城市土地规划与土地个体权益的关系——物权法对城市规划的深远影响

从土地产权的角度看物权法,物权法必定会对城市规划产生深远的影响.首先,城市规划是对土地产权的进一步限定,限定土地产权意味着土地利益的重新分配.正因如此,不确定的城市土地规划会造成土地产权不确定的后果--土地资源流失和环境质量下降.我国南方地区的"大盘"开发事实上是商品房开发市场对规划的开发控制的不信任所致,所谓土地区划的私有化.最后提出,优良的城市质量建立在个体土地利益得到充分保护的基础上,但过分强大的个体土地相关利益也会有害于城市整体利益.发展中市场经济城市在这方面有许多经验教训值得人们注意.     

发展规划:重视土地利用的利益关系

传统的城市规划主要关注土地利用的空间结构.事实上,城市规划更重要的因素是土地利用的利益关系,土地的空间结构受制于土地的利益结构.城市建设中公共利益与个体利益冲突的事件日益频繁,大多与土地利用有关,而土地利用由城市规划限定.对城市规划更具挑战的是城乡边缘地区土地开发的制度不确定性.中国经济改革的关键特征是渐进式的制度变迁,但是,渐进式改革也带来了制度不确定性.因为制度不确定性,农村集体所有制土地的模糊和残缺产权引发对土地租金仓促无序的攫取,缺乏规划控制导致大量的负面外在性,城市建成环境恶化.自发的市场制度有效地遏制了上述现象,满足了新兴中产阶级对良好居住环境的需求,但也强化了社会贫富的空间隔离.城乡边缘地区整体的空间质量和社会公正有待于代表整体利益的城乡总体规划如何与现状的农村土地利益取得协调.     

改革开放以来我国城市化进程中的土地制度研究

土地制度是影响城市化进程的关键性因素.我国现行的土地制度加大了农民向城市迁移的意愿与在城市定居能力之间的差距,这也是导致我国城市化失衡的根源.只有进一步改革土地制度,以土地配置市场化和产权明晰化为目标,实现土地资源的优化配置,才能打破土地制度的约束并进一步推动我国城市化的健康发展.     

基于时间动态模型的上海城市土地可持续利用

随着中国土地市场化改革的深入,城市土地发生"资源一资产一资本"的转变,城市发展对土地资源的需求迅速膨胀.城市规划作为控制、引导城市空间发展的重要手段,是实现土地可持续利用的重要保障.土地可持续利用模型作为土地利用开发、评价与规划的辅助工具,能协助城市寻找有效利用土地资源的途径,防止过度地消耗土地资源.     

1990年代以来政府管制及政策因素对城市空间拓展的影响分析——以广州市为例

1990年代以来,伴随着社会经济的快速发展,城市空间结构发生了巨大的变化,城市空间向外迅速拓展。本文以广州市为例,着重分析了土地制度的市场化改革、城市住房制度改革、户籍制度改革、城市规划的龙头带动、行政区划的调整、大型服务设施等,政府管制及政策方面因素对城市空间拓展所产生的影响。     

构筑21世纪的城市规划法规——介绍当代美国“精明地增长的城市规划立法指南”

由于城市规划的中心是土地问题 ,规划法规改革也源于土地问题 ,故从回顾美国政府对土地的认识开始 ,讨论美国土地使用立法的历史 ,以提供一个讨论美国规划改革的背景 ,然后介绍美国规划协会提出的以“精明地增长的城市规划立法指南”为中心的规划改革工作。建议在中国城市化高潮时期 ,应该通过改革城市规划法规来加强土地管理 ,提高城市规划和城市管理的水平     

土地区划整理：日本的城市规划之母

土地区划整理工作在日本城市建设中的历史较长、影响较大、实施面广、成效显著，无论在投资来源、土地所有关系等方面都是颇具特色的开发手法之一，在日本城市规划中占有重要的地位，被称为日本的城市规划之母。本文在简要介绍了日本城市规划的主要内容之后，较系统地论述了土地区划整理的历史沿革、基本原理、主要特点、实施过程、实际成效，以及在实施过程中存在的若干问题，并介绍了日本横滨市港北新城使用土地区划整理手法进行新城规划建设的实例。笔者认为土地区划整理这一开发方式对改革开放形势下的中国城市规划与建设具有参考意义。     

权利视角下控制性详细规划价值体系的再思考

控制性详细规划是我国城市规划体系的重要组成部分,也是用于控制和约束城市土地利用的主要工具。文章针对控制性详细规划面临的实施困境,回溯控制性详细规划、区划与土地利用控制的产生和发展演变历程,梳理土地利用控制与权利约束的关系,分析我国的权利、侵权观念与控制性详细规划的价值体系,在我国土地利用运行环境日益市场化的背景下,提出控制性详细规划在价值观上应回归土地利用控制的本质,调整控制的逻辑思路,以开放的土地利用为基础,以公共利益界定控制边界,并在控制性详细规划编制中关注相邻关系,体现公共利益范畴的差异。     

模糊产权下的中国城市发展

在保持经济持续增长和有效发展中 ,产权扮演着关键的角色。中国的经济改革将土地使用权和城市建设商品化、市场化 ,从而刺激了城市的发展建设。但是 ,渐进式的改革并不将产权在委托人和代理人之间作出明确的分配和清晰的定义。盈利刺激开发 ;兑现土地市场中由于产权模糊而产生的价值 ,也促使土地开发。自 1980年以来 ,正是这个双重激励机制 ,成为推动城市开发建设的动力。建筑业的市场化使房地产开发生机蓬勃。但也正是这个双重激励机制 ,使得许多迅速发展的中国沿海城市 ,面临有史以来最大的房地产供应过剩的局面。     

制度设计视角下的城市存量规划与管理

传统城市规划与管理的核心是基于"一书两证"的制度,将城市土地空间资源的用途与形态进行"蓝图式"锁定。当城市建设从增量空间扩张阶段走向存量提升优化阶段,传统城市规划与管理方式已经难以适应城市发展所面临的各种产权、制度、税收等问题。现有制度给土地用途转变与房屋产权更迭过程带来了较高的交易费用,造成土地功能用途长期低效益、土地产权锁定在低效率使用者手中。在分析梳理了存量规划的核心的基础上,提出应从制度设计的角度出发,重新探索城市存量规划与管理的新思路,促进城市经营模式由土地财政转向税收财政。在规划编制上,也应改变传统的规划编制方法与程序,主要通过划定政策区、制度设计的方式来实现城市存量规划与管理。     

直面旧工业区“未合法”工业用地的改造困境——以深圳为例

如何对大量"未合法"工业用地进行改造,成为深圳无法回避的问题。本文通过"未合法"工业用地基本特征和改造困境的分析,展望其模糊产权和土地发展权的演进趋势。结合深圳城市更新相关政策制度,对"未合法"工业用地改造规划进行新的定位,建议将其作为土地管理制度改革的试点、城市二次开发的创新模式、法定图则动态的实施细则。并从保证股份公司产权边界完整、分类落实土地权属信息、空间量化改造意愿等方面,提出相关改造规划的编制建议。     

从《物权法》出台看《城市规划法》的修订及迫切性

《物权法》以法律的形式肯定了改革开放后市场经济的成果,同时也将城市建设过程中的具体问题转化为法律问题,向《城市规划法》提出严峻的挑战。本文从《宪法》的高度分析《土地管理法》、《物权法》、《城市规划法》与《宪法》的关系,强调城市规划的社会主义性质;提出应在物权关于不动产的权利中区分出开发权并落实开发权国有,建立基于公共利益的以开发控制为核心的城市规划体系。     

浅析社会经济重大改革对城市土地利用的影响

当代企业产权制度改革、职工住房制度改革、社会保障制度改革、政府机构改革对城市规划的编制和管理产生了深刻的影响。文章探讨了改革走向深层、社会转型后我国城市土地利用布局在市场经济条件下所应具备的几个新理念     

土地开发权的权利性质探究——基于英美的制度设计背景与我国的研究争议

从英美两国提出开发权制度的历史背景来看,开发权是一项受到限制的财产权利,并体现一定的公权性。我国并未设立"开发权"这一权利类型,由于对各类法律的判读不尽相同,也由于存在"集体所有"的特殊产权关系而使得开发权性质和归属的判定存在巨大争议,至今无法形成共识。文章通过研究开发权提出的历史背景、展示我国对其性质与归属的争议,揭示开发权性质在我国判定的复杂性及背后的深刻涵义。     

关于当前我国规划院改制的几点认识

随着规划市场的开放,规划院的改制已是必然趋势,改制是为了更好地发展.加快开放规划市场,推动规划院职能的分离,是规划院改制成功的关键.加快以产权为基础的治理变革并积极为所有制改造创造条件,是规划院改制的核心.     

关于物权法与土地制度及城市规划的若干讨论

我国的物权法正在制定之中,物权概念的法律认可对于土地权利制度及城市规划的思维体系、操作模式等将有相当深刻的影响。笔者在介绍物权和物权法的基本概念争内容的基础上,针对土地权利制度及城市规划立法原则的若干问题展开讨论。     

新常态下反思规划变革中的新自由主义思想

对影响中国城镇化的新自由主义思想进行正反面的认识,分析其所倡导的产权市场开放、企业型政府、全球自由化对快速城镇化的推动机制,同时透析繁荣城镇化背后新自由主义对城市规划行为的误导,认为新自由主义中既存在可以汲取的合理思想,又需要对其错误进行科学的批判,这种基于反思旧常态提出新转型的思路,符合新常态语境的逻辑。在此基础上,进一步提出城市规划在价值取向、行为主体、方法体系上的转型之路,并结合国家政策,从农村土地产权制度、政府治理改革、城市住房保障系统等方面提出城市规划的应对举措,走向城市规划变革的新常态。     

从违法低效供应到合法高效供应——基于产权视角探讨深圳城市住房体系中的城中村

深圳城中村成为城市住房体系中供应的主力军,但产权问题导致城中村出现违法低效供应的难题。本文以城市住房体系为背景,跳出纯粹以"城中村"论"城中村"的局限,寻找城中村合法高效供应的方向和使命。同时,以经济产权和法律产权为视角,以两者相互关系为演变路径,指出释放城中村产权是解决问题的关键,并对城中村更新改造提出相关建议。     

从“阳光权”案件反思政府与法院的角色定位

透过对“阳光权”案件的分析,剖析了“阳光权”矛盾的实质,进而探讨在规划实践中政府、法院与社会组织结构中的普遍问题。这种研究对探讨城市规划的本质、政府的角色以及中国城市规划体系的调整与完善都有着重要的启示。     

公共政策导向下城市总体规划“法条化”探索——以广州市为例

在总结近年来总规编制与实施工作存在问题和总规改革进展的基础上,对本轮广州总规编制工作中开展的"法条化"探索与实践进行了分析。认为广州总规"法条化"工作的本质是对总规公共政策属性的回归,其重点是强化总规内容的可实施性,是城市规划编制和管理工作的进一步法治化。本轮广州总规按照公共政策"可实施、可监督和可管理"的基本特征,同步开展了三规合一、深化市域三区四线、强化底线管控、创新和规范总规成果形式以及制定总规批后实施指引等探索,是从实践角度对总规"法条化"命题给出的尝试性解答,对于强化总规科学性、权威性和实操性具有一定的参考意义。同时,对下阶段总规"法条化"改革可能的方向进行了展望。