工业化、城市化及产业结构演进对土地财政依赖的影响——基于内地城市与香港比较的视角

利用案例比较方法,研究了工业化、城市化、产业结构演进以及房地产投资等因素对中国大陆四个经济发达城市和香港土地财政依赖的影响。主要研究发现如下：第一,内地发达城市地方政府土地财政依赖会因工业化水平、城市化水平和产业结构水平等因素的不同而不同,但这些因素只能部分解释土地财政依赖度的地区差异。第二,如果继续把房地产投资或房地产业作为国民经济发展的支柱,土地财政依赖就不会实现根本性的、绝对意义上的降低。第三,在中国大陆目前的土地制度结构下,只要地方政府可以直接操作土地出让,土地财政就不会自动彻底地消失,土地财政依赖将会长期存在。因此,治理土地财政依赖依然任重道远。     

农村土地财政和房产税的效应比较研究

农村地区地方政府可以通过土地使用权转让和征收房地产税获得其正常运转所需资金,但二者的收入性质等多方面存在差异,地位随经济发展而发生变化,且对农村地区地方政府产生了直接和间接的、积极和消极的经济和社会效应。本文依据有关数据,重点分析农村地区地方政府转让土地使用权,获得土地财政收入所产生的效应,并通过与房产税的效应比较,分析问题的原因,提出了系列相关建议。     

吉林地区房地产三级市场系统动力学模拟与仿真

房价调控政策的制定要充分考虑到房地产市场的复杂性,通过分析土地市场、新建商品房市场和二手房市场三个子系统的反馈关系,建立了房地产市场系统动力学模型,以吉林地区房地产三级市场为例验证了模型有效性,进而模拟不同政策对房价的影响,验证了"六路安居"政策可以有效的抑制当地房价过快上涨,改善民生,也为地方政府今后制定房地产调控政...     

房地产市场中中央与地方政府的博弈关系分析

房地产市场调控集中了社会各利益主体之间的博弈关系,而中央与地方政府的博弈是其主体博弈的核心.由于中央与地方政府的利益选择存在差异,导致二者在房地产调控中的博弈色彩愈演愈浓.本文以中央与地方政府在房产调控中的利益博弈为主线,以现代博弈理论为工具,阐述了二者在房地产"膨胀"期和"低迷"期的利益统一性和对立性关系,分析了中央与地方政府在调控中的策略选择,最后从本质上挖掘出调控中出现各种偏差的深层原因,并相应提出构建中央与地方政府规范化合作关系的策略选择.     

博弈视角下的房价调控——基于中央政府与地方政府的动态博弈思考

对于长久以来中央政府对房地产市场进行宏观调控的政策效果不显著的现象进行探讨,通过运用博弈论尤其是动态博弈均衡方法,着眼于中央政府和地方政府之间的不同效益函数及期望得益进行分析,最终认为唯有摆脱土地财政传统模式、改进地方综合绩效考评体制、优化地方经济发展模式才能真正有利于实现房地产市场的健康稳定发展。     

我国地方政府土地财政依赖问题分析

经过1994年的分税制改革后,地方事权和财权的失衡问题日益凸显,地方政府的财政压力也逐渐加大,致使地方政府税源减少,财政缺口加大。为了弥补财政赤字,不少地方政府走上了低价出售、批量转让土地的"土地财政"之路。分析了地方土地财政收入的来源和成因,提出了治理土地财政问题的措施。     

土地征用与分税制改革的问题研究

1994年我国开始实行财税分权制度,该制度调动了地方的积极性,在一定程度上理顺了中央和地方财政关系。但随着城市化进程的加快,违法占地用地比较普遍,土地成为地方政府生财和形象工程两不误的重要工具。"土地财政"的高额利润驱使着地方政府热衷于土地征用开发和城市化建设,这严重削弱了中央政府对地方的调控能力,高房价始终降不下去。失控的土地征用暴露了我国财税分权制度的问题,必须予以解决,同时中央与地方的财税制度也要合理重构。     

基于演化博弈模型的REITs激励对策研究

从地方政府的视角出发,构建REITs推广下的演化博弈模型,用演化稳定策略和复制动态方程的相关原理,分析国有企业与地方政府、房地产企业与地方政府之间的博弈关系,并用MATLAB软件对博弈结果进行数值仿真.研究结果表明：国有企业和房地产企业对REITs激励政策的反应有所不同,国有企业增量成本在一定范围内的变动会改变REITs的推广时间,不会对最终的博弈结果产生影响;房地产企业收益和增量成本的同样幅度变动会改变博弈的最终结果,使房地产企业参与REITs的意愿降低,最终导致REITs推广的失败.最后结合我国的现状,提出REITs推广过程中的对策建议.     

房地产调控政策下相关者行为的博弈分析

在博弈论理论框架内研究我国的房地产调控政策对于相关者的影响,核心部分引用了两人博弈模型、贝特兰德的双寡头垄断模型。从地方政府是否要违规、中央政府是否会惩罚、开发商是否需要降价、是否继续开发等方面分析房价政策下各方行为背后的原因。经过模型分析、数学分析与实际资料相结合得出结论:地方政府事权与财权不配套的,为了补贴财政收入地方政府极易发生"经济寻租";如若有开发商率先降价,市场上将不可避免的产生价格战,引发房地产市场的无序发展。     

吉林地区房地产三级市场系统动力学模拟与仿真

房价调控政策的制定要充分考虑到房地产市场的复杂性，通过分析土地市场、新建商品房市场和二手房市场三个子系统的反馈关系，建立了房地产市场系统动力学模型，以吉林地区房地产三级市场为例验证了模型有效性，进而模拟不同政策对房价的影响，验证了“六路安居”政策可以有效的抑制当地房价过快上涨，改善民生，也为地方政府今后制定房地产调控政...