用途管制的制度成本

健全用途管制制度本质上是一种基于降低制度成本的制度变迁的过程.本文试图基于交易费用理论,建立用途管制制度成本的分析框架.市场机制是一种资源配置的有效方式,但是,由于市场失效的存在,需要政府的积极介入.用途管制的介入导致制度成本的表现方式发生变化,交易费用转变为制度性交易成本.本文所指的制度成本主要由制度供给成本、制度性交易成本与社会成本组成.从规划历史的角度看,用途管制制度的引入是为了更好地降低土地自由使用所产生的社会成本.从规划与许可的关系看,不同的规划模式在不同的阶段的成本分配各不相同.从规划许可的过程看,许可程序、规划供给、诚信体系、非正式制度等因素都会对用途管制成本产生重要影响.     

用途管制的制度成本

健全用途管制制度本质上是一种基于降低制度成本的制度变迁的过程.本文试图基于交易费用理论,建立用途管制制度成本的分析框架.市场机制是一种资源配置的有效方式,但是,由于市场失效的存在,需要政府的积极介入.用途管制的介入导致制度成本的表现方式发生变化,交易费用转变为制度性交易成本.本文所指的制度成本主要由制度供给成本、制度性交易成本与社会成本组成.从规划历史的角度看,用途管制制度的引入是为了更好地降低土地自由使用所产生的社会成本.从规划与许可的关系看,不同的规划模式在不同的阶段的成本分配各不相同.从规划许可的过程看,许可程序、规划供给、诚信体系、非正式制度等因素都会对用途管制成本产生重要影响.     

土地发展权在市级国土空间总体规划的配置探讨——基于雅安的研究

我国目前尚未建立土地发展权制度,但以土地用途管制为重点的空间规划体系事实上实现土地发展权的逐级配置。探讨了在现行国土空间规划体系及相关规范要求下,土地发展权在地市级国土空间总体规划中是如何逐步完成其配置过程,并以雅安市为例进行分析探讨。在总体规划层面的配置过程中,经过基于自然发展条件、空间承载能力和空间保护任务形成土地发展权的“一次配置”。“二次配置”则更多体现了规划编制主体的愿景与诉求,从区域发展关系、土地的利用效率,以及既往产业与城市的发展动力等角度出发,最终实现土地发展权的初始配置。针对目前这一配置机制进行了思考与探讨,提出从“飞地经济”“生态补偿”等角度完善土地发展权的配置机制。     

面向规划管理的城市用地分类思考

从规划管理的角度讨论新版用地分类标准的适用性,提出其在我国土地和规划制度背景下存在的若干问题。分析了美国从功能分区的传统区划向基于形态的区划转变的过程以及英国开发控制中通过判例法界定用途属性的经验。提出建立用地分类的标准需要结合规划体系的特点;由于城市发展的不确定性应正视混合用途的出现;加强与规划管制制度和土地供应制度的衔接。     

我国城镇空间用途管制的底层逻辑及转型方向

我国城镇空间“详细规划+规划许可”管制方式在外延扩展的增量时代发挥了重要作用,而在存量更新时代无法适用已成共识,但对其分析和检视尚不彻底,就难以说明存量时代需要何种管制制度。文章首先解读当前城镇空间用途管制制度的内容和程序,提出“四主体、五类地”的土地用途与经济增长和发展模式之间的一般化解释框架,以期展现用途管制制度如何支撑了“土地资本化”和“再分配”,并内嵌于高速增长型发展逻辑。进一步地,基于更新案例和政策文件,解读存量时代用途转用的真实需求和所需制度支持,对用途管制制度的设立初衷进行重新思考,并对城镇空间用途管制制度的转型方向提出建议,包括设定存量土地发展权和更为直观的土地价值捕获机制。     

郊野单元规划:高度城市化地区国土整治和用途管制的重要抓手

郊野单元规划起初为土地整治的平台,逐步发展成为高度城市化地区国土整治和用途管制的空间组织方式创新。通过梳理土地整治、国土整治与郊野单元规划的发展脉络,结合上海的经验,理清三者之间的关系,展望未来国土空间规划体系下郊野单元规划的新定位及其推进国土整治的关键。介绍了郊野单元规划经历的以统筹镇域专项土地整治工程为主、向兼顾国土整治和全域用途管制的转型过程;分析了郊野单元规划还将随着国土空间管理的精细化发展下沉,向着与镇级总体规划、村庄规划、国土整治专项规划实施方案相结合的方式转变,从而成为全域国土整治和统一国土空间用途管制的重要抓手。     

我国土地发展权与规划控制的关系初探

在社会主义市场经济和建构国土空间开发保护制度的背景下，探讨我国土地发展权及其赋予程序。首先，介绍英美等国的相关制度和运作方式，并简要综述国内学界的研究观点。然后，基于我国的土地制度和空间治理改革进程，从公法和私法视角阐释土地发展权的界定，以及从法定主体和程序视角阐释城镇国有建设用地和集体建设用地的发展权授予。最后，探讨土地发展权赋予的规划控制机制，从“国土空间规划与国土空间开发和保护”“土地发展权赋予与‘规划条件’和‘规划许可’”，以及“土地发展权行使与‘规划管制’”这3个层面展开阐述；提出“国土空间规划赋予地方政府空间开发权利和保护责任，地方政府实施空间开发，使空间资源具有土地资产属性，进而通过出让等程序将土地发展权赋予相关权利人”的认知逻辑。     

城市总体规划中结构性分区的创新探讨

国土空间规划体系改革阶段,不同类型的规划在土地用途管制上有差异化的需求,单一的用地分类标准无法完全适应。为探索面向大城市总体规划和详细规划的土地用途管制的创新路径,分析日本、新加坡、加拿大在上述两类规划中的土地用途管制方式和彼此之间在用地上的规划意图传导手段;总结上海总体规划编制中有关土地用途管制的分区探索经验。研究发现,用途管制应从依赖用地分类的技术标准向依托分区的政策工具转型;可在城市总体规划层面采用“结构性分区”落实战略性意图,打破传统规划体系中用地分类的“树形结构”,打造不同规划类型下的差异化土地用途管制工具;并通过用地兼容性、妨害性的原则进行探索,在保障不同规划类型保持各自工具理性的同时,提高土地用途管制意图在总体规划与详细规划之间的传导效力。     

土地用途管制探析

自十七届三中全会以来，中央始终把推动城乡一体化、促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置作为未来我国社会经济转型发展的关键任务和核心目标。在这样的背景下，推动建立城乡一体化的土地用途管制制度已经刻不容缓。然而，目前理论界有一种观点认为，应当坚持我国现有的城乡二元化的土地用途管制制度，以维护当前的农村基本经营制度和保护农民利益。有鉴于此，有必要对当前我国土地用途管制制度改革的问题进行一些深入的探讨和澄清，并与该观点商榷，供大家参考。     

对中心城区空间管制分区的思考

通过对传统城市总体规划中规划与实施问题的关注,阐述了空间管制在实践过程中面临的主要问题,采用图表形式对各分区规定的土地主导用途、非主导用途和零星用地允许用途提出了建议,探讨了中心城区空间管制的管制措施,以促进区域发展。     

Jimmy Carter and Joe Frank Harris: creating growth management planning in Georgia, 1971–1989

Planning scholars have cited state growth management programmes as a critical outcome of the ‘quiet revolution’ in the regulation of land use in the United States, a phenomenon that Fred Bosselman and David Callies identified in 1971. Typically referring to a collection of state-level laws that provide support for planning, mandate local land-use plans, require coordination among adjacent jurisdictions, and enhance protections for fragile natural resources, the academic understanding of growth management has tended to be based on the experiences of a few environmentally ‘progressive’ states. The US state of Georgia has rarely been lauded for its efforts to regulate development. Yet in 1989, the state enacted a law that instituted new tools to improve coordination between local governments and the state, but stopped short of mandating local land-use planning. Like policies in other states, Georgia's growth management scheme was designed to strengthen state control over the local planning process. Unlike other states, Georgia's system did little to determine the location of that growth. This paper provides a detailed account of the political process by which an idea for reigning in ‘abusive’ land development hatched by Governor Jimmy Carter in the course of a government reform movement in the early 1970s was repurposed by Governor Joe Frank Harris in the 1980s to support urban sprawl.     

基于公共健康的开发控制研究

回顾现代开发控制的起源、建立与发展，梳理了现代开发控制的制度框架，指出开发控制通过四种方式促进公共卫生与健康：规划法规建筑条例控制，城市规划与用地布局引导，行政许可提前干预，协议性条件的应用。然后，对比国外现有的实践与理论，分析我国现有开发控制制度的困境并提出了优化建议：一是完善与公共卫生相关的城乡规划管理条例和建筑条例；二是提出“卫生约”的理念，并据此调整规划的编制技术体系；三是提出“建筑使用”许可制度；四是优化土地出让及规划许可条件。     

也谈市场经济条件下公共设施用地分类的原则——兼与孙晖、梁江两位老师商榷

在经济体制转型期 ,传统的由政府单一建设的公共设施用地 ,其投资渠道、开发和经营方式以及产权特征都发生了很大变化。本文在对公共设施用地内涵的演变和分化进行深入分析的基础上 ,提出 ,市场经济条件下 ,公共设施用地基本可分为公益性设施用地和商业性设施用地两类 :前者作为城市规划严格控制管理的对象 ,不得随意改变用地性质 ,保持足够的刚性 ;对于后者 ,城市规划一方面应以实现城市土地最大使用价值为工作目标 ,顺应市场经济发展的趋势 ,另一方面也要进行适当的引导和控制 ,以防止外部负效应的出现。并介绍了深圳近年来在这些方面的一些探索和实践     

近期建设规划的实践及思考——以宜兴市近期建设规划为例

通过阐述江苏省宜兴市近期建设规划的编制和实施效果 ,提出了近期建设规划编制方法和内容 ,包括规划编制主体应该由地方规划管理部门参编 ;编制内容主要是一种政策检讨和行动计划 ,核心内容是城市近期用地布局和建设项目时序安排 ;规划应该衔接政府与市场 ,合理预测城市土地投放量和估算建设投资 ,使规划符合地方财力 ;规划应该加强刚性和弹性 ,实施建设分区控制 ;规划应该维护公共利益 ,进行最广泛的公众参与等     

合理应用混合用地,适应城市发展需求

土地混合使用是保障城市活力、提高土地利用经济性和规划可实施性的有效手段,控制性详细规划层面欠缺关于混合用地的规范指导导致诸多弊端。《上海市控制性详细规划技术准则》从上海城市管理特征和城市发展需要出发,吸取国内外相关经验,首次明确混合用地在控制性详细规划编制、管理中的地位和作用,梳理了混合用地中用地规模与建筑规模的分配关系,并开创性地给出适用于上海转型发展形势的地类混合配置引导,为混合用地规划提供了规范导引。     

融合生态系统服务的城乡土地利用规划：概念框架与实施途径

土地利用变化通过影响生态格局和过程,改变生态系统服务能力并深刻影响人类的福祉。通过探讨城乡土地利用与生态系统服务的相互关系,从结合生态系统服务识别与量化的规划分析、融入生态系统服务权衡与协同的规划内容、关联社会网络的公众参与机制、提升生态系统服务的土地管制政策4个方面,尝试构建引入生态系统服务的城乡土地利用规划概念框架。通过将生态服务功能与不同尺度的城乡土地利用规划内容相结合,提出生态系统服务与传统城乡土地利用规划的融合途径。     

The managerial turn and municipal land-use planning in Switzerland – evidence from practice

New Public Management (NPM) reforms are intended to increase efficiency and support a more managerial approach to public problems. This paper examines how NPM-type reforms have led to the growing influence of finance and real-estate departments in local level planning in Switzerland. Drawing on over 50 interviews, the paper maps the growing influence of flexible private-law or incentive-based instruments as complements to more binding instruments (typically zoning) in land-use planning practices. NPM reforms have prompted a renewed interest in public property, forcing municipalities to position themselves in relation to the necessity to sell or retain public land. The results show that NPM has affected practices of land-use planning in Switzerland, but the outcomes are more complex than a one-to-one takeover and there is variation across the country. The Swiss case study helps extend the wider international debate about NPM and planning. This paper highlights the complex impacts of managerialism on planning reform as well as ongoing tensions between increased efficiency in plan implementation and public scrutiny.     

Building a GIS Platform for Sustainable Land Management: A Case Study of the City of Čačak,Serbia

The general aim of this research is to contribute to sustainable land management and urban planning practices. An approach for building an urban planning-oriented information platform that could support a sustainable (i.e. environmentally sustainable), socially responsible and economically efficient decision-making process in the future at the municipal level is proposed. The proposed information platform approach relies on and is built for the Geographic Information System (GIS) but includes basic data management principles and the standards of the Spatial Data Information (SDI) concept, namely, INSPIRE. Thus, a model with the two following technical elements for building land management and urban planning based on a general platform or database is proposed in this article: (1) a conceptual Unified Modeling Language (UML) data model for urban planning metadata and data for different types of urban plans and (2) lists of land-use classes and types at the municipal level (included in the UML data model). The proposed approach includes a land-use model and the standardization of urban planning data to build a GIS platform to better integrate various types of data (social, economic, environmental, etc.) and is based on general and detailed urban regulation plans and land governance practices in the City of ?a?ak, Republic of Serbia. Once implemented, the proposed approach is expected to create preconditions for decision making regarding future sustainable land development in ?a?ak and other municipalities in Serbia.     

规划管理的经济利益和物权问题漫议

规划管理的各个环节 ,无不影响着土地使用和工程建设中的经济利益 ,实质上影响的是土地使用权和房屋产权。土地利用和各项建设中的“权利”问题 ,应是规划管理研究的重要内容。在引介了民法学中的物权法原理及其在市场经济法制体系中的地位和作用后 ,作者对市场经济下我国城市规划体制的结构性、革命性变革提出了几点看法     

大城市街区土地利用特征与居民通勤方式研究——以杭州城西为例

基于杭州城西9个街区1339份居民出行数据,利用居民个体属性、出行距离和土地利用等三组变量建构了多项逻辑决策模型,分析街区土地利用变量对通勤方式选择的影响。结论为:在中国高密度城市形态下,由于城区扩张和收入水平提高,形成了以小汽车为主导的混合通勤结构,而小尺度街区、密集路网等土地利用变量则是助长小汽车通勤的诱因;有必要在街区空间尺度上,通过土地利用规划、小汽车使用管制以及公共交通环境设计等综合措施,优化居民的通勤结构。