新型城镇化进程中农村宅基地制度改革探析

农村宅基地是指农民或其他个人用作住宅建设而占有、使用本村集体所有的非农用土地.当前的农村宅基地制度特征可简单概括为"集体所有,按资格分配,无偿使用,有限流转",这项制度安排在历史上为我国工农业发展、保障农村居民居住权利、稳定农村社会起到了积极的作用.但是随着经济体制的改革,社会不断转型和农业、农村、农民的不断变化发展,现行的宅基地制度越来越不能满足经济社会发展的要求,产生了诸多难以解决的问题,如农村宅基地的闲置、浪费、紧缺、违建、隐形交易、地下流转等.随着中国经济进入新常态,以人为核心的新型城镇化的不断深入发展和乡村振兴战略的全面实施,截至2019年底,我国的城镇化率已超过60％.有关研究显示,我国的工业化和城镇化仍将加速发展,农业人口仍会不断向城镇迁移.在此过程中,城镇国有建设用地的紧张与农村集体建设用地(主要是宅基地)大量闲置的矛盾正在日益加剧.据有关专家估算,宅基地约占农村集体建设用地的80％以上,其集约高效利用状况将直接决定农村集体建设用地的利用成效.从以往的实践来看,我国现行的农村宅基地制度已经成为影响宅基地资源配置、有效利用和农民财产权实现的关键因素.     

城乡统筹视野下农村宅基地与住房制度的思考

基于新制度经济学的相关理论,分析宅基地制度影响下的农村住房产权与住宅资源,剖析"空心村"、"城中村"、"小产权房"等当前农村住房资源配置的热点问题。在此基础上,通过对城乡二元住房制度的对比分析,从城乡统筹的视野提出农村住宅相关制度变革的需求与政策建议,包括:建立完善的城乡土地市场,促进土地资源的集约利用;建立完善的城乡住房制度和保障制度,促进城乡资产的高效配置;建立完善的城乡户籍制度,促进城乡人口有序流动,以实现城乡一体化全面发展的目标。     

新时期的“小城镇、大战略”——试论人口高输出地区的小城镇发展机制

在全面认识我国城镇化发展趋势的基础上指出,要使超过2亿农民工平稳完成城镇化转型的进程,除了要关注人口导入地的城市群资源集聚效应以外,还必须重视人口输出地的农村经济中心——即小城镇在城镇化进程中的作用文献分析和案例研究表明,小城镇发展的动力机制不仅仅在于工业化,更重要的是农村人口对城镇服务的内在需求,包括住房、教育和人居环境等多年来小城镇发展滞后于城市,其背后有着一系列的社会、经济和制度等原因为此提出,新时期小城镇发展仍然是城镇化进程中的一项"大战略",但是发展思路需转变总之,人口高输出地区的小城镇是我国未来健康城镇化发展的重要组成部分,关系着我国健康城镇化是否能够顺利推进和实现也可以说,新时期的"小城镇、大战略"要有新的内涵。     

三权分置背景下宅基地退出机制研究

在国际竞争日益激烈,外需不足的今天,中国想要实现进一步的发展,扩大城市规模、发挥城市集聚效应和提高经济效率是必经之路。而城市规模的扩张势必涉及到农村人口城市化以及宅基地的退出。本文拟从迁入地和迁出地两方面思考宅基地退出阻力以及退出机制的完善措施,结合十三届人大提出的宅基地"三权分置"理念为退出宅基地的再利用提供参考思路,在坚持公有制的前提下激活宅基地和农民房屋使用权,带动乡村振兴活力,为新型城镇化建设服务。     

新型城镇化进程中房地产业的战略发展

<正>一推进新型城镇化与发展房地产业的关系1.城镇化为房地产业输送大量需求。伴随着工业化发展、农村人口向城镇集中、非农产业在城镇集聚的自然历史过程,城镇化吸纳了大量农村劳动力转移就业,扩大了城镇规模,带来大量新的住房需求,未来10年我国住宅需求达20亿平方米。我国现常住人口城镇化率为53.7%,2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右。城镇化率每提高一个百分点,将有近1300万农村人口涌入城镇,而这些居民的住房需求成为房地产发展的原动力。预计     

农村宅基地"三权分置"改革路径

一、建章立制,完善城镇化进程中的宅基地使用权制度 目前的宅基地制度依旧存在着缺陷,宅基地大量荒废闲置且荒废量逐年增长,而我国的宅基地制度却在一边鼓励农村闲置宅基地使用权转让,一边又明确限制了转让的条件,明令杜绝向城镇居民、法人、其他组织、村集体组织成员之外的农民转让,只有是本村集体成员的人才能进行转让.除此之外还规定村集体可以对农民宅基地进行无偿收回.这些彼此之间存在矛盾的制度妨碍了三权分置改革的进度,也妨碍了荒废闲置宅基地的二次利用.对此应完善《土地管理法》《担保法》《合同法》等相关法律法规,加强制度供给.对于各省依据《城乡规划法》相关文件制定的《农村宅基地管理办法》中不合时宜的条例进行适当修改,合理去除矛盾着的制度,建新章立新制,进一步盘活宅基地使用权,进一步推动我国的宅基地三权分置改革,促进城镇化进程的发展.     

农村将是工程机械大市场

走城镇化道路已经成为我国的国策,目前正千方百计为农民增收创造条件,从根本上增强农民消费能力。大力加强农村水、电、路、网等基础设施建设,改变农民“买得起、用不了”的状况。适时研究制定促进农村住房建设的政策和实施方案,创新农村宅基地管理制度,使农村住房建设成为拉动农村社会发展的大战略。同时,推进农村金融改革,根据农民的收入和借贷行为特征,制定适用于农民的信贷体系。适当放宽支农贷款条件,积极探索贷款抵押、仓单抵押、权益抵押、农户联保、担保公司等担保形式,加大农业信贷支持,为农民扩大再生产和创业创造良好融资环境。     

土地改革、住房保障与城乡转型发展——集体土地建设租赁住房改革的机遇与挑战

分析了我国城乡二元土地制度对住房市场和城乡空间分异的影响,提出以集体土地进入城市租赁住房市场改革为突破口,逐步搭建在中国主要人口流入地城市加快培育市场化定价的租赁住房体系,并进而建立城乡转型发展的整体制度框架.通过市场化手段,为流动人口和城市“夹心层”居民提供可支付的体面租赁住房,同时优化城乡结合部的空间利用效率,提升环境品质,最终实现土地更有效率利用基础上的人口完全城镇化.     

对农村宅基地使用权流转问题的研究

随着社会主义市场经济体制的日益完善以及城镇化、工业化进程的深入发展,现行的关于农村宅基地使用权的相关规定已经与现实脱节。文章通过分析现行农村宅基地使用权制度现状,存在的问题,指出农村宅基地使用权作为保障农民权益的重要财产进行流转具有合理性和必要性,并提出宅基地使用权制度重新构建的着眼点。     

农村宅基地:从资源、资产到资本

作为一种国家福利性分配的资源,集体所有制的农村宅基地由于先天的产权权能缺失无法进入正规市场,在社会主义市场经济条件下日益成为妨碍城乡土地资源要素自由流动、制约新型城镇化和乡村振兴的突出问题。目前推行的"三权分置"改革就是在土地所有权、使用权两分的基础上,继续以土地集体所有权保持宅基地的公有制、增加集体经济组织成员资格权获取宅基地作为农民家庭资产的保障功能和收益权,试图放开宅基地的使用权进入市场以实现宅基地的资本化。本文从学术研究、制度演进和改革实践3条线索出发,研究资源、资产及资本三者之间的逻辑关系,对农村宅基地这一现象进行观察与剖析,以期为化解"城乡双栖城镇化"提供思路,为即将到来的"十四五"农村宅基地制度改革探路。     

农民宅基地流转问题研究——以郑州市宅基地流转为例

我国新型城镇化进程中,农民的土地流转问题成为新形式土地制度改革的焦点。郑州宅基地流转基于村民自愿且自主选择类型、未来机会补偿等原则,从而创新性地实现了宅基地使用权流转和土地资金双平衡。然而该流转方式对农民的生存发展问题也存在很多隐患。若要推广应该进一步加强农民权益的保障,重视新城镇产业的发展,因地制宜的彻底完善该制度,以期给农民最实际的保障,使农民生活更加无忧。     

乡村振兴背景下农村闲置宅基地退出策略研究 ——以临泉县村庄为例

随着我国工业化和城镇化快速发展,农村人口大规模向城镇转移,宅基地闲置、村庄空心化等现象越发严重,该现象在我国欠发达地区的农村更明显,导致土地资源浪费.研究以临泉县农村闲置宅基地为例,在实地调研基础上,探究该县3个村庄宅基地闲置现状及成因,因地制宜地提出农村闲置宅基地退出策略.     

农村宅基地使用权流转存在的法律问题——以宅基地使用权继承为视角

我国的宅基地制度在城乡二元化背景下是作为一种社会保障性福利运行,也确实在这一时期保障了农民的基本生活,维护了社会稳定,但随着我国城镇化进程的加快,越来越多的农村子女进入城镇生活,原有的宅基地制度也不再适应社会发展的需要,为提高土地资源配置效率,宅基地使用权改革势在必行。目前,宅基地使用权在继承方面存在法律制度障碍,在司法实践中也存在审判标准不一,判案依据混乱的现象。因此,通过对宅基地使用权继承的合理性、继承人的范围等问题进行探析,结合我国现行法律法规,提出应该完善《继承法》和《土地管理法》中有关宅基地使用权继承的相关问题,并进一步细化规定,跟进相关宅基地流转体制建设。     

促进农村住房节能技术应用——《严寒和寒冷地区农村住房节能技术导则(试行)》解读

目前，我国农村地区人口近8亿，农村地区共有房屋建筑面积约278亿m2，其中90％以上是住宅，约占全国房屋建筑面积的65％。我国农村住房建设一直属于农民的个人行为，国家没有统一的建筑标准，农村住房的设计、建造施工水平较低。近年来，随着我国农村经济的发展和农民生活水平的提高，农村的生活用能急剧增加．农村能源商品化倾向特征明显。北方地区，农村住房冬季采暖能耗约占生活耗能的80％。农村绝大部分住房未进行保温处理，建筑外门、窗热工性能和气密性较差．采暖设备简陋、热效率低，室内热环境恶劣，造成大量的能源浪费。     

城镇化进程中农村宅基地置换问题及对策—以苏州为例

农村宅基地置换是实现城市空间有效扩张、促进城镇化快速发展的创新举措之一。在国内多种试点模式中,苏州宅基地置换模式具有典型性。研究结合苏州宅基地置换的进程和发展调研,分别从拆迁安置补偿、规划设计引导、节余土地开发和社保体系构建四方面对其典型做法进行总结,分析了其在决策层面、实施层面和监控层面存在的问题,进而从规划引导与协调机制、资金与空间需求、评估与监管体系等方面提出相应的解决对策,以期为苏州及国内其他地区农村宅基地置换城镇住房提供参考。     

温州地区农村住房建造模式研究——以乐清市为例

农村住房建设是新农村建设的重要内容之一。各个地区的农村经济发展、生活方式、文化氛围存在较大的差异,因此,因地制宜,结合农村生活的实际需要,建造适宜农民生活方式的住房是十分必要的。本文基于温州地区农村住房的实地调研,以80年代以后所建住房为研究对象,总结出温州地区农村住房的典型结构类型,并分析住房的功能特点和建造方式,尝试梳理出农村住房的建造模式与农民生活方式和居住需求之间的关联。温州地区农村住房的建造模式是该地区农村不同生活方式、家庭人口结构、城镇化发展水平、经济承担能力的综合反应。本文旨在研究该地区农村住房的建造模式,给设计者提供一种新思路,真正了解农民的实际需求,避免建设中的僵化模式,为设计和建造适合农村实际生活的住房提供依据。     

浙江义乌 城中村宅基地价值置换与住区功能优化

正十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出"赋予农民更多财产权利",并要求"保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。"     

在农村推广节能砖及节能建筑的途径探析

<正>1农村建筑节能工作的重要意义推广节能型农村住房和具有地方风貌特色的农村新居,依据农村房屋特点,采用建筑节能技术建造能耗低、舒适度高的节能建筑,是促进农村经济与社会持续发展的重要保证。我国农村地区人口近8亿,占我国人口总数的60%左右。农村地区共有房屋建筑面积约278亿m2,其中90%以上是住房,约占全国房屋建筑面积的65%。我国农村住房建设一直属于农民的个人行为,农村住房的基础标准仍不完善,农村住房的设计、建造施工水平较低。北方地区,农村住房冬季采暖能耗约占生活耗     

新时期中部地区欠发达小城镇人口与产业发展的目标转变与策略响应

本文以新型城镇化和城乡统筹为背景,探讨了中部欠发达小城镇人口与产业发展的现实问题。目标转变与响应策略。首先,认为新时期的中部欠发达小城镇发展面临“新三化”现象——农业现代化、农村城镇化和农民市民化。其次．总结了现状此类小城镇发展的共性问题——异地城镇化突出．人口流失现象严重：城镇产业与农村农业的发展动力普遍不强：城乡差异下人口与产业的城镇化质量不高。再次。指出城乡统筹背景下的中部欠发达小城镇发展目标的三大转变——思想层面转变、实践层面转变和制度层面转变。其中。认为思想层面总体上从城乡二元走向区域统筹：实践层面总体上从传统城镇化迈向新型城镇化：制度层面总体上从单一排斥迈向多元包容．并提出了各个层面的具体转变内涵。最后。主张未来的中部欠发达小城镇需要进行四大策略调整——产业的多轮驱动策略调整、公共服务再提升策略调整、社区特色与重构策略调整和体制机制的创新策略调整．并阐述了各项策略的具体行动手段。     

小城镇对农村人口缺乏吸引力的原因与对策

我国是一个人口超过12亿的发展中国家,仅农村剩余劳动力就近2亿,至今实际人口城市化程度没有超过20％,相当于20世纪初全世界平均的城市化水平。城市化滞后对经济与社会问题,诸如农村非农人口市民化程度低、土地等资源浪费严重、污染面广量大和“亦工亦农”的农业副业化等。毫无疑问,我国今后社会发展的重要目标之一是加快农村人口城镇化进程。但是走一条什么样的道路能够增加就业,实现农村人口城镇化,至今尚无定论。但大部分学者认为,小城镇的发展是农村人口城镇化的重要途径。这是由我国国情决定的,要将近2亿农村剩余劳动力及其所赡养的农村人口全部迁入现有的大中城