资产证券化背景下长租公寓问题研究

随着中央提出"房子是用来住的,不是用来炒的"这一定位,2017年成为中国住房租赁市场元年,"租售并行"的政策推出,对于发展和培育以长租公寓为代表的住房租赁市场有着重要意义,并有利于促进解决我国房地产市场住房难题,实现供给侧改革。针对此,本文选择以长租公寓作为主要研究对象,从社会、政策、市场三个角度出发对于长租公寓近来发展背景进行分析,并简述长租公寓在我国的发展现状、分类和特点,发现长租公寓领域未来发展和规模化经营的关键在于能否高效盘活资产并实现未来现金流到当前现金的转换。因此本文从资产证券化角度出发,以"魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"为例,重点分析了长租公寓领域融资模式,并针对性提出相关建议,对长租公寓企业参与资产证券化可行性和方向提出指导,以期望促进长租公寓行业的发展。     

基于改进可拓理论综合评价长租公寓管理研究

长租公寓是缓解大城市住房问题的重要途径，研究长租公寓的管理，对于长租公寓市场发展具有重大意义。通过构建长租公寓管理水平评价指标体系，运用层次分析法和改进可拓理论构建长租公寓管理水平评价模型，并进行实证分析，表明长租公寓具有“中等”的管理水平，其中运营管理、产品管理的管理水平有偏向于较好的趋势，但环境卫生管理、服务管理、安全管理、文化建设管理仍需提高。基于实证分析结果对如何提高管理水平提出了改进措施，为促进长租公寓的健康发展提供建议。     

基于 LCA 的长租公寓项目成本管控研究

目前我国频频推出租赁住房利好政策，同时市场对租赁住房的需求也不断扩增。因此，长租公寓作为主要的租赁业态受到各类企业的青睐，但由于其盈利模式单一、资金投入大、投资回收期长导致其处于亏损状态，因而合理的成本管控对于长租公寓开发具有重要的作用。以房地产企业主导参与长租公寓项目为例，在梳理了其开发模式的基础上，从全生命周期成本控制模式出发，运用生命周期法具体分析了长租公寓全生命周期阶段划分及各阶段成本管控的重点环节和关键节点，从而进一步识别出成本管控的具体内容。结合 J 房企参与西陈项目的实际案例，总结了其成本管控的成功经验。并提出成本管控的重点方向和举措，以期为企业在长租公寓领域提高盈利、开拓市场提供借鉴     

深圳市长租公寓发展现状及可持续发展策略研究

长租公寓行业是一种隶属于住房租赁行业的新兴行业,它有着与传统租房截然不同的逻辑起点和发展潜力。它不仅仅是简单意义上的租赁住房行业,还包括共享、共建、共娱的社交文化渗透;它也不仅仅是一个个装饰大同小异的单体分割小房间的集合体,而是有独特个性的青年租客组建的社区大家庭。它兴起于房价高企的时代,发展于城市青年个性化的需求渴望,兴旺于"租售并举"、"租购同权"的国家政策,爆发于金融创新下各路资本的青睐。那么,长租公寓行业到底是市场扭曲下诞生的怪胎还是需求引领下创造的蓝海。本文以深圳这座典型的移民城市为视角,对长租公寓的发展逻辑、发展驱动力、发展现状、发展困境进行分析,认为长租公寓在深圳有着巨大的发展价值和发展机遇。在此基础上,从运营商、政府、金融机构等角度为深圳市长租公寓行业可持续发展提出具体发展策略。     

长租公寓智能设备应回避“伪需求”

<正>近年来,发展迅猛的长租公寓市场正逐渐走向"高烈度、低容错"的红海竞争,在精益化管理和租户体验感提升的双重诉求下,公寓智能设备的需求量和使用量与日俱增,租户对智能设备的接受程度在不断提高,对设备的功能要求也趋多样化。房地产企业与人工智能等互联网的结合由来已久,未来,智慧城市、智慧社区的建设也离不开智能设备的助力,长租公寓智能设备的发展也已逐渐引起人们的关注。长租公寓智能设备的特性长租公寓智能设备可以理解为:依托长租公寓平台,通过在传统硬件上利用电子信息、网络通信及自动化控制相关产品及技术,为租客提供一系列"以人为本"的公寓生活体验的设备。智能     

浅谈长租公寓的设计与管理——以宁家公寓为例

为配合上海市发展建设,进一步扩大上海租赁住房市场,缓解城市青年人才、白领群体的住房问题,依照现有相关政策,将自持物业改造为长租公寓。该项目的改造是大宁集团打造宁家(Ning+)品牌的重要标本之一。本文以宁家公寓为例从项目简介、空间设计原则、设计管理流程、设计资源管理等方面阐述和研究长租公寓的设计与管理。     

青年群体长租公寓公共空间设计浅析——以北京远洋邦舍为例

文章以北京远洋邦舍青年长租公寓为例,解读长租公寓公共空间设计的多样化、人性化、复合化三大原则,以期为今后青年长租公寓的设计提供一定的参考。     

集中式长租公寓公共空间集约化设计研究——以成渝地区为例

目前国内集中式长租公寓公共空间设计多依赖运营部门的市场预测,存在设计功能配置不合理,空间组织设计不合理、空间利用效率低等问题.因此本文针对集中式长租公寓公共空间,以成渝地区长租公寓为基础研究公共空间发展现状.通过实地调研以及文献案例的梳理,总结长租公寓公共空间功能的等级化配置以及布局方式.并在此基础上研究公共空间的功能...     

节能理念下长租公寓建筑保温结构一体化设计

针对长租公寓建筑工程施工中,建筑能源损耗较大,且存在环境破坏,对社会环境与经济的发展形成了较大负担的问题,提出了基于节能理念下长租公寓建筑保温结构一体化设计。首先,根据长租公寓建筑的实际结构参数与施工状况,计算保温材料的性能参数,选择节能效果较好的环保无机保温材料;设计长租公寓建筑保温结构一体化构造,结合建筑保温的方式,提高长租公寓建筑保温效果;综合考虑建筑的位置环境与气候条件,计算建筑保温结构导热系数,判断长租公寓建筑保温结构的保温隔热效果是否达到相关标准规范。实验证明,此种建筑保温结构一体化设计的导热系数较低,在实现节能的同时,保温隔热的效果得到了显著提高。     

长租公寓设计要点分析

长租公寓作为市场性特征显著的租赁社区建筑类型,需要应对多元化的地域特点和市场需求,具有明显的时代化社会属性.受益于市场和政府的双重推助,我国长租公寓在大部分城市进入了快速发展阶段,但相较于国外租赁市场的理论与实践共举策略,则往往呈现出实践先行而理论滞后的特点.因此,本文旨在通过梳理一系列的长租公寓设计实践,探寻一种科学、高效的租赁社区设计策略,归纳出长租公寓有别于传统住区的设计要点.     

长租公寓估值背后的逻辑

<正>规模对于长租公寓企业的估值来说,意义重大但并非唯一参考指标。中国长租公寓行业近年正处在高速发展的势头中,但由于行业起步不久,公寓物业和公寓企业并没有一个成熟的估值体系。很多行业开始盲目扩张,但在此过程中盈利和管理能力降低,越大反而越"亏"。另一方面,长租公寓或者说租赁住宅行业,与一般打车、外卖等互联网行业不同,受个人房源影响,单一品牌市占率较小,无法实现"赢者通吃"。因而对公寓估值体系进行合理的梳理,并针对性的提升盈利和管理能力,才是行业长盛之路。对于长租公寓行业来说,估值体系要从单房和公司两个维度去分析。单房角度:现金流折现模型     

基于AHP模型的客户租住集中式长租公寓意愿影响研究

住房租赁市场受宏观政策扶持、人口流动红利和资本投资集聚等优势的驱动,逐渐被社会各界所关注。集中式长租公寓作为创新型住房租赁产品,自诞生以来,受到市场消费者的广泛认可与青睐。首先实地调研不同品牌类型的集中式长租公寓租住意愿的影响因素指标,在此基础上构建AHP层次分析模型;接着结合调研信息邀请业内领域专家对模型中判断矩阵评判打分,并带入软件中计算各指标因素和各品牌长租公寓租住意愿的占比权重。结果表明:集中式长租公寓的不同特征指标对于一线城市中客户租住意愿的影响程度是不同的。因此,结合不同类型的长租公寓运营商的发展现状、运营特点,从不同角度提出未来发展的指导建议,以供借鉴参考。     

物外之趣——青年长租公寓的“交互设计”

随着我国城市化进程的推进,为解决持续增长的居住需求,租赁住房大量兴起。逐步走入社会的90后白领作为青年长租公寓的主要客群,其居住观念和生活方式随着社会经济的发展也在不断改变,对公寓户内和公共区域配置的要求也在发生变化。作为客群画像鲜明的居住产品,青年长租公寓更应以产品思维进行设计和研发。文章主要对面向青年客群的集中式长租公寓进行探讨,并通过大量的案例分析,研究如何借助"交互设计"有效营造符合年轻客群的共享场所,实现多元化用户体验。     

酒店式服务公寓建筑设计案例分析

酒店式服务公寓建筑设计与传统酒店相比有着比较明显的特点。酒店式服务公寓针对的目标客户为外地及境外高端长租客户及部分短租客户,正常运营的酒店式服务公寓长租客户可高达50%。阐述酒店式服务公寓建筑设计的特点,并以陕西省西安市某酒店式服务公寓项目为案例,分析功能布局、交通流线、客房标准层和外立面设计等特点。这些可给酒店式服务公寓酒店建筑设计提供参考。     

基于群体需求的青年长租公寓公共空间设计研究

近年来,在城市青年群体"买房难"以及扶持租赁性住房的国家政策连续出台的背景下,青年长租公寓的开发浪潮已悄然掀起,其中公共空间作为租客社交活动的主要空间,其设计品质一定程度上决定了青年租客的生活品质。然而目前市场上一些长租公寓产品面临着开发标准化程度低、设计改造品质参差不齐等问题。文章通过调研梳理了目前市场上长租公寓的共性问题,并以此为切入点,从功能配置、区域规划、空间尺度和主题风格四个方面提出了青年长租公寓公共空间室内设计策略。     

基于熵权-多级可拓的长租公寓REITs融资风险评价

随着长租公寓REITs融资模式的不断发展,信托融资被越来越多的房地产经营者运用。为保障长租公寓REITs融资模式顺利开展,其项目融资风险不可忽视。针对长租公寓REITs融资运作流程,首先,通过文献研究对融资过程中的风险因素进行识别与划分,构建包括18个二级风险指标在内的风险评价体系;其次,建立熵权-多级可拓风险评价模型,得到风险指标评价等级;最后,通过案例验证模型可行性,对项目存在的风险提出相应的对策。     

房地产企业转型长租公寓探索

一、房地产企业转型长租公寓遇到瓶颈 目前我国房地产市场已经从增量时代向存量时代转变,在租售并举与房住不炒等政策的引领下,长租公寓正在成为住房租赁市场的重要组成部分.房地产企业纷纷响应国家政策号召,利用新建或已建住房、改造后的工业厂房开展长租公寓业务.数据显示,自2018年起长租公寓获得了比房屋租赁更高的关注度(如图1所...     

开发商+长租公寓=?

<正>2017年被誉为开发商投身住房租赁"元年"。不光是市场上一直存在的散户自租、中介代租,开发商也纷纷涉足长租公寓业务,抢滩住房租赁市场。开发商长租公寓对自持物业(有物业产权)进行经营,或者租给经营方经营,拥有更大的主动权,租赁关系稳定。开发商长租公寓经营现状根据克而瑞数据显示,目前TOP30的房企当中,已经有三分之一通过不同方式涉足到长租公寓领域。其中万科和龙湖作为领跑者,走在行业队伍前列,并作为集团重点发展业务,项     

白领集中式长租公寓公共空间设计研究——以窝趣轻社区为例

在中国主要城市,白领已成为城市主体人群,其安居问题成为城市的重点工作。2019年,北京、广州、杭州、南京等城市纷纷出台人才引进住房保障政策。品牌集中式长租公寓成为追求个性,重视社交、品质的85后至95后白领人群的首选。公共空间作为集中式长租公寓产品的重要组成部分,承载了社交、娱乐、接待、服务等众多功能,成为长租公寓运营商的关注重点。本文以窝趣轻社区为例,通过调研与分析,总结归纳白领长租公寓公共空间的产品规划及在后期运营中的使用情况,以期为产品规划人员提供一定的参考。     

青年优租公寓居住空间优化设计研究——以苏州市菁英公寓为例

为解决新进青年人才的住房问题,苏州市做出了建设优租房的决策,为优秀人才提供优质的住房服务和保障。文章以苏州市的青年优租公寓为研究对象,对其居住模式细致分类,并且深入调查在这里居住的青年人群的居住需求,分析目前优租公寓居住空间上存在的不足,对当前优租公寓居住空间设计提出建议和相应的优化设计策略。