武汉三种"农地入市"模式及其空间发展绩效,研究提出基于土地开发权分享的农村集体经营性建设用地配给模式以及城市地区农村规划思路和政策设计建议,以确保城市地区的农村规划能够顺利落地实施。     

规划之外的规则——城乡结合部非正规开发权形成与转移机制案例分析

正高效公平地分配土地开发权是规划的核心任务~([1]),而其重要实施手段就是依照城市总体规划、控制性详细规划,颁发"一书两证"。然而,在我国大城市规划区范围内,尤其是城乡结合部的集体用地上,仍有大量未获许可的开发项目和建设行为。这些建设行为往往被称之为违章或违法建设,但是又长期存在,实质上形成一种非正式的土地开发权。那么,这些非正式的土地开发权为何会产生?土地开发权属在主体间如何     

历史风貌保护开发权转移制度的实施困境及对策——以上海为例

通过对上海历史风貌保护工作中的开发权转移的实践案例进行分析,按照实施开发权转移的不同阶段,将上海历史风貌保护工作中的开发权转移分为两类,一类是在土地出让之前规划编制阶段,一类是在土地出让之后。通过对具体案例的分析,结合实际管理经验,总结历史风貌保护开发权转移的实施困境并分析原因,在借鉴国际经验的基础上,提出加强现有控规法定地位作为开发权转移的基准容积率,设立不同的奖励比例加强开发权跨区转移的经济可行性,建立土地捆绑出让制度保障保护要求的落地等对策。     

快速城市化地区城乡统筹规划所面临的问题和建议--以嘉兴地区为例

以嘉兴为例,分析了快速城市化地区统筹城乡规划所面临的主要问题,剖析了产生这些问题的主要原因,并以此为基础指出．加快建立“规划一张图,城乡全覆盖”的规划法规体系和技术规范体系,建立公平的区域合作成本补偿和利益分配机制,建议编制省、市、县域城乡统筹发展总体规划,以协调区域发展。     

利益分析视角下再开发的规划调控机制研究——从厦门“别墅改建”案例谈起

随着城市发展,厦门出现了别墅翻改建和改变使用功能的现象。别墅改建在现实的规划审批中面临困境,其根源是再开发控制细则和利益调控机制的缺失。借鉴英国经验,建议完善建筑用途转变管理细则,完善再开发的利益分配机制,增设土地开发权。     

城乡供水一体化思路探析

城乡供水一体化作为统筹城乡发展的重要环节,是当前我国供水规划的大势所趋,基于此,本文结合全椒县城乡供水一体化项目,提出了用水量的统计与预测、给水工程规模的确定、水源分析与规划、引入重点领域节水措施、应急备用水源规划、建立给水监控管理信息系统这些规划思路。     

走向有效的规划控制和引导之路--对控制性详细规划的反思与展望

在国家的现行规划体系框架中,各层次城市规划的主要作用都是为了控制和引导城市健康有序地发展。在城市规划领域可以分配的最重要的社会资源是城市土地的开发权以及在城市土地使用关系上建立起来的城市空间关系,这使得控制性详细规划成为实施规划管理的核心层次。本文通过对控制性详细规划在认识方面、技术方面和实施方面的反思,探讨了如何增强和提升其应有的公正性、科学性、经济性以及可实施性等问题,提出控制性详细规划应走向以公共利益为核心、以市场需求为导向的产权地块项目开发和多类型不同深度的规划控制和引导,以期能更有效地发挥规划的控制和引导作用。     

“同权同价”土地制度对城乡一体化规划的影响与问题

研究分析了"同权同价"原则对城乡一体化规划的影响,认为现行土地制度下的城乡一体化规划违背了城乡一体化的实质内涵,而"同权同价"将在推动主体、城乡特色共存等方面产生积极影响,并为城乡一体化规划夯实基础;同时,"同权同价"在实施过程中也暴露出对象不明确、乡村的利益代表者不明确和配套改革尚需深化等问题,需在未来的发展中做进一步的完善。     

上海2040:以规划组织编制方式转型探索提升城市治理水平

分析了城乡规划组织编制过程在城乡社会治理中发挥的作用,论述了在上海城市发展转型和社会治理创新背景下,“上海2040”规划组织编制过程的转型.通过包容多元主体的利益诉求、搭建线上线下的沟通平台和建立全过程的协作机制,探索了以规划编制过程提升城市治理水平的路径.     

国土空间规划体系下的城乡路网一体规划探索——以界首市为例

城乡融合发展要求推动城乡路网一体化规划设计,同时国土空间规划体系也提出了要实现全域覆盖、全要素管控的新要求。基于国土空间规划体系对城乡路网一体化规划的新要求,文章以安徽省界首市全域快速通道规划为例,以现状路网存在的三大核心问题为主线,结合界首市提出的城乡融合下的"六个全市域"规划体系,重点从全域覆盖、全要素协调和全过程服务三个方面进行了规划实践尝试,探索建立国土空间规划体系新要求下的界首市城乡路网一体规划路径,以期为其他类似地区提供参考。     

英国近现代规划体系发展历程回顾及启示——基于土地开发权视角

土地开发权近年来受到学界广泛讨论,被认为是土地权利体系中的核心,也是城乡空间规划进行资源配置的本质对象。历史上,英国1947年《城乡规划法》正式提出了土地开发权的概念,并奠定了英国规划体系的制度基础。基于文献研究,以土地开发权为线索,溯源英国近代城市规划的诞生和发展,回顾现代规划体系建构和演变的历程:从应对市场失灵对私人土地开发权的消极限制,到开发权国有化后的积极控制,再到应对政府失灵将发展权交还社区并与社会共享。进而从中思考和剖析城市规划的本源价值及其在发展演变中的传承和变革,并试图提炼英国经验对中国实践问题的启示。     

市域“多规融合”体系框架构建及协调路径研究——以福清市为例

受制于我国行政体制,城乡空间开发权被多个部门分割,部门规划各自为政,引发城镇建设用地蔓延式扩展,基本农田耕地红线不断被突破,城乡生态空间不断被压缩等系列问题。文章在梳理融合思路和技术难点等相关研究进展的基础上,按照"经规定目标、土规定指标、城规定坐标、环规定底线"的渐进式弹性协调思路,构建以发展目标对接、空间布局融合、管制体系协调为核心的市域"多规融合"体系框架。最后,以福清市为实例,探索其"多规融合"协调路径。实践证明,该体系可以有效提高规划管理效率。     

面向新时代国土空间规划的城乡绿地系统规划与管控路径探索

国土空间规划是中国新时代发展和生态文明建设背景下规划领域的重大变革,绿地系统规划作为其中的重要支撑专项之一,须充分响应生态优先、绿色发展理念,从"多规合一"和"城乡统筹"视角进行合理转变。以新时代国土空间规划为指引,从规划路径和规划管控两大方面,针对传统城市绿地系统规划如何适应当前城乡绿色空间优化需求进行规划模式探索。在规划路径方面,提出借助国土空间基础信息平台,确定规划的流程、层次、内容、技术。在规划管控方面,提出呼应"多规合一"发展要求,构建多民众参与、多部门合作、多渠道沟通的城乡绿地管控体系。通过构建科学合理的城乡绿地系统规划路径和稳定完善的管理机制,支撑新时代国土空间规划体系下绿色空间的城乡统筹和可持续发展。     

“永续发展”规划价值观

城乡土地使用与规划过程中各利益群体的博弈,成为规划过程中重点关注的问题。在城乡人居高质量发展的背景下,规划编制应当注重从生态、经济、公平和宜居的角度协调实现城市永续发展,并通过完善规划框架、因地制宜地制定完善土地开发政策和各责任方实施指引,保证规划的实施。     

把统筹、和谐、经济社会发展一体化落实到城乡规划上——浙江省慈溪市社会主义新农村建设规划编制的若干探索

自党的十六届五中全会以来,浙江省慈溪市采取多种手段强化规划在统筹城乡发展、提升城市化、推进城乡一体化进程中的龙头地位,制订了一套规划编制方法,因地制宜、稳健有序地推进社会主义新农村建设。最近,党的十七届三中全会明确提出要努力建立促进城乡经济社会发展一体化制度,尽快在城乡规划、产业布局、基础设施建设、公共服务一体化等方面取得突破等一系列要求。规划工作者要认真学习公报和《决定》精神,用以指导自己的行动,加速打破城乡分割的现状,争取高起点、高标准地制订符合城乡和谐、经济社会发展一体化的各种乡镇规划,加速建设平等和谐、良性互动的新型一体化城乡。     

土地利用规划中的利益主体及其行动策略

我国许多规划师和学者赞誉荷兰优美的城乡风光以及规划建设所取得的成绩,并且针对荷兰城乡发展作了相当多的研究.这些已有的中文文献往往侧重于从理论层面分析规划体系的运作,多数认为荷兰规划是一个从中央政府到省政府,再到市级地方政府的调控体系.但是考察其土地利用规划的实际开发过程,事实上处于规划体系支配地位的是唯一拥有土地建设许可证批复权的市级地方政府——它以一种“经营城市”的理念,既承担规划的编制,也负责征地和项目实施;而其他利益主体(如上级政府、开发商、农场主)均围绕着市政府的意图不断调整应对策略.本文通过检视荷兰乌得勒支市Leidsche Rijn规划项目的开发过程,深入探讨了规划实施过程各个利益主体相互配合、相互制约的行动机制;认为荷兰城乡的和谐发展并非是规划作用的直接结果,而是一系列复杂因素和利益主体在市场规律的运作下,在法律体系的保障下,通过反复的协商、交易、合作和妥协达成的.触发这一过程的规划体系在其中发挥的关键作用在于:提供了一个相对透明的,有“操作空间”的平台,使得每个利益主体可以实施其合理的、可操作的行动策略.     

基于农民视角的城乡统筹规划——从藁城农民意愿调查看农民城镇化诉求

当前城乡统筹规划编制多从城市角度研究问题,缺乏对农村地区发展的关注,缺乏对农民意愿、需求的尊重和体现。本文以藁城市城乡统筹规划为例,尝试从农民的视角来统筹城乡发展。在对农民意愿调查与分析的基础上,提出了"尊重城乡差异,尊重农民意愿,实现规划方案向规划政策的转变"的规划思路,并在聚落体系、设施配套、产业发展、村庄重组以及政策设计方面提出了一系列体现农民意愿、维护农民利益的规划对策。     

基于城乡协调发展的资源型城市城乡一体化规划探讨

文章在界定城乡协调发展概念和特征的基础上,阐明了资源型城市城乡协调发展的重要意义。在此基础上,重点论述了通过城乡一体化规划实现城乡协调发展的主要内容,包括城乡经济一体化、城乡资源一体化和城乡制度一体化三大战略措施,以实现城乡产业发展联动、资源配置高效和利益调解规范的城乡协调发展目标。