整村统筹土地整备中规划土地政策互动——基于深圳的研究

整村统筹土地整备是深圳目前正在探索的一种土地二次开发模式,其目的是在"整村统筹"发展理念的指引下,全面解决土地历史遗留问题、推动社区综合发展。本文从深圳整村统筹土地整备中规划土地政策互动的现实需求出发,深入分析了现有专项规划编制和实施方案编制的内容和特点,聚焦土地整备实践中利益平衡的关键内容即社区留用土地的面积、用途及开发强度等方面,探讨了如何在专项规划编制和实施方案编制中实现规划土地政策的互动,从而促进有效实现土地整备的利益平衡目标。深圳在整村统筹土地整备规划土地政策互动方面的探索实践实际提供了在城乡统筹背景下如何通过规划和土地政策的协同来解决问题的一种路径,这种路径的探索将为城市地区解决农村城市化的后遗症带来全新的理念思潮和技术方案。     

整村统筹土地整备与规划实施机制——以深圳沙湖社区为例

正整村统筹土地整备是以行政村或自然村为空间单元,以规划实施为目的,以经济测算为基础,综合运用规划、土地、产权及相关政策,优化整合城市空间,一揽子解决土地历史遗留问题,实现片区土地开发和规划实施联动的一种土地二次开发模式。整村统筹土地整备是深圳市坪山新区(1)探索半城市化地区存量土地     

城乡融合背景下村级工业园改造提升规划研究——以广东省佛山市南海区村级工业园为例

村级工业园作为低效利用的存量空间,是实现城乡融合和可持续发展的重要路径。南海区村级工业园改造提升是广东省佛山市南海区创建全省城乡融合发展改革创新实验区的抓手,是实现城乡高品质和可持续发展的重要命题。本文以南海区村级工业园改造提升的规划实践为例,在分析“工改工”改造存在动力不足和土地历史遗留问题的基础上,提出完善“工改工”改造动力机制、探索利益平衡的政策机制和多种形式的土地整备模式等改造策略建议,以期为存量工业园改造提升提供借鉴和参考。     

整村统筹——解决城中村土地利用和发展问题的一个探索

通过对当前城中村发展困境的解析,进一步研究了城中村改造面临的主要问题。以深圳市宝安区怀德村为研究对象,探讨了整村统筹城中村综合改造发展模式。通过政府与农民有效协商,编制以社区发展规划为核心的城中村综合改造发展方案,将村民关注的土地遗留问题、发展问题与政府关注的城市面貌更新、土地资源腾挪、重大项目实施、公共基础设施建设结合起来,实现政府、企业、村民三方共赢。该模式避开了过去以征地拆迁为核心的城中村改造思路,强调村集体经济组织和村民前期参与,充分体现了规划的公共政策属性。     

存量时代下盘活低效产业空间的实施路径——以深圳市龙华区为例

深圳市在经历40余年的高速发展后已全面进入存量时代,存在部分已不符合高质量发展新要求的低效产业空间亟待盘活。在10余年的探索与实践过程中,深圳市逐步形成了土地整备利益统筹、“工改工”城市更新、产业空间提容和园区综合整治四大盘活低效产业空间的路径。文章首先分析了深圳市盘活低效产业空间的整体指引和详细路径,并结合龙华区实践梳理整体层面的工业区分区,分析四大路径在产业空间升级上的实施特点,进而对深圳市的实践经验进行总结,以期为其他陆续步入存量开发时期的城市提供借鉴,并为新一轮的产业升级发展提供支撑。     

深圳城市更新与土地整备的联动:案例实践与政策反思

城市更新和土地整备是目前深圳发展较为成熟、应用较为广泛的两种存量土地再开发路径。文章通过对深圳城市更新与土地整备政策的比较研究,结合3类案例实践,从联动目标、原则、策略和要点等方面对二者的联动机制进行深入分析,提出不同土地再开发路径的联动需要兼顾效率与公平原则,并根据区域土地再开发导向和各个项目的具体情况来决定是否实施联动,以及选择何种联动类型;在实施联动时,需注意联动情形、联动条件、项目类型及联动优惠等要点;此外,城市更新与土地整备联动机制的广泛运用还有赖于从顶层设计层面对不同存量土地再开发政策体系进行调整和衔接。     

深圳土地整备制度设计的内在逻辑解析——基于农村集体土地非农化进程的历史视角

深圳土地整备是由政府主导的土地再开发的重要模式之一,其目的是实施规划并解决原农村土地的历史遗留问题。本文通过回顾我国农村工业化发展过程并分析深圳原农村集体土地非农化的特点,说明深圳原农村土地问题的根源在于农民与国家在工业化和城市化利益分配上的矛盾,指出解决这些问题应该遵循利益共享、责任共担的原则。深圳土地整备制度的内在逻辑就是利益共享机制的设计,使土地整备后的土地增值收益和整备成本在政府、社区、村民三者之间进行公平合理地分配和分担,并在过程中充分发挥原农村集体社区组织的作用。     

新时代背景下上海市全域土地综合整治实践探索

面对生态文明新时代国土空间规划、空间治理改革及乡村振兴战略实施等多重背景,上海市开展了全域土地综合整治试点工作,对乡村地区规划、项目、资金及政策的精细化管理开展实践探索。梳理了全域土地综合整治的概念、与土地整治的区别及开展全域土地综合整治的重要意义。阐述了上海全域土地综合整治的工作内容、工作路径及可推广的适用条件,剖析当前面临的难点在于项目和资金统筹力度有限、资金来源相对单一、永久基本农田调整机制不顺畅。为完善全域土地综合整治,提出需在管理层面加强区级统筹协调、在技术层面加强沟通对接等建议。     

土地发展权重构下的土地整备模式研究——以广州市增城区为例

文章从土地发展权的视角出发,指出存量土地更新中"争地"背后的"争权"逻辑,提出一种针对存量用地更新的土地整备模式——在"规划集成"前提下,通过政府主导的土地重划机制,直接从土地产权的空间调整入手,平衡地方政府、土地权利人、社会资本方在土地增值收益与社会公共职责之间的利益博弈,保障更新过程中公益性项目、公共服务和市政设施落地。进而对以土地发展权为支撑的土地整备工作提出建议,以期使存量土地实现多元价值的共赢与分配公平。     

政府统筹、连片开发——深圳市片区统筹城市更新规划探索与思路创新

存量发展背景下,面对城中村违法建筑等复杂历史遗留问题,深圳市率先探索出"政府引导、市场运作",以城市更新单元为核心的更新模式。但近年实践中存在碎片化开发、开发商挑肥拣瘦、蓝绿空间和遗产保护缺位、容积率过高公共利益受损、结构性失衡等困境,急需政府整体统筹。本文总结了片区统筹规划思路、主要内容和创新,并介绍了坑梓案例的详细做法。认为片区统筹规划通过空间统筹重新划定单元边界,通过拆建比规则的利益统筹确定各单元内配套要求及开发量,通过分期及实施方式统筹各单元的开发方式,有效推动了存量地区连片更新,促进了公共服务设施、连片产业空间等公共利益用地供给,可为未来我国城市存量地区的连片开发提供借鉴。     

从政策分离走向政策融合——深圳市存量用地开发政策的反思与建议

政策设计是存量用地开发中的重要内容。以深圳为例,首先以政策演进的视角对以市场为主导的城市更新和以政府为主导的土地整备进行制度分析,指出设计有效的政策规则降低存量用地交易成本是深圳存量用地开发快速推进的关键。但是由于存量用地开发政策中存在利益平衡机制缺失、补偿标准不衔接、容积分配规则不完善、产权整合成本高等问题,造成了存量用地的开发不平衡、激励不相容和空间碎片化。最后,以存量用地开发单元为核心提出政策融合的思路,并围绕构建开发单元制度、统筹政策补偿标准、创新容积核算规则、完善征收政策等方面提出深圳市优化存量用地开发的政策思路。     

汲取与包容性治理视角下的土地发展权转移与乡村发展

土地发展权转移是通过土地增值收益的再分配来推动乡村发展的重要政策。然而,地方政府对该政策的实施呈现出不同的结果。从汲取与包容性治理视角出发,采用案例比较法,分别以德州与成都为典型案例,分析不同地方治理路径下发展权转移对乡村发展的差异化影响。在汲取性管制路径下,地方政府以土地财政为导向,主导发展权转移并垄断了土地交易,指标进城却并未引入资本下乡,最终造成农民权益受损。而在包容性治理路径下,地方政府以统筹城乡发展为导向,发挥村民的自主性,明晰产权、搭建交易平台并维护市场运行,乡村凭借土地资源撬动城市资本下乡,并通过市场机制推动土地增值收益的多主体共享。以土地发展权转移助推乡村发展,更应注重治理路径选择,推进集体建设用地全面确权,并建立市场化交易机制显化土地发展权。     

TOD战略下的综合开发土地整备实践——以上海、深圳和东莞为例

土地整备工作是TOD综合开发的关键环节和重要基础,然而,国内大部分城市都缺乏相关具体工作的实践经验。本文结合上海、深圳和东莞的探索实践,将轨道交通沿线土地开发分为增量开发和存量开发两种类型:在增量开发类型中,关注未批让土地一级使用权的取得以及车辆段(停车场)的复合利用;在存量开发类型中,对已批未建用地的协议调整和轨道沿线的更新改造进行研究和总结。文章为其他需要开展综合开发的城市进行土地整备工作提供了可参考的实施路径选择。     

实施整村推进国土整治助推新农村建设的模式研究--以重庆市铜梁区黄门村整村推进国土整治项目为例

建设社会主义新农村,对于农村是一场重大的社会变革,对于政府部门是一项全新的工作任务,而通过实施整村推进国土整治模式进行新农村建设也是一项新的实践。本文通过对重庆市铜梁区黄门村国土整治项目实施模式及实施效果进行分析,认为整村推进模式建设新农村,对改善农民生活环境、提升农村经济、缩小城乡差别,集约利用土地,促进城乡统筹具有一定的示范作用。     

北京钟鼓楼片区建筑风貌及公共空间品质提升策略

2008年钟鼓楼片区经过规范化整治,就现状看公共空间及第五立面遗留问题未及彻底处理,在历史街区肌理稳定的当下,历史街区整体化改造更多在于院内院外工作联动,开展兼顾表里的精细化提升,深度实施现实各类风貌问题的彻底解决。该文回顾了钟鼓楼片区历史,分析了当地公共空间特点及现状问题,最后提出改造原则,并从建筑风貌、公共空间两个方面提供了改造的精细化策略,可供同类项目参考。     

生态旅游区实施路径初探

本文从深圳市大鹏新区的都市性、生活性及未来性三个核心特征出发,通过研究区域环境、生态机制、景区营造、政策创新等层面对大鹏新区的影响,构建一系列的发展战略及路径,探讨如何打造世界级滨海生态度假区,最终形成空间与政策行动计划,为大鹏新区未来的旅游发展提供规划对策。     

浅谈土地整备在城市更新中的作用——以南浦村为例

从城市土地发展的趋势出发,研究土地整理与城市更新的关系。基于《番禺区南浦村旧村改造实施方案》研究土地整理的方法,更新政策的制定和旧村的改造提供了参考。     

浅谈如何做好合作市农村土地承包经营权确权登记颁证工作

<正>为稳定农牧村土地承包关系、保障农民土地承包的合法权益,2015年我市被确定为全省土地确权颁证整县推进市,我市党委、政府、乡、街道办及其农牧工作部门大力支持和共同努力下,积极贯彻落实国家、省、州、市农牧村土地承包经营权确权登记颁证政策法规,扎实有有序的开展农牧村土地承包经营权确权登记颁证工作。我市被确定为全省土地确权颁证整县推进市后,截止目前先后完成了培训宣传、外业权属调查、地块确认、三轮公示、     

深圳市存量土地二次开发模式路径比较与选择

随着城市化的快速推进,土地二次开发已成为解决土地供应短缺的主要手段。理顺产权关系和合理分配土地增值收益是盘活存量土地的关键。研究以深圳市为例,通过对城市更新和土地整备制度设计的对比分析,发现如单纯依靠市场运作或单独由政府主导的土地二次开发模式都会陷入市场失灵或政府治理失效的困境。基于此,研究提出了城市更新与土地整备共生共赢、优化存量用地二次开发模式的建议。     

新型城镇化背景下乡村区域的规划思考

作为我国的城乡发展一个重要战略,新型城镇化的提出是为转变长期以来的粗放式土地城镇化路径和解决目前我国城乡发展失衡问题的纲领性措施,并成为当下城乡发展的重要应用方向。在新兴城镇化的背景之下,乡村区域的规划设计,逐渐向区域统筹、集约生态以及产村一体等方面发展。本文主要从基于循环示范的产业发展路径、基于资源统筹的空间集约路径、基于功能策划的特色彰显路径和基于低碳节能的设施配套路径四个方面,对乡村区域的规划提出了思考,并提出具体的实施策略,以期为新型城镇化背景下乡村区域的发展方向提供参考。