房地产融资的“第3条道路”

对中国房地产业而言，央行121文件的出台，其实是鼓励其他融资渠道，让风险不集中在银行。目前全国房地产负债率为76％，而国外只有20％—30％。因此适当减少贷款比重，鼓励直接融资，让有钱的老百姓、上市公司、企业集团投资到房地产中去，改变房地产信贷间接融资为主的状况。据统计，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25．3％；截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17．6％。房地产贷款快速增长已近极限，收紧银根也在情理之中。央行货币政策委员会在2003年第二季度货币执行情况报告上提到，“在规范房地产信贷的同时，人民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式，特别是股权融资方式”。这是央行在121文件之后首次为开发商困窘的资金来源指明“方向”。房地产信托、投资基金尤其是以外资为支撑点的基金、房地产企业债券等资金，可望成为房地产融资在银行信贷、开发商自有资金之外的“第三条道路”。     

地产信托的路径优化

<正>自2003年初,房地产信托走进地 产商的视线。其融资形式的多样化和 灵活性迅速成为开发商融资的一个重 要渠道,特别是在2003年6月央行“121 号文件”之后,房地产信托融资有较大 幅度的增长。经公开披露的数据显示, 截至到2005年第三季度末,房地产信 托融资总额达到了353．76亿元(详见 图表)。 从图1和图2中可以看出,房地产 信托业务对房地产开发商而言,确实     

房地产融资环节之痒

近几年,房地产投机性需求日益增长和房价快速飙升,共同导致了房地产市场的非理性繁荣,也导致了房地产市场波动对银行体系资产质量的影响越来越大。为了防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行,抑制可能产生的泡沫,中国人民银行从2003年6月13日出台121号文件以来,实施了一系列新的房地产信贷政策,对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。一句话,中国人民银行严格的房地产信贷调控政策使得众多房地产商陷入融资“冬天”。     

商业银行个人住房贷款风险分析及预防措施

针对商业银行个人住房贷款面临风险的困境,本文基于SVM算法构建了商业银行个人住房贷款风险性评估模型。结果认为:构建的网络模型输入层中,房地产开发商贷款余额、金融机构贷款余额及房地产企业成本率对模型运算结果影响较大,而商品房平均销售价值、个人贷款余额、房价收入及房地产不良贷款总额对模型运算结果影响较小。针对模型中识别出的风险类型,提出了加快房地产个人信贷融资机制改革、健全房地产个人信贷融资信用体系,及进一步完善商业银行房地产个人贷款预警系统的三大预防措施,为降低商业银行个人住房贷款中存在风险提供了新的解决途径。     

2011年新增贷款7月或许到达谷底

2011年7月我国贷款增加4924亿元,较上年同期减少400亿元,仍不到5000亿元,显然信贷控制仍较为严厉。新增贷款余额增速已经连续4个月回落,至16．6％。M2增速大幅回落1．2个百分点至14．7％,为2005年7月以来的最低水平,也明显低于央行年初制定的16％目标。基于此,紧缩政策,尤其是房地产行业和地方融资平台信贷紧缩等措施基本取得了预期的效果。     

2011年新增贷款7月或许到达谷底

2011年7月我国贷款增加4924亿元,较上年同期减少400亿元,仍不到5000亿元,显然信贷控制仍较为严厉。新增贷款余额增速已经连续4个月回落,至16.6%。M2增速大幅回落1.2个百分点至14.7%,为2005年7月以来的最低水平,也明显低于央行年初制定的16%目标。基于此,紧缩政策,尤其是房地产行业和地方融资平台信贷紧缩等措施基本取得了预期的效果。     

庶民的胜利:"国六条细则"引致中国住房发展模式的转变(上)

曾记否？2003年6月的某个黄昏，当房地产调控的信号最早从央行121号文件发出时，开发商们曾群情激昂，一番公共关系工作之后，建设部联合其他五部委起草并颁布了国务院18号文，强调全国房地产市场是健康的，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。此文让本已感到房地产要“步入冬天”的房地产商们一时欢欣鼓舞，一位著名开发商掩饰不住内心喜悦地披露心声：“这个文件写得很到位，感觉是开发商参与起草了一样。”     

土地:影响房地产价格的双刃剑

<正> 房地产业自上世纪末走出低谷以来,其迅猛发展的势头备受世人瞩目,不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产生巨大的影响,更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。据资料显示,自1998年国内住房制度改革以来至2003年4月,房地产贷款余额达1.8357万亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6％。2003年上半年,固定资产投资1.9万亿元,同比增长31%,房地产开发投资3817亿元,增长34％,明显高于固定资产投资。预计2003年全年房地产的投资增幅不会低于20％,巨大的投资,造就了房地产市场的繁荣。     

紧缩政策下房地产开发企业的应对策略

房地产业发展到今天,已成为国民经济的支柱产业.伴随行业的快速发展,房地产市场产生了不均衡现象.为此,国家有关部门从2003年开始采取措施给房地产市场"降温".到目前为止,已相继出台了各项政策20多个,从去年2月份国土资源部叫停别墅用地、央行调整房地产信贷政策的121号文件、最高法院关于房地产合同纠纷的司法解释,到今年央行提高存款准备金率、银监会紧急叫停商业银行在"五一"前的所有贷款、国务院关于提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例等,都促使房地产市场格局发生了新的变化.房地产企业面临新的考验.房地产企业能否建立多方位的融资渠道,获得足够的资金支持,已成为制约企业发展的重要因素.     

房地产项目开发中成功运作股权信托融资的要点分析

我国信托公司的发展已经有20多年的历史,但真正信托业务的开展始于2001年《信托法》的公布。而房地产行业属于资金密集性行业又存在较强的融资需求,因此房地产信托成为信托公司进行信托业务创新的一个极为重要的领域。特别是在2003年央行友布121号文件以后,121号文件抬高了房产商获得银行贷款的门槛,使房地产信托融资的竞争优势得到充分显现。