新市民购房需求影响因素研究

分别从理论和实证的角度构建新市民购房需求影响因素模型,通过对新市民购房需求影响因素的实证分析得出以下结论:①对于外来人口而言,住房公积金制度、教育制度、住房价格、住房区位等因素对其购房需求有显著影响,其中影响最大的是住房价格、定居意愿和住房面积。②对于被动转移人口而言,住房公积金制度、住房区位、小区环境、住房价格等因素其购房需求有显著影响,其中影响最大的是住房价格、定居意愿和住房的投资意向。③对于毕业大学生而言,住房公积金制度、购房补贴制度、住房区位等对其购房需求有显著影响,其中影响程度最大的是定居意愿、开发商的知名度和购房补贴制度。最后,基于上述结论分别从政府和开发商的角度提出满足新市民购房需求的相关对策和建议。     

新市民住房租购选择意愿的影响因素研究——来自广州的实证

基于2019年对广州市新市民展开的住房需求问卷调查数据,采用二元Logit回归模型来探索广州市新市民对于住房租购选择意愿的影响因素。研究发现:新市民家庭收入水平普遍偏低;具有城镇户籍的新市民购房意愿更强;文化程度越高、现住房面积越大、家庭留穗意愿越强的新市民购房意愿更强;随着年龄的增长新市民的购房意愿呈下降趋势;适龄儿童学位和小区周边配套因素对新市民购房意愿存在显著正向影响。由此,提出对不同的收入人群提供差异化的住房政策,实物保障与租赁补贴并举,规范管理城中村等非正规住房,解决新市民的适龄儿童学位问题等相关建议,以期实现新市民与城市发展共生共荣。     

基于Nested Logit模型的城市轨道交通客流转移研究

为提高轨道交通客流转移预测精度,以乌鲁木齐市居民出行方式选择行为的SP调查(stated preference survey)数据为基础建立Nested Logit模型,考虑交通信息及居民出行方式选择习惯等因素,对城市轨道交通客流转移进行实证研究。研究结果表明,考虑各交通方式之间相关性的Nested Logit模型可以有效地预测新增轨道交通后各出行方式的出行分担比例;交通信息准确度和出行者通常选择的出行方式显著影响着居民的出行方式选择,一定程度上反映了交通信息及居民出行方式选择习惯对轨道交通客流转移的影响;轨道交通1号线和2号线建成后,预测可承担居民34.7%的出行。通常选择出租车出行的居民倾向于向轨道交通转移,常规公交和出租车的出行比例大幅减少,而私家车出行比例减少幅度最小。该研究为轨道交通的建设和运营管理、常规公交线路调整以及交通结构优化提供了有效的理论依据。     

不同地区住房市场供给结构比例研究——以江苏省部分城市为例

不同地区住房市场发展日趋差异化,“因城施策”成为住房市场调控的主导原则。如何科学制定住房供给政策,合理确定住房供给结构中保障性住房与商品房的比例大小,一直是各方研究的难点与重点。针对这一问题,从居民可支付能力和政府可负担性两个方面,通过住房支付能力、房价收入比和地方财政收入的可负担性3 个指标,以江苏省部分城市包括南京市、苏州市、镇江市为例进行实证分析,分别得出3 个城市住房市场供给结构。实证结果可为相关决策部门合理制定住房供给策略提供科学依据。     

基于VAR模型的居民杠杆率与住房价格关系研究

基于我国居民杠杆率快速攀升，以及房价持续上涨的现象，采用2005~2017年我国经验数据，以VAR模型为基础，借助Granger因果检验、脉冲响应函数及方差分解等方法，实证检验了居民杠杆率与住房价格之间的互动关系。结果表明:购房信贷对居民杠杆率具有单向Granger因果关系，购房信贷扩张导致居民杠杆率上升；居民杠杆率与住房价格之间存在双向Granger因果关系，两者循环互推、螺旋上升。结果可能会加剧我国房价泡沫风险，据此提出了加强住房市场的预期管理、分散居民加杠杆在住房买卖市场的集中度以及加强信贷管理等对策建议。     

基于Hedonic价格模型的城市居民住房需求偏好结构研究

选取天津市中心城区二手商品住房市场截面数据,基于Hedonic价格模型,对城市居民住房市场需求偏好结构进行实证分析。结果显示,消费者对于便捷公共交通、医疗服务设施、居住环境、住房规划设计等住房品质要素有较高偏好。在我国住房市场由数量供需平衡向品质供需结构匹配的转型期,相关各方应从不同层面积极应对这种变化,共同促进住房市场的健康可持续发展。     

公积金制度加剧了中国住房不平等吗?

住房公积金作为一项长期性互助储蓄计划,对居民的住房福利影响巨大。本文使用2013年至2017年中国家庭金融调查(CHFS)数据,采用Probit模型考察了住房公积金对家庭住房需求的影响。实证结果表明,住房公积金明显提升了参加者的住房需求,尤其显著增强了低收入参加者的购房意愿,加剧了公积金制度参与者和非参与者的住房不平等,但却缓和了参与者之间的住房不平等。进一步研究发现,住房公积金通过降低正规信贷约束来促进家庭的住房需求。为了解决关注变量的内生性问题,本文还使用了倾向性得分匹配、处理效应模型和工具变量模型等方法进行分析,结果显示研究结论是稳健的。建议通过扩大住房公积金覆盖范围,制定更加完善的公积金制度和加大对中低收入人群的住房保障力度,来实现公积金制度的公平性。     

住房需求的收入弹性:模型、估计与预测

住房需求的收入弹性是描述居民住房需求特征的重要指标。本文从估计收入弹性所需的各个要素入手,深入探讨了收入弹性的理论含义和估计方法。在此基础上,利用微观截面数据来克服宏观数据的缺陷,对样本总体、不同收入家庭和不同年龄家庭的收入弹性分别进行了估计。实证分析的结果表明,北京市购房家庭的收入弹性约为0.86,该值比西方发达国家要低。这说明住房仍偏于消费品,居民住房投资的意识较为淡泊。对不同收入和不同年龄家庭的分组估计表明,随着收入和年龄的增长,收入弹性均呈现先升后降的趋势。收入弹性也被用于对一个城市的住房需求增长进行预测。这些定量结论对于分析住房市场结构和预测住房需求的变化,有重要的理论和实践意义。     

开展住房置业贷款担保正当其时——成都市住房置业担保有限公司的运作与实践

随着住房制度改革的不断深化，居民个人逐渐成为住房市场的消费主体。但是，目前住房市场供求关系失衡，一方面大量住房空置待售，另一方面居民虽对住房有极大需求但购房支付能力不足。因此，如何将居民的潜在需求转化为有效需求，已成为激活住房市场的关键。而个人住房担保贷款制度的建立和推行，则是促成居民的潜在需求在短时间内向有效需求转化的必要条件。为此，在成都市人民银行及工、农、建三大专业银行的支持配合下，成都市房地产管理局组建了成都市住房置业担保有限公司。在国营企事业单位无法为个人提供担保的情况下，由置业担保公…     

基于Logit模型的中小企业信贷风险实证分析

中小企业普遍存在的"融资难"现象影响了中小企业的发展。文章分析了中小企业的信贷风险,适当选取2013年上市公司为样本,利用SPSS统计软件,运用因子分析方法对中小企业信贷风险指标进行了筛选,构建了基于Logit回归模型的中小企业信贷风险度量模型。实证分析表明,模型具有较高的有效性和准确性,可作为中小企业信贷风险评估的科学依据。     

概念设计在砖混结构中的应用

本文通过对现今中、小城市流行的小型商住楼（砖混结构,上面几层为住房,底房为营业铺面）、砖混结构的教室或公共建筑进行结构概念分析,得出这种类型的砖混结构的一般计算模型。     

基于Logit模型的农村灾后应急运输方式选择模型

基于多项Logit模型的基本理论构建了农村灾后应急运输方式选择模型,运用SAS数理统计软件对数据进行了多元线性回归处理,得到了多项Logit模型参数估计值,在建立运输方式选择模型的基础上,构造了求解该问题的虚拟运输网络,并进行了算例计算与分析,结果表明,应用多项Logit概率模型进行农村灾害应急物流运输方式选择是合理有效的。     

关于"租购并举"现代住房制度的思考

"租购并举"是房地产长效调控的政策之一,其关键是要处理好住房消费和投资、房地产发展和经济增长的协调关系。微观角度,将居民按照现阶段是否有购房需求分为两个群体,并分别归属于住房租赁市场和住房买卖市场,研究政府政策影响下不同群体的租购决策。宏观角度,考虑到住房租赁市场和买卖市场之间的人群具有一定的流动性,构建住房制度评价体系,研究两个市场的关联性。研究结果可以为政府提供一定的理论指导,以便政府更好地通过制定政策的手段来调控房地产市场。     

结合住房制度改革因地制宜推进房屋拆迁货币安置

城市房屋拆迁是城市建设、房屋开发的重要前期工作,这项工作做得好坏,直接影响到政府的形象,也涉及到群众的切身利益。如何按市场经济规律,把拆迁工作做好是至关重要的。随着危改的发展和房改的深化,实物分房已不能满足群众对住房的需求和住宅建设发展的需要,1996年以来,益阳市人民政府解放思想,依靠群众,从实际出发,按照危改、旧城改造、市重点工程建设与房改结合,加大住房分配体制改革力度的工作思路,大胆探索房屋拆迁货币安置的新路子。由居民自行到市场购房,购房差额自负。货币安置减少了拆迁居民周转之苦,引导子职工住房消费,启动了住房市场,抑制了不合理的住房要求,加快了危改进度,消纳了闲置商品房,受到了广大居民群众的欢迎。     

进一步激活住房二级市场的思考

１９９８年以来 ,随着福利制分房的终止 ,住宅货币化的实行 ,购房主体由单位购房转为个人购房。在大多数人受经济收入水平限制 ,市民对存量房市场的需求不断扩大情况下 ,如何通过进一步开放和激活住房二级市场 ,促进市民卖旧房买新房 ,卖小房买大房 ,多层次地实现改善居住条件愿望 ,是盘活和发展住房存量市场 ,拉动住房有效需求 ,活跃整个房地产大市场的关键。一、放宽政策各地城市按照深化房改的思路 ,因地制宜地制定了以加快公房出售步伐 ,允许公房上市为突破口等一系列政策 ,为建立开放住房二级市场 ,拉动住房消费 ,发挥了重要的推动力作…     

卷首语

近年来,为促进房地产市场健康发展,我国逐步加强对房地产市场的宏观调控,商品住房价格涨幅总体趋缓,住房供应结构有所改善,投机性投资性购房需求初步抑制。同时,部分大城市房屋价格上涨仍然过快,中小户型普通商品住房供应仍然不足,调控机制还不完善。必须采取有效措施,认真加以解决。     

我国流动人口住房租购选择及其影响因素——基于 2017 年 CMDS 的实证分析

基于 2017 年中国流动人口动态监测数据,从就业因素、流动因素、个人因素和城市经济因素四方面构建全国和不同层级城市的流动人口租购选择影响因素评价模型,并运用 Logit 回归法进行分析。结果表明:流动人口住房选择以租房为主,不同层级城市流动人口租购选择比例有差异。其中一线城市流动人口的购房比例最小,租房比例最大;四线城市购房比例最大,租房比例最小。上述四方面因素对流动人口的租购选择有显著影响。不同因素对不同层级城市流动人口的租购选择影响存在差异,尤其城市经济因素中房价要素差异显著。一二三线城市房价与租购选择呈现正“U”型关系,四五线城市呈现倒“U”型关系。     

我国城镇保障性住房覆盖率影响因素分析

住房是提高居民生活幸福指数的有效途径之一,制定合理的保障性住房覆盖率目标,有利于促进各级政府建设保障性住房的积极性,促进资源的有效利用,有效满足居民需求,增强政府公信力。目前我国城镇保障性住房覆盖率目标存在计算虚高、各地趋同和结构畸形的问题,针对影响我国城镇保障性住房覆盖率的需求因素、供给因素和其他因素,提出制定保障性住房覆盖率目标的建议,即目标要分层、分类和有效。     

住房政策对居民租购选择的影响研究——基于使用者成本分析

为寻找低租售比条件下我国居民购房偏好的成因,从住房政策角度,比较发达国家和我国的住房政策逻辑,指出我国住房政策是购房导向型。在此基础上,引入使用者成本,计算北京市2005-2017年首次购房者的使用者成本,结果显示居民购房获得了远大于住房支出的资本收益,购房选择更有经济优势,即居民购房偏好是被动形成的,应优化住房制度以扭转居民购房偏好。     

供需视角下国内大城市住房困境及政策建议

以国内代表性大城市为例,从供需视角分析大城市住房市场基本特征、住房困境,包括大城市住房利用率高、租赁市场发达、居民支付压力大等特征,面临住房供需关系紧张、供应结构与需求不匹配、教育资源不均衡加剧供需矛盾、新市民住房保障需求增多、房价上涨压力较大等困境.以满足住房消费需求为导向,提出因城制宜加大住宅用地供应规模、以住房可支付为准则完善住房供给体系、加强政策协同健全房地产市场调控机制、优化住房、产业和教育布局拓展居住空间等建议.