服务是物业管理的根本

物业管理作为新兴行业,与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善,在服务中体现管理并完善管理与经营,物业管理的最根本的还在于服务于业主,通过服务来实现管理。所以物业管理,应该为物业服务,服务予人,管理于物,管理于事。物业管理以经营为手段,以为业主提供优质服务为宗旨,以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为为业主提供一个安全、舒适、优美的生活环境。经济效益主要表现在三个方面一是政府不投资而可以向物业管理企业收取税收;二是有利于开发企业房产销售,加快资金周转,提高售房率;三是从物业管理企业角度讲,实行小区管理从单纯收取管理费来看是微利的,但是如果善于经营,通过开展各种有偿服务,会取得较好的收益性。环境效益表现为实行小区物业管理有利于治理住宅小区内的脏、乱、差现象,改善人居环境,创建和谐社区。物业管理也是服务的一种,是和酒店、餐饮、零售等服务业本质相同的服务,但在我国现阶段存在许多服务方面的缺陷,特别是那些由后勤服务转变为物业管理的企业,还没有完全市场化的物业服务。1.服务于业主的意识不足在物业管理服务行业,除了室内维修必须是为业主上门服务之外,其他的如收楼、交物...     

物业管理从业人员素质要求刍议

近年来,我国住房改革不断深入,居民住房消费不断增长,我国房地产业也迎来了空前的发展热潮,房地产开发成为一个巨大的产业。在购房之前,消费者往往较多地考虑物业的地段、规划设计、房屋质量等硬件因素。而在购房后。则是更多地关注与他们生活休戚相关的物业管理,所以,物业管理这一新兴行业应运而生。高水平的物业管理不仅要靠健全的法制、硬件设施、良好的服务手段等,更离不开一支素质优良、管理先进和具有良好的服务意识以及较高服务水准的员工队伍,它是搞好物业管理的重要条件,是物业管理行业自身建设的首要任务。目前社会上关于物管方面的投诉依然是不绝于耳,除去法规不完善、竞争机制不健全等外部因素外,物业管理人员的素质也是管理投诉的一大引发点。作为服务性行业,优秀人才可以说是物业公司最宝贵的资源。公司的发展归根结底还是需要拥有高素质的员工。1.物业管理从业人员应具备的基本素质(1)具有“服务至上”的服务意识以业主为中心,为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是管理公司的经营宗旨。那么管理者在实际工作中又如何将服务意识体现出来呢?在物业管理这个服务性行业当中,作为管理者应本着“亲切、热情、真实、朴实”的服务宗旨为广大客户提供全方位优质的服务...     

物业管理现状及发展趋势浅析

随着社会分工的进一步细化,地区经济的普遍发展,人们生活水平的不断提高,人们对生活、工作环境的要求也不断提升。以“人的居住环境”的管理为主要内容,即以物业为核心的各类专业化管理与服务内容为主的物业管理正逐步普及。但是,物业管理与业主之间的矛盾似乎没有因为这个行业的发展而减少。业主炒物管屡屡出现,不少物管公司也打起了退堂鼓,物管企业退出市场的已不止一家。据中消协公布的受理投诉情况显示上半年共受理消费者投诉31万余件,其中有关房地产投诉特别是物业管理部分占了相当一部分,成为新的投诉热点。可以说,物业好坏成为衡量人们居住质量高低的一个重要标准。1.物业管理现状物业管理作为一个新型行业,在笔者所在的城市起步较晚,其发展缓慢,物业管理整体水平较低,多数企业物业管理服务还不够规范。收费困难是物业管理企业普通存在的问题,绝大多数物业管理企业收取的物业管理费不足以支付人员工资。这种情况使得物业企业经济负担太重,亏损较大。纠纷在物业管理中经常发生,影响了物业管理企业的生存和发展。经过走访小区和有关部门,发现引发物业纠纷的原因不外乎有几点一是开发商开发建设把关不严,导致商品房遗留许多质量问题,让后期进入的物业公司麻烦多多。据...     

物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产受到损害时应承担的法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上做出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。1.物业保安服务不是一般意义上的治安在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义...     

“首问、首见负责制”在物业管理中的应用

物业管理的核心就是“让业主满意”,就是对业主的需求要想在前,干在前,对业主反映的问题能够做到及时解决,使他们享受到周到、热情的服务。而对业主满意度的认识,我们也经历了一个逐步认同、逐步提高的过程。笔者管理的物业项目是国家电力调度中心大厦,具有设备先进、智能化程度高,业主层次高等特点,而该项目的服务对象——国家电网公司既是物业管理委托合同的业主又是上级领导单位,对物业管理和服务既要求符合市场运作规则,按照合同提供常规性物业服务,又承担后勤保障职能,严格服从组织管理,完成大量领导临时布置的各项任务,具有要求严、标准高、落实快的特点。在以往的工作中,尽管物业员工非常努力,但仍存在问题解决不及时而影响服务质量、导致业主不满意的问题。分析其原因,主要是由于业主和物业部门的沟通不顺畅,物业部门各负其责,在业主反映问题时有推诿的现象。为解决这些问题,我们把“首问负责制”的理念引入到物业管理工作中。“首同负责制”是政府部门为了提高工作效率和服务水平而实行的一种工作制度,要求工作人员对所接触的来电、来访、咨询等负第一责任,并负责落实。2003年“首问负责制”被引入到物业管理当中,对于解决以上问题是非常有效的办法,并对提高...     

浅谈物业管理中的民事法律关系

随着高楼大厦的渐次林立和不同规模住宅小区及住宅楼群的兴起,住宅小区的物业管理在城镇居民生活中显得更加重要,因物业管理活动而产生的民事纠纷也不断增多。近年来诉讼法律较多的主要有小区业主的人身及财产损害赔偿案件等,这类案件的处理均涉及到物业管理活动中的民事法律诉讼。如何准确把握物业管理活动中的民事法律关系及其构成要素是处理该类案件的关键所在。1.物业管理民事法律关系主要是业主和物业管理者之闻的委托合同关系,是物业管理民事法律关系的特点顾名思义,业主就是住宅内房屋及附属设施的所有权人,物业管理者通常可理解为物业管理经营人从事物业管理的物业管理公司,也包括一些低层次的物业管理组织或管理人员,如住宅楼的住户雇佣的负责安全事宜的保安人员及负责卫生清扫的清洁卫生人员。物业管理者享有管理住宅小区或住户及附属设施的权利,履行物业管理服务的义务,其权利和义务来源于业主对物业管理事项的委托,物业管理受业主委托对物业进行管理,相互之间形成的法律关系就是物业管理民事法律关系,它是平等主体之间的民事委托合同关系,物业管理及业主之间就物业管理问题进行协商等法律行为都是围绕这一民事法律关系展开的。比如某住宅小区要选聘一家物业公司来管理...     

浅析物业管理收费难现状及对策

随着我国房地产市场的快速发展,物业管理已成为国民经济中的重要的新兴行业,但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题,就是收取物业管理费难,业主少交、欠交、不交物业管理费的现象,已是行业内普遍存在的问题,它严重制约着物管企业的生存和发展,影响到业主的安居和社会的稳定。1.收费难问题成因(1)业主方面①认识上的偏差许多业主还未认识到在市场经济条件下,物管企业提供了服务。换句话说,业主享受了物业服务就应理所当然的支付服务费,还没有认识到接受物业服务也是一种消费行为。缴纳服务费时,生怕自己吃了亏,没有理解为是一种以付费换取服务的性质。②侥幸心理少数业主存在一定的侥幸心理。由于物业服务具有社会性,服务对象是广大业主而不是某个单位,因此,物业公司不可能因极少部分业主不交物业管理费就不提供物业管理服务,从而导致极少部分业主贪图小利,错误的认为不交物业管理费也能享受服务,从而躲避、逃避交纳物业管理费。③消费水平不高市场化运作要求物业管理公司提供服务并自负盈亏,业主和物业使用人就需要缴纳合理的物业管理费,维持企业的正常运营。目前职工收入虽然有了很大提高,增加了购房补偿,提高住房补贴,但在家庭预算中尚未考虑到支付物业管理费...     

浅谈电力后勤实行物业管理的必要性

1　认清形势 ,解放思想 ,转变观念在我国 ,物业管理是随着改革开放和市场经济的发展应运而生的。物业管理是指由专门的物业管理机构和人员 ,受物业所有者的委托 ,根据国家有关法律、法规 ,依照合同和契约 ,运用现代管理科学和先进的维修养护技术 ,以经济手段对已竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理 ,为业主工作、生产、生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务 ,是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动和一个新兴的行业。电力后…     

打造物业品牌提高社会化服务的水平

几年来,苏源公司不断致力于物业品牌建设,主动研究市场,学习先进经验,推动公司向高水平发展,在南通市场上赢得了比较好的口碑,树立了苏源物业品牌。而这个品牌的内涵。是致力于形成“无挑剔服务水平”目标,要实现这个目标,就要通过每个员工的职业行为来体现。1.夯实基础,科学管理,标准化武装企业1999年,后勤生活服务公司改制为具有法人资格的物业管理公司。2001年经营管理机构进行了调整。从后勤服务到物业服务不仅仅是形式上的转制,更重要的是内涵式发展上的转变。在分析当时的公司发展现状时,提出了做“符合发展趋势的企业”的思想,并以其为出发点,抓的第一件事就是“管理”。努力达到在工作环境、工作思路、工作方式等诸多方面的改变,使公司员工在思想上、行为上、文化上与公司的可持续发展目标相适应。公司在2002年一年中开展并通过了ISO9000质量管理体系的认证工作。公司用“说到、做到、持续有效”作为一条基本原则贯穿质量体系文件中,以“三个规范”(服务规范、服务提供规范、服务质量控制规范)和“二个评定”(内部工作评定和外界评定)构成作业指导书的框架,进行细分。对服务行为和服务质量提出了很严格的要求,如保洁服务的总体标准就是干净、...     

物业管理纠纷的常见原因分析

八十年代初,在探索与尝试中起步的物业管理,从目前的社会发展来看,依然是一个新兴的、有待逐步完善的行业。从其内涵来讲,物业管理是一个专门的机构,受物业的所有人委托,以合同的形式,在一定权限允许范围内行使管理,对已经投入使用的物业进行经营管理。同时对物业的配套设施和设备及周边环境等实行统一专业化管理,并为物业业主提供综合性服务。但在具体的实施过程中,由于现阶段的物业管理发展不够完善,法律、法规体系有待规范,管理服务不够成熟,管理理念尚未深入人心,业主收入较低及业主素质参差不齐等诸多因素的影响,导致在实施物业管理过程中,物业管理纠纷频生,对物业企业的生存和发展及其形象产生负面的影响。从更深层次来讲,对当前物业管理行业的整体发展已经产生了严重的影响。而近来物业纠纷的发生呈上升趋势。因此,对物业纠纷进行系统的分析,探其根源,从而找出解决当前物业纠纷的可行办法,使物业管理行业走向管理服务的制度化、规范化已经势在必行。物业纠纷产生的因素众多,就从目前来看,国内物业由于处于物业发展的初级阶段,人们对物业的认识滞后等因素,导致物业纠纷在一定程度上存在着社会政策,管理服务不到位,理念未普及等原因。物业管理行业的政策和相关法...     

住宅物业费征收难的问题及对策浅析

物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。许多物业管理企业在物业管理服务费征收方面都遇到难题。如何制定合理的收费标准,探讨有效的收费模式,以化解物业管理服务费征收难问题,是许多城市住宅小区物业管理企业面临的重大课题。笔者对南通市住宅小区物业管理服务费征收难的问题作了一番思考。1.南通市住宅小区物业管理费征收现状目前在南通市各家物业管理企业中,物业管理服务费的征收率最高的80%左右,最低的还不到10%,其平均水平仅有50%左右。因此,目前南通市物业管理盈利甚微,甚至亏本,使企业叫苦不迭。住宅小区的物业管理费普遍存在严重亏损,使大部分物业管理企业处于负债经营状态,难以长期坚持为业主提供优质的服务,小区“一年新、二年旧、三年破”的现象较为突出。因此,能否为物业管理企业制定合理的物业管理收费标准,探讨切实有效的收费模式,已成为该“朝阳行业”的重中之重。2.住宅小区物业管理费征收难原因分析在探索如何缓解物业管理费征收难问题上,应重视以下几个方面的原因(1)行政方面的原因①物业管理市场准入机制和退出机制不完善。物业管理是在我国改革开放,实行市场经济的大背景中发展起来的。市场经济...     

物业管理企业要为员工营造良好心理氛围

在外部环境影响、激烈的竞争和过重的压力面前,物业管理企业的员工容易出现或多或少的心理紧张、痛苦压抑、垃圾情绪、丧失信心等不良心理状态,由此导致的效率下降、士气低落、事故增加、成本上升、服务质量低等问题逐渐凸现,进而影响物业业主对物业管理公司的评价,甚至因员工与业主发生冲突,引起各种服务纠纷。解决员工心理问题、缓解员工心理压力、调适员工心理情绪的员工心理管理不仅突破中国人对个人心理含蓄隐秘的传统处理方式,而且打破社会学家、心理学家研究专利的界限,一跃成为新时期企业管理者尤为重视并亲身实践的新课题。物业管理公司服务的对象是业主,服务的承担者则是员工,业主为物业服务而交付的物业费是公司生存的生命线。所以员工是物业管理公司赖以存活的基础。企业的一切管理方针、政策、计划、服务措施,首先得有员工的理解和支持,才有可能实现。在物业管理公司内部营造良好的心理氛围,不仅能够很好地满足员工的基本心理需要,而且对树立企业形象、提高员工工作效率和服务质量具有重要的作用。1.员工产生心理问题的主要原因要解决员工心理问题,首先要了解引起其心理问题的原因。通过对物业管理公司员工的调查,员工的心理问题原因概括起来,具体主要表现在以下几...     

物业公司抓好高层楼消防安全工作浅析

消防安全工作是物业公司一项基础性的管理工作,随着城市化建设不断加大,高层楼建设也在不断增多,随之而来的高层楼消防安全工作的重要性日益显现出来。预防火灾,消防设施维护保养,消防安全检查,已成为物业管理的重要内容,其目的就是预防火灾的发生,最大限度的减少火灾损失,为业主和住户的工作、生活提供安全舒适的环境。由于现代化的建筑物,其电气设备的种类与用量大大增加,内部陈设与装修材料大多是易燃的,这无疑是火灾发生频率增加的一个因素。高层建筑物一旦起火,火势猛,蔓延快,建筑物内部的管道竖井、楼梯和电梯等如同一座座烟筒,拔火力很强,使火势迅速扩散,加之高层建筑人员众多,疏散难度大,由此可见,高层物业管理中的消防安全管理就显得尤为重要。笔者结合自己的一点工作体会,谈谈抓好高层物业消防安全管理,要严把的五个“关”。1.完善物业交接手续,严把“交接关”任何一个物业的移交,作为交接双方,都应当将消防设备设施作为高层建筑交接的重中之重,予以重视。交接时,无论是新建物业,还是旧物业,作为物业的托管单位,都要认真、细致、全面地对消防系统进行验收,因为通过验收,物业接管企业才能对消防系统的家底做到心中有数,遇到情况才不会忙而无数。首先...     

前期介入:做好物业管理的关键

就物业行业来说,前期介入是关键所在。在前期介入中,物业公司主要通过对规划、设计、施工等环节的参与,站在实现设计功能、方便业主使用及安全的角度,以提供专业意见的方式参与楼盘的开发建设过程,让物业公司的后期实践经验在开发商的规划设计中得以体现,从而协助开发商全面实现销售承诺,并最终带给业主功能运行合理、使用方便舒适的居住环境。1.物业管理前期介入的界定笔者认为物业管理前期介入应包括两个阶段超前介入和前期管理。所谓超前介入是指物业管理公司或人员在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。而所谓的前期管理则是指物业出售后至业主人住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。2.前期介入时机的选择根据前期介入阶段的不同,可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。早期介入可对项目的可行性提出意见或建议,同时可就原设计图纸...     

浅议物业环境的绿化管理

随着人们对自然、绿色环保主义的崇尚与热爱,业主对物业的绿地大小、整体布局和绿化档次的要求也日渐提高。社区绿化环境能给社区带来生态环境效益、社会效益和经济效益。因此,绿化管理工作越来越受到物业管理公司的重视,公司不断加大对绿化环境建设的投入,绿化工作也占据着日常物业管理工作十分重要的地位。但是只建不管,社区绿化也不能收到应有的效益,因此,需要加强社区绿化环境的管理。物业环境绿化管理,既是一年四季的常规性工作,又具有阶段性的特点;既有园艺专业技术,又有园务性养护管理。具体来说,物业管理企业中,环境绿化管理主要有以下几个方面1.物业绿化环境管理队伍的建设环境绿化部门的设置应根据实际需要出发,可单独成立部门,也可与清洁部门合并,承担绿化护养及管理职责。其配备规模及专业性,可根据物业的实际情况来决定。在物业环境绿化管理的运行初期,人员的配备及培训都不太可能一步到位,而是随着物业环境绿化管理业务的开展和绿化生产的需要逐步完善的。培训工作可以有针对性地采用做什么学什么的方式来进行,在物业绿化环境达到一定规模和要求时,再对人员进行必要的补充和全面系统的培训。培训内容包括环境绿化、园艺花木的基础知识,物业区域的绿化设计,...     

物业管理就是细节管理

大量的实践证明,物业管理就是细节和服务的管理。细节的管理直接关系着物业企业的生存和发展。许多同一时期诞生的物业管理公司,因为管理细节的差异,使其在管理等级、竞争能力上很快就拉开了距离。细节管理的内容主要体现在以下三个方面1.规划、配套设施细节(1)公共绿地的选址要综合考虑休闲、景观和娱乐,若场地是老人、小孩的长居地则还要避免植物带刺,以防止小孩和老人受伤。(2)小区停车设施要综合考虑居民的停车步行距离,适当“集中与分散”。(3)建材选用的合理性和适用性,室外空调机位的预留。(4)小区内设置一些标志性构筑物或路标,以免老人和小孩在小区中迷路,较大居住区道路要有交通标志的设置。(5)消防通道的设置,消防设施的完整性和备战性,功能配套的完整性等。有时,虽然这可能是房地产开发商遗留的“烂摊子”,但是物业管理企业若能做到早期介入,参与到物业的立项、规划和整个过程中去,则一些可预见的细节便可未雨绸缪。2.服务语言、行为细节(1)管理人员、保安人员要注意形象、语言和举止,这是其综合素质的体现,也是影响物业管理企业服务和管理质量的关键。(2)业主前来投诉时,变一味澄清为“倾听”,对业主的投诉表示理解,并准确及时答复。(...     

物业管理在文明社区建设中的作用

物业所在小区是全体业主共同生活的家园。如何让家园更文明、更有魅力、更有品位,让业主的生活更美好、更温馨和谐、更快乐更有尊严?就是要动员全体业主积极参与,从我做起,塑造文明精神,提高文明素质,倡导文明行为,弘扬文明新风,树立文明形象,营造文明环境。让家园因文明而和谐,让生活因文明而美好!让社区成为令人羡慕的社区,让业主成为令人羡慕的业主。在建设文明小区的过程中,小区的物业管理在其中起着极大的作用。物管企业要做建设文明小区的宣传者、倡导者和践行者,宣传和引导全体业主要知荣辱、树新风,把胡锦涛总书记提出的“八荣八耻”变成自己的行为方式,弘扬真善美。抵制假恶丑,做可爱的、令人尊重的、有尊严的人。1.小区常见的不文明形象一是法治与秩序意识不够。“车辆乱停乱放”、“违章搭建”等现象普遍存在,“盗窃和破坏公物”现象还时有发生。二是卫生与环境意识不够。“随地吐痰”、“乱扔垃圾”、“破坏绿化”、“乱涂乱画牛皮癣”等不文明行为,已成为各方面反映最为强烈的问题。三是礼貌与尊重他人的意识不够。少数业主有一些不太礼貌的习惯,比如对老人、对妇女、对儿童、对残疾人礼让不够,说脏话,公共场所大声喧哗等。四是公益、关爱意识不够。遇到诸如...     

住宅小区前期物业管理初探

第一份物业管理服务合同签订之前的物业管理统称为“前期物业管理”。由于“前期”物业管理的主角是房地产开发商,物管公司未经业主选聘等因素,必然导致前期物业管理运作难度大、存在问题多。因此,搞好前期物业管理,无论是对房屋市场销售,还是对业主人住后的认同感,都具有十分重要的意义。1.住宅小区前期物业管理的主要特征(1)前期物业管理是小区建设过程中的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成,一个中等以上规模的小区不是一下子就能够全部建成的,往住要花几年才能建成。有的是滚动开发,分期建设。当小区第一批房屋建成出售后,随着业主的入住就需要物业管理,否则小区就会处于无序状态。(2)前期物业管理“协议”的甲方是房地产开发商。对新建住宅小区来说,在业主人住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入住开展物业管理时,业主很少,没有成立业主委员会,谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入住后才实施物业管理,物管公司前期基础工作就无法开展。由于上述原因,物业公司在“前期”管理过程中,往往处于“从属”地位。(3)要突出抓好细节管理。由于前期物业管理时期处于小区建设之中,各种配套设施不健全,必须从细节抓起,才能取得长效。譬如在...     

城市物业管理新模式——街道、居委会参与物业管理之我见

物业管理涉及千家万户,事关群众切身利益,是一项很重要的工作,也是一项很难让群众满意的工作,一段时间以来,已成为各地政府行政主管部门的一道难题。由江苏省质量技术监督局和南京大学共同完成的2005年江苏省服务行业20家用户满意度调查结果公布,物业管理行业排名倒数第三,群众的满意率仅为39.8%,而不满意率却高达60.2%。与此同时,在江苏省淮安市却出现了不同的情况。据报道,2005年在“3·15”市消协等部门对淮安市物业管理工作进行市民短信调查,5400人参与,群众满意率为66.7%,高出全省平均满意度26.9%个百分点。2005年底,市区各街道办事处通过向广大业主发放征求意见表并由业主委员会汇总认可的调查方式,主城区群众对物业管理满意率高达83.6%。淮安群众对物业管理工作的满意度近年来不断提高,究其原因可能是多方面的,但笔者认为,其中最主要一条还是机制创新,将物业管理纳入社区建设统一管理,探索了一条街道、居委会参与物业管理的新模式。1.国外真正实行的物业管理是业主自治管理物业管理的概念是在70年代末、80年代初从香港传入广东地区的。通过物业公司对小区进行管理与我国内地计划经济年代房管所管理住宅的模式比较吻合,目前我国体制中的归口管理部门力主将这种模式固定为小区管理的唯一模式,但是国外及我国的香港、台湾地区真实的物业管理并非这种单一模式。他们实行的其实是业主自治的管理模式。在海外,房地产商前期委托物业公司对物业进行管理的权利,不是源自房地产商的身份,而是源自房屋出售前的业主身份;他们建立子公司对物业进行管理,实际上就是自行管理。而现在的情况是,一些来中国内地投资的外国和香港房地产商看准我国内地物业管理法规方面的空白,把物业管理作为自身房地产开发利润的延续,他们出于自身经济利益的考虑,并没有把上述的真实情况告诉我们,而是极力推销已被逐步淘汰的“谁建设、谁管理”的旧有的物业管理模式。     

如何解除制约物业管理发展的瓶颈

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区,也可以是单体的其他建筑,还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业管理是由专门的机构和人员,依照合同和契约,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全防卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业,服务对象是人,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,实行社会化、专业化、企业化经营之路,其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。1.新兴行业1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来,目前,全国已有近万个5万平方米及以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进,从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。1997年起各地通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制,物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外,物业管理作为一种新体制也已被工业...