加快农村经济发展推进新农村建设

<正>一、改革农村土地制度,维护农民权益1、土地征用制度和征地补偿标准不合理《新土地管理法》规定:"国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。"然而在实际中,"公共利益"这一范畴被扩大化了。国家建设用地也成了为社会公共利益而征用土地,即公共利益与国家建设划上了等号,这就人为地扩大了征地范围。征用权没有限制,政府可以根据需要随意征用农村集体所有的土地。     

建立土地收购储备制度的功效分析与对策选择

21世纪是城市的世纪,随着我国城市化进程的加快,土地使用制度和管理制度改革的深化,如何建立健全土地收购储备制度,已成为各地政府调控土地市场,提高土地综合利用效率和保证国有土地资产保值增值的重要举措。一、建立土地收购储备制度的功效分析所谓土地收购储备制度是指由政府委托的机构,通过征用、收购、置换、收回等方式,从分散的土地使用者手里将土地集中起来,并对取得的土地进行前期整治和适度开发,再根据土地利用总体规划和城市发展规划,有计划地将土地投入市场的制度。从世界城市发展的历史沿革看,国外土地收购储备制度最早起源于19…     

我国将出台土地征用新办法 完善补偿标准和机制

从国家发展与改革委员会传来的消息,国家将加快土地征用制度改革,抓紧出台新的土地征用办法。 据了解,新的土地征用办法将严格区分公益性用地和经营性用地,明确界定政府土地征用权和征用范围,严格控制征地规模。 对于公益性用地实行征地价格听证会制     

土地储备制度:绩效、问题及其法律规制

土地储备制度不仅有利于加强国家对城市土地市场的宏观调控,促进城市经济的健康发展,增加各级政府的财政收入,还有利于经济改革及公共事业建设的顺利进行。以此为基础,剖析了其在实践当中出现的相关法律缺位,导致地价房价上升,造成资金风险较大等问题,进而提出了相应的法律规制措施:譬如完善土地权利方面的立法,实行"立法———规划———许可———计划"的分区管制和指标控制相结合的土地利用规划管理体系,强化土地利用规划的实施管理,强化城市再开发、土地征用及农村宅基地管理方面的专项立法等。     

我国城市土地储备制度建设的若干对策

所谓城市土地储备制度．是指由城市政府或由政府委托机构依照法律程序．根据土地利用总体规划和城市规划．运用市场机制对通过收购、置换、回收、征用等方式集中起来的土地进行前期开发、整理、储备．然后按照经营的原则将土地出让的一种土地管理制度。我国1996年在借鉴香港土地储备经验基础上，首先在上海建立城市土地储备制度．随后杭州于1997年8月成立了杭州土地储备中心，由于效果突出．后来在全国各地推广。     

农地非法入市分析及启示

农村集体土地自发入市,尽管在法律上不被允许,但在现实的经济运行中却大量存在。本文试图说明:农地非法入市(即农地自发入市)是农民将巨大的外部利益内在化的过程,是捍卫自己合法权益的行为,实质上是一项诱致性的制度变迁。政府应在有关配套制度建设的基础上,尽快将市场机制引入农地非农化,以取代现行的计划色彩浓厚的土地征用制度。 农地合法入市:　土地征用中政府获得巨大收益　　　　我国目前实行城市土地的国家所有制和农村土地的集体所有制并存的土地制度。依据目前有关法律,农村集体土地不能直接进入市场交易,必须经过国家…     

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一直以来,新加坡的城市发展都被认为是富有效率和开明的治理方式。然而绝大多数关于新加坡发展的文献都集中在对其城市形体设计和城市显性政策的描述上,鲜有对其规划背后的政治经济制度进行剖析的研究。本文通过分析政府主导下的土地征用和土地管理对于新加坡城市发展的巨大推动作用,揭示了新加坡国家资本主义的运行机制及其潜在问题。作者认为,新加坡模式的核心元素是政府在土地市场中的主导作用。     

健全我国农村土地征用法制路径简析

随着我国农村土地征用活动的不断开展,农村土地征用活动对我国农村土地征用法制化的要求越来越高。在统筹城乡协调发展的背景下,应着重从制定专门的《土地征用法》、规范政府农地征用权、培育农地使用权流转市场、完善农地补偿制度、健全农地征用程序、构建失地农民的社会保障制度等方面来健全农地征用法制。     

城市建设中农村集体土地补偿方式的新探索——以洛阳高新区2004年征地为例

在城市建设中如何对征用的农村集体土地进行合理、科学的补偿,这是近些年全国各地讨论和争议的热点问题,操作不当,就会引发各种社会矛盾。推进农村土地征用制度改革,创新土地补偿方式,一直是各级政府不断研究的重点工作。本文以一个较为成功的案例入手,通过对土地征用过程中各种环节和要素的分析,探索出了一条按年度支付农民补偿费的土地补偿新思路。     

土地发展权视角下的土地征用政策分析——兼论厦门“金包银”政策

现行的土地征用政策虽然降低了城市建设的直接成本,却产生了严重的社会成本和空间成本.针对当前摆脱土地征用困境的几种主要途径,土地发展权被压抑是造成土地征用困境的制度性根源.土地征用政策变迁的过程,是农地土地发展权不断显化的过程.为应对快速城市化发展的需要,厦门市在"金包银"工程运作模式上进行了一系列的政策创新,评估该政策绩效,总结"金包银"政策的启示,建立农地土地发展权的制度化,完善相关配套政策.     

厦门城市化进程中的土地财政与政府经济行为研究

厦门征地拆迁城市化的特征是,表面上城市政府具有强制征收农民土地的权力,实际上城市政府-区政府-被征地农村间进行的是谈判和交易;土地利益自身,并不是地方政府选择土地财政的唯一理由,地方政府以一次性的经营性用地出让收益补贴工业化以换取经常性税收,主要是为了保证重大建设的财政支出;市、区各级政府间的组织关系,更像是母公司-子公司关系,既是垂直的行政权力关系,也是独立核算的相对自主的财务实体;厦门市政府对于征地不公的回应,没有尝试建立农地直接入市的路径,而是为其预留发展用地,这个发展用地产权属完整的经营性城市建设用地,从而使被征地农村成为土地财政链条上的"子公司"。     

实现两个转变 建立一级土地市场——以深圳市宝安区为例

阐述了深圳市宝安区建立土地一级市场的基本思路 ,认为建立宝安区土地一级市场 ,关键是实现宝安区农村居民向新市民的转变和集体所有制土地向国有土地的转变。在前者方面 ,提出的主要手段包括 :变更城区的农村居民身份 ,建立一体化的管理模式 ;建立社会保障体系 ;提供社会教育机会、促进居民就业。在后者方面 ,提出的主要手段包括 :征用集体土地 ,建立土地收购储备制度以及区政府、镇政府、村集体、农民个人出资的资本运作模式。并分析了农民、农村集体经济组织以及政府三者的利益所在     

征地模式改革框架研究

以征地的公益性划分为基础,设计出我国征地改革的逻辑框架,以区分不同性质建设用地的一级流转方式.其中,纯公益性用地以土地所有权征收的方式获得,准公益性用地以土地使用权征用的方式获得,而非公益性用地则应通过土地使用权市场交易的方式取得.     

论征地制度改革应有的价值取向及实现路径

既有征地制度改革的价值取向集中在提高补偿标准以"让利于民",但不能从根本上触及现行征地制度。改革和完善现行征地制度的应有价值取向在于"还权于民",应系统分阶段地创设适应公有制特殊国情下的现代农地产权激励和约束,在征地中逐步实现"同地,同权,同价"。并从显化土地财产权、创设农地发展权、赋予农地转让权和界定征收救济权等方面探讨实现"还权于民"的路径。     

规划师的目标追求及其复杂性

城市规划的本质是通过土地、空间资源的安排来进行利益分配。规划师,作为城市政府和市民的共同意志与利益的代表,在处理城市发展过程中的整体与局部、长远与近期、集体与个人等的关系时,应该站在城市公共利益的高度,协调经济、环境、社会的关系,并使它们达到统一。这既是规划师应当具有的,目标追求,也是社会主义市场经济潮流中,规划师应当具有的从业价值观。     

浅析被征地农民的权益保障

我国第四次宪法修正案对土地征收的依据、方法及补偿做出了规定,体现了国家对土地征用和征收制度的重视。保障人权作为宪法的最终目标,对被征地农民权益保障提出了更高的要求。本文旨在宪法的指导下,对被征地农民权益保障的途径提出三点设想:首先,依法制定严格的土地征收制度;其次,建立公平合理的土地补偿制度; 第三,健全社会保障体系。     

《拆迁条例》修订与城市更新制度创新初探

传统城市更新主要表现为地方政府主导下的城市土地再开发行为,《城市房屋拆迁管理条例》保证了强制性产权变更更新模式的推行,并因其在公益界定、程序规范和补偿机制方面的缺陷造成城市更新利益分配结构的失衡。在《拆迁条例》修订的背景下,结合城市更新运行机制,探讨城市更新制度创新的基本要点,包括公益限定、程序正义和公平补偿等基本原则。进而指出制度创新的关键在于更新过程中利益的分配与还原,应围绕城市更新政策制定和执行建构一个平等博弈的平台,使得政府、市场和居民等多元主体能够通过多方反复博弈实现利益平衡。     

基于合作博弈的大型基础工程各方利益分配机制研究

针对大型基础工程中经济利益的分配问题。对地方政府,项目法人和农户3个参与方的收益进行了分析并获得了其利益模型。建立了三方合作博弈模型并分析了其在不同联盟下的利益分配,依据各参与方的收益与其Shapley值分配收益相等的原理,确定了项目法人对地方政府的最佳补偿价格的计算模型及地方政府对农户的最佳补偿价格的计算模型。并利用数值模拟对三方在初始价格下的收益与在最佳补偿价格下的收益进行了比较,结果表明3个参与方之间的补偿价格是决定三方最终收益能否公平合理分配的关键,调整后的补偿价格能够改变利益分配的格局,使利益较为公平合理分配,为有效治理冲突及大型基础工程的顺利实现提供保障。     

香港的旧城改造及其启示

香港的旧城改造是其经济发展和城市建设的重要内容。本世纪 5 0年代以来 ,香港的城市面貌不断更新 ,但也面临诸如土地征集等难题。在回顾香港旧城改造历程的基础上 ,重点透过土地发展公司来剖析其所遇到的困难 ,并评介香港特别行政区政府的政策动向和对国内城市的启示     

租差理论视角的深圳白石洲更新机理演进研究

从政治经济学的空间视角建立的租差理论,为剖析珠三角地区城中村更新与空间演进提供有力的分析框架。在近几十年来深圳市对城中村的价值观和更新方法持续演化的背景下,选取典型的案例白石洲片区为研究对象,使用租差理论来分析其更新与空间演进,根据“租差”的实现与分配方式将其四十年来的更新分为三个阶段,分析了不同阶段“租差”的实现路径、撬动“租差”方式及所需的外部条件。在对“租差”模型必要改进的基础上发现,政府治理意图的实现是更新启动的目标,而“租差”的撬动和实现方式是更新得以推进的关键。这对于设计更科学的“租差”模型和推动城中村可持续的更新有重要的启示意义。