房地产开发之“蓝海”

土地政策、金融政策严格,政府调控力度等逐步加大,使得一、二线城市的开发商的压力很大;一些有实力的开发商,一些因资金压力大而被一、二线城市房地产市场整合出局的开发商,民间资本比较活跃的浙江等地的商人逐渐大举进入三、四线城市。     

2004年房地产上市公司经营业绩回顾

"121"号文件及银行提高准备金率等政策的实施,使房地产开发商的资金运转和经营性举债遭遇瓶颈,2004年为配合宏观调控的一些相关政策,如终止经营性土地协议出让、实行"招拍挂"市场出让和控制新增土地规模,严格控制房地产开发贷款、提高项目自有资金,严格监管建筑企业贷款和住房消费贷款等政策的陆续出台,使得严重依赖土地和资金的房地产行业受到强大的冲击,这不仅增加了开发商的土地储备成本,还增加了房地产开发商的资金压力,提高了房地产行业的进入门槛,促使房地产行业重新"洗牌".     

谨防不规范的房地产开发

房地产开发商在土地开发时用不规范行为或违法手段获得土地的开发权,建造商品房时将给购房者带来巨大隐患。 1.农村集体土地房地产开发经营的后果 目前有许多乡里和县里或郊区单位擅自将集体的土地进行开发,建造住宅,对社会公开销售。还有一些城市的房地产开发公司,与某个乡进行合作,乡里出土地,开发公司出资金,建造住宅进行交     

池文冰阵地传真创新房地产综合服务模式

定位:解决房地产变现问题 池文冰说:"想要干得好,就要先知道自己是干什么的." 房地产开发的核心环节有三个:首先是取得土地,也是根本资源;其次是获得资金,是根本保障;第三就是实现房地产产品的"变现",是检验项目成功与否和企业良性运作的关键.从房地产开发环节到变现环节,开发商要面对一系列问题,宏观上有土地政策问题、市场研究问题、金融问题等,微观上还有项目定位、产品定位、图纸、投资分析以及营销策划等问题.对于代理公司而言,主要解决的就是开发产品的"变现"问题.对此,开发商关心的无非是两个问题,一是变现的时间长短,二是变现的金额多少.如何在尽可能短的时间把房子尽可能快地卖出去,并且卖到尽可能高的价钱,便成了开发商选择代理公司最大的筹码,这也是代理公司自身要研究的学问.如何做到这一点,池文冰认为要诀不外有二:其一是通过强有力的执行能力,减少变现环节的成本;其二是通过专业的整体策划能力提高变现环节的效率和效益.     

勿以企业大小论品质

许多购房者在买房时都存在一种消费误区:倾向于购买大开发商开发的产品,认为大开发商的产品质量更高,品质更好,售后服务和物业管理都更有保障.新政出台后甚至有专家预言,新政的实施将把70%的中小开发商淘汰出局,未来的中国房地产市场将由"大"开发商独霸天下,这是房地产市场的进步.     

房产春天有多远?——透过政策看房产调整

“有钱人有钱但已经有房住了,没钱人没房但也没钱买房”道出我国房产地业目前的一个怪现象。房价为何居高不下?房地产倒底有没有泡沫?泡沫在哪里?专家、业内人士和政府对此各有说法,莫衷一是,惟一共通的是,各方都对房地产前景执着的乐观,也无一例外地指出房地产的问题仍然存在。今年,或许再追问这些问题已显得过时,因为理性地培育规范的市场,已成为大众的呼声,因为政府已经开始行动了。     

未来房企重点打好五大"战役"

2009年,房地产行业的洗牌已不可避免.尤其是一批大量天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局,或不得不寻求项目合作.相反,有良性流动资金、立足传统行业进行房地产开发的企业占有绝对优势,例如苏宁、保利等,他们有充足的资金保障,手中没有囤积大面积土地,这时正好可以整合濒临倒闭的地产企业,吸纳良好的土地、项目和人才资源.     

七嘴八舌话楼市

<正>杨少峰:"现金为王"将成2008楼市至高准则北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少峰:面对当前复杂的市场环境,房地产企业该如何理性地作出决策?目前,国家正在降低房地产投资的热度,一方面开发商资金缺口越来越大,另一方面是银根紧缩,开发贷款变难。笔者认为,2008年底可能出现一拨大量开发商资金链断裂的风险,那时,企业将面临两难选择,要么退出市场,要么降价销售。因为上半年可以迎来四五月的销售旺季,企业相对轻松,在上半年     

物业管理步入大盘时代

<正>国家确定今年实行国有土地使用权公开拍卖后,土地资源将通过市场机制配置,政府从宏观上集中统一管理土地一级市场,全面推行土地储备制度,力图实现土地资本效益最大化。这就要求现在的房地产开发商应具备良好的品牌意识和资金实力（也可以联合）去开发整幅、大幅的地块,建造大型的楼盘。十多年来,随着房地产业的日趋成熟,开发商越来越偏向大型综合社区开发操作,偏向规模较大的楼盘以便减少开发的边际成本。同时,随着经济的发展,人们生活水平的普遍提高,相当一部分人对居住环境的要求越来越高,且趋向理性与成熟:他们不仅希望自己购买的楼盘配套齐全、周围环境怡人、社区内与楼盘有文化内涵,还要求有相对低廉的价格。正因为有这样的市场需求和城市发展需要,房地产大盘物业时代即将到来。     

大陆房地产：一场盛宴后的彷徨

大陆房地产就像一桌盛宴，有钱没钱都想分一食尝一羹。外有热钱游资一掠境内，内有温州炒房团纵横南北，开发商人更是乐得借势推高房价，直鼓噪得不少并非身无居所的平民百姓们即使高额负债，也要排着长龙久候难觅影踪的一纸房约。这确实是近年来大陆房地产业地真实镜像。然而，一场房地产“调控风暴”紧锣密鼓地开展．打乱了房地产投资商、开发商、销售商和购房者们的美好预期，盛宴未散，彷徨却至。     

限购政策与调控政策

正大量的资金涌入房地产市场,地产开发企业到位资金同比上涨明显,定金及预收款增速明显。本轮调控重在限制当下过热的投机行为,并使开发商拿地回归理性。提高二套房首付比例并对异地三套房限购将显著减少投机性购房,同时本地、异地首套房仍维持20%首付比例,并没有给外来人口流入产生障碍。拿地价格设置上限将直接抑制目前土地市场的过热形势,房源     

新形势下房地产企业的人力资源管理

众所周知，随着房地产行业的不断发展和市场环境的变化，房地产行业的整体竞争已经从最初的资源占有型，开始全面转向专业化运作与资本实力的较量，人才、资金和土地等资源向规模型、专业型开发商积聚的趋势越来越明显。在这样的背景下，人力资源管理对房地产企业生存和发展的重要性越来越显著，房地产企业人力资源管理的难度也在不断增加。     

企业家信心与房地产市场回暖——基于南京市房地产企业信心调研

2009年一季度主要城市房地产市场呈现暖春行情,3月商品房销售量同比、环比均大幅增加,部分城市一、二手房市场均持续转好.与此对应的是,土地市场仍表现低迷,开发商拿地行为谨慎,土地供应2月全国60个大中城市共推出土地542宗,同比减少18%,成交住宅用地65宗,同比减少62%,成交土地面积440.2万平方米,同比减少74%.1～2月房地产开发投资仅同比增长1%,而2008年同期同比增幅为33%.为何房地产销售回暖,而土地市场和开发投资仍在低位运行?开发企业的信心如何变化?对房地产市场将产生哪方面影响?政府应该出台什么样的政策?     

叶檀：谁为房地产泡沫局部崩盘买单

兴润置业事件发酵,显示为泡沫支付局部代价的时代已经开启。资金实力不足、踏错周期的房地产开发商首先付出代价。兴润置业虽然在奉化当地属于大开发商,但在全国范围内排不上号,融资能力有限在高利贷市场泥足深陷,只要市场有风吹草动房地产资产价格下挫,开发商就在泥潭里拔不足腿。     

银根紧缩开发商四点积极应对

<正>"市场上拐点论此起彼伏"、"购房者观望情绪浓厚"、"期房成交量在低谷徘徊"即使在炎热的夏天,对房地产开发商而言,似乎显得格外的冷。房地产市场逆转的变化,让开发商陷入了资金紧缺的困境,资金链面临断裂的危险。由于开发商在楼盘开发的整个过程中,普遍对于银行贷款有较大的依赖性,银行紧缩银根肯定     

影响房价的几个理论问题

近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快,某些城市的房价甚至出现"飞涨".造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的,但主要是如下几个方面综合作用的结果:一是1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的"惯性"作用;二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应;三是投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资对象;四是中国经济看好和人民币升值预期吸引大量外资进入,其中一些资金流入到房地产;五是房地产开发商垄断话语权,针对"买涨不买落"的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作.     

房地产投资风险分析

随着我国房地产业的不断发展,国内市场日新月异,在确定房地产投资项目时,由于诸多因素的影响,投资决策所面临的不确定性和风险性将越来越大,因此,房地产开发商在决策过程中,必须对项目进行风险分析。本文即是针对这一问题,通过对房地产开发过程中有形风险和无形风险的分析以及风险分析方法的论述,为房地产开发商的决策提供参考。一、房地产开发过程中的风险卜清形风险房地产开发过程一般可划分为三个阶段,第一阶段为获取土地阶段,第二阶段为开发建设阶段,第三阶段为房产经营阶段。这三个阶段都不同程度地存在着可以用货币数量来…     

降价:"明哲何身"OR"无奈之举"

伴随我国房地产市场的明显变化,交易量萎缩、土地流拍明显、开发商资金链偏紧三大问题日益凸显,大部分开发商如坐针毡,纷纷以保本微利的思想降价促销,加速销售回款,保证资金的正常周转.然而,在惨淡的市场环境下,被奉为"灵丹妙药"的降价手段真的能让开发商起死回生吗?这一"急救"手段究竟是明哲保身之法,还是无奈之举呢?     

中国房地产开发模式的演化历史研究

房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。     

降价:“明哲保身”OR“无奈之举”

<正>降价绝不是"万灵丹",它所引发的"次生灾害"同样让很多开发商们望而却步伴随我国房地产市场的明显变化,交易量萎缩、土地流拍明显、开发商资金链偏紧三大问题日益凸显,大部分开发商如坐针毡,纷纷以保本微利的思想降价促销,加速销售回款,保证资金的正常周转。然而,在惨淡的市场环