基于开发商策略行为的土地出让收益优化模型

在我国土地的出让市场中,根据开发商对土地的用途,将开发商分为近期开发土地的开发商和采取寻找最优开发时机策略的开发商。在基于开发商的策略行为下,引入最优定价与供应量选择模型,考虑土地供应量大于需求量,土地出让价格固定以及土地供应量固定这3种情况,探讨政府的最优收益问题。从而提出土地供过于求时划分土地出让市场阶段的建议,在土地价格固定时,引导第一阶段高值开发商,在土地供应量有限时,采取限量配给的原则。     

“拿地”策略直击：解读开发商“拿地策略”

在土地出让市场逐步规范、供应量日渐减少的形势下，拥有土地无疑已成为开发商的核心竞争力。因此，即使在地价持续高涨的面前，开发商也毫不退缩，不惜以“天价”参与土地的竞标，最终也使得土地成本在整个房地产开发项目总投资中所占比例不断上升。[编者按]     

《物权法》将至 拆迁保障制度需换颜

按照法理,应该是政府征收土地后再给开发商,也就是说要把原先土地上的使用权收回,给开发商"干净"的土地。要坚持与完善评估制度,扩大公民的知情权和参与权,理顺开发商,政府、被拆迁人等相关群体的利益关系,尤其是界定清楚政府的角色和定位,显得迫在眉睫,也是问题的关键。     

土地新政带动地产企业“大洗牌”

目前,市场上的房地产开发商大致有以下几类:一是有钱有地的实力型房地产开发商,如首创、万科等;二是有钱没地的资本型房地产开发商,目前很多外资型房地产开发商都属于此种类型;三是有地但没钱的项目开发商;四是没地也没钱的开发商.对于第一类和第二类开发商,一系列土地政策的出台是一个利好消息,他们可以凭借自己的资金实力,很透明地运作和开发土地.而缺乏资金实力的第二和第三类开发企业将可能被"8·31"之后抬高的土地门槛逐步淘汰,这预示出了市场将重新洗牌的方向.     

多功能建筑在城市中的和谐共生：芍药居综合体

随着我国城市化的进程,城市中土地的使用强度不断增加．使用功能更加集中。这给规划和建筑设计带来的难度也是与日俱增。由于政府把土地的使用权售予开发商,就需要开发商兴建许多必要的公共设施．以及预留用地。而开发商谋求的是短期土地的使用效率最大化。这更加剧了上述的矛盾。芍药居综合体就是一个典型案例。由于非常合理地解决了这一问题．我们在芍药居综合体建筑设计竞赛中一举胜出．最终获得该工程的设计权。     

取得土地使用权有哪几种方式

开发商获得可供开发土地的途径一般有: 一是划拨取得土地。这种方式对开发商最为有利,但是开发商划拨取得土地使用权并不是无偿的,而实际上以征地费名义支付了市场地价的成本部分,同时还有土地使用费。随着改革的深化,划拨取得土地这种方式将越来越少。 二是出让取得开发土地的途径。包括协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让的地价是“一对一”的计价还中形成的,对开发商较为有利,但这种方式将逐步减少。招标出让这种方式虽出价较高,但土地区位优势和增值预期比较明确,有助于提高企业的知名度。拍卖出让获得土地的方式则要求开发商有较强的     

土地使用权和经济适用房建设捆绑拍卖的机制设计

目前经济适用房供给问题比较突出,是由于地方政府和开发商出于自身利益的考虑均缺乏积极性。在经济适用房的供给问题上,政府显然起着主导作用,但同时也要充分调动社会的力量,才能尽快有效地解决这个问题。提供了一种供给方式,通过将土地拍卖和经济适用房建设捆绑的机制设计,引导市场力量承担经济适用房建设的任务,兼顾土地收益和经济适用房的供给。通过模型可以看出,政府在促进经济适用房建设和引导开发商参与的问题上要有决心和强硬态度;同时也要充分考虑开发商的利益,吸引开发商参与投标建设。政府还应采取有效措施保证和提高拍卖实现的概率。     

束克欣:我国将对土地开发利用实行全程监管

“8·31”大限之后,土地“招拍挂”成为开发商合理获得土地的主要途径,由此业界对于土地的各项政策关注日益加强。2006年1月6日, “土地一级开发热点与实务研讨会”在京召开, 来自全国各地的开发商代表与会听取了国土资源部土地利用司副司长束克欣的讲话。     

烂尾楼谋变攻略

随着旧城区动迁速度的放慢和土地供应方式的改变,全国各地开发商发现获取土地、尤其是市中心土地的难度加大、成本增加,在一定程度上促使开发商将目光转向各地的“烂尾楼”。一度被指为“城市疮疤”的烂尾楼项目如今成为众多开发商眼中的“香饽饽”。　　　　广州银丰大厦从1996 年开工截止到 2000 年4 月,完成主体工程的 95%,原开发商与各单位签订了总金额达2.5 亿的经济合同后开发商无力承担撤资。银丰大厦“烂”在了广州。2001 年12 月,广州城建集团决定用4 亿人民币从原开发商手中收购银丰大厦　。拯救银丰大厦的行动随即开始。     

装配式建筑政策影响研究

建立政府和开发商的利润函数,基于博弈理论研究不同政策对政府和开发商利润的影响及不同政策下政府和开发商的选择。结果表明:开发补贴政策和装配式技术支持政策对开发商利润影响比土地购置优惠政策影响大,且影响程度随着装配式建筑开发量的增加而增加;而在装配式建筑开发量较小时,对现浇式建筑增税政策对开发商利润影响更大;开发补贴政策和装配式技术支持政策的累计补贴量低于土地购置优惠政策,为装配式建筑的推广提供理论依据。     

土地市场演绎冰火两重天

<正>政府打击囤地的决心和力度加大,开发商土地持有成本上升;楼市持续走低,开发商信心不足2007年,全国土地市场经历了一场疯狂的拿地狂飙。许多开发商都纷纷倾囊卷入到圈地大潮中,各地"地王"频现,土     

三问开发商

<正>开发商确实需要认真揣摩购房者的心态,把握市场脉搏,采取一些积极主动的措施为问题都容易被繁荣所掩盖,房地产市场也是如此。在市场快速发展的时候,似乎看不到太多的问题,而一旦市场不景气,诸多问题便接踵而至。时下,开发商们就遭遇到了太多的考验,这也让他们感到"很受伤"。面对资金、土地、降房价等诸多问题,开发商们该何去何从-     

旅游地产还能走多远?

这两年,随着政策对房地产市场的打压,旅游地产也受到波及,加上不少项目因为土地问题受到质疑,一度陷入僵局甚至走入死局。在旅游地产市场起步期的若干年前,法律漏洞多,政策漏洞多,开发商可以通过极低的代价获取土地,迅速实现销售回款,大都成了赢家。但随着市场逐渐成熟,各级政府对这个蛋糕都很关注,加上太多的企业参与到旅游地产项目中去,开发商获取土地的成本逐步提高,政策风险也加剧。市场上也就出现了一些项目,很多年没有产生利润,有的甚至处于亏损状态。     

发挥PPP优势,缓解公租房建设压力

主持人:PPP模式的优势是什么?如何有效缓解公租房建设压力? 冯科:目前,公租房建设大多采取经营性土地项目出让时配建一部分公租房建设面积的形式,将建设任务转嫁给开发商,开发商建设完成后再由政府回购.虽然这种形式目前基本被各界接受了,但也存在一些问题,如原有形式实际上是将公租房的建设成本摊入了开发商的土地成本中,最终进一步地转化到了房价上,未来在政策上仍需调整.而这却给公租房领域引入PPP模式带来了契机.     

三问开发商

问题都容易被繁荣所掩盖,房地产市场也是如此.在市场快速发展的时候,似乎看不到太多的问题,而一旦市场不景气,诸多问题便接踵而至.时下,开发商们就遭遇到了太多的考验,这也让他们感到"很受伤".面对资金、土地、降房价等诸多问题,开发商们该何去何从?     

应提倡“不囤地、不存房、零库存”的开发模式

<正>"土地被占的速度大大超过经济的增长速度,这与房地产土地开发模式密切相关"中国是一个人多地少、人地矛盾十分突出的国家,节约集约利用每寸土地,提高每寸土地的利用效率,不仅是开发商的职责,也是每个中国公民的责任,尤其在中央提出保住18亿亩耕地底线的背景下更是如此。     

责任、质量、未来 以行动诠释责任

<正>随着房地产业在国民经济和社会生活中发挥越来越大的影响力,开发商的责任也在不断延伸、拓展;正在从诚信经营、为客户提供高质量的住宅,向善待土地资源、开发省地的小户型住宅、满足最大多数人的居住需要转变。身先士卒,贯彻责任万科的行动贯彻了房地产开发企业责任的延伸。国家推出"90·70"政策后,土地市场一度遇冷,在绝大多数开发商对政策犹豫不定时,万科在新政策发布的10天内,在苏州、武汉和厦门     

联合拿地——高地价时代的新出路?

<正>2009年价量齐升的火爆楼市让不少人跌破了眼镜,与此相对的是土地市场的供需两旺。开发商们在各地土地市场上奋力拼抢,挥金如土,创造了一个又一个新"地王"。不断攀升的高昂地价,再加上政府宏观调控新政的出台,使得部分开发商面临着巨大的资金压力。在这种     

土地督察要给力一点

<正>最近这些年大家谈论房价都快近乎于疯狂了,民众与市场在房价快速狂升的预期中苦不堪言,而当我们把板砖都要拍在开发商身上时,却突然又发现"地王"也在伴随着房价狂升,随后我们开始理解什么是"土地闲置"和"土地财政",而土地问题又给我们带来了哪些影响。     

德国独特的价格评估体系

德国的土地实行私有制，但是各级政府对土地的使用都有严格的规划，哪些土地只能用作住宅区，哪些土地只能用作商业区，甚至建筑与空地的面积比等，开发商都必须遵循政府的规划。但政府并不规定房地产价格，房地产价格取决于市场，市场上的房地产价格不是开发商说了算的，而是取决于独立的房地产价格评估机构。