重构城市更新利益博弈机制——一个土地发展权“产权差”的新视角

因土地发展权配置而产生的土地增值收益，是城市更新中政府、社会、市场多主体复杂利益博弈的核心。土地发展权配置存在着法律上的“名义赋予”和现实中的“实际行使”两大过程，且“名义与实际”之间普遍存在差异。本文将土地发展权的“名与实之差”定义为“产权差”，以控制权为理论视角，提出了影响土地发展权配置的三大控制权——政策制定权、博弈表决权和监督审批权，并以深圳湖贝片区更新改造为例，详细论述了多元主体利用三大控制权对土地发展权产权差进行争夺博弈的过程。从中发现，土地发展权的产权差争夺是城市更新利益博弈的关键，产权差大小伴随着控制权的强弱行使呈现出“抑制—释放—扩增—弥合”的演变特征，可以用来表征利益博弈的复杂激烈程度。产权差博弈为城市更新中的政策优化和空间治理能力提升提供了一种全新的视角。